Pięć gmin wschodniego Mazowsza dzieli 2865 zł na metrze: od 6263 zł w Łosicach do 9128 zł w Siedlcach. Na mieszkaniu 50-metrowym daje to 143 250 zł różnicy.
Liczby pochodzą z 2106 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 1542 z samych Siedlec.
Najciekawsze w tym zestawieniu jest to, że ceny spadają tylko w Sokołowie Podlaskim, i to na obu miarach. W Siedlcach rosną o 4,8 procent, w Łosicach o 16,7 procent, a w Węgrowie o 10,1 procent, przy czym dwie ostatnie liczby opierają się na małych próbach.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Siedlce, które są miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Sokołowie Podlaskim, Łosicach, Węgrowie i Siedlcach (gmina wiejska). Są to ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od lipca 2024 do września 2026, przy czym każda gmina ma własny koniec okna: Sokołów Podlaski 3 czerwca 2026, gmina wiejska Siedlce 26 czerwca, Łosice 20 lipca, Siedlce 16 września, a Węgrów 29 września 2026. Rejestr sokołowski kończy się prawie cztery miesiące przed siedleckim i węgrowskim, więc ostatnich miesięcy obrotu w Sokołowie to zestawienie nie obejmuje.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął w tych pięciu gminach 49 aktów, w tym 32 w Siedlcach i 13 w Sokołowie Podlaskim.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. W gminie wiejskiej Siedlce rejestr nie określa strony rynku przy 67 z 69 aktów, więc podziału tam nie podajemy.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Rejestry obu gmin Siedlce nie zapisują ich wcale, Sokołów przy 253 z 311 transakcji, Łosice przy 43 ze 108, a Węgrów przy wszystkich 76.
Pięć gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Siedlce | 74 251 | 95 | 9128 | 9485 | 8875 | 1542 | 2026-09-16 |
| Sokołów Podlaski | 18 048 | 196 | 7600 | 7774 | 6314 | 311 | 2026-06-03 |
| Węgrów | 11 653 | 199 | 7574 | 8271 | 7278 | 76 | 2026-09-29 |
| gmina Siedlce | 20 080 | 354 | 6443 | brak próby | brak próby | 69 | 2026-06-26 |
| Łosice | 10 247 | 391 | 6263 | 6276 | 6773 | 108 | 2026-07-20 |
Miejsce w kraju to pozycja w rankingu 888 polskich gmin, które mają co najmniej 30 aktów w oknie analizy, ranking według stanu z 6 listopada 2026. Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6000 zł/m².
Siedlce są najdroższym po Warszawie miastem na prawach powiatu w województwie mazowieckim: droższe od Płocka o 1268 zł na metrze i od Radomia o 2144 zł. Poza nimi żadna gmina tego regionu nie ma więcej niż 311 aktów w oknie analizy.
Ceny spadają tylko w Sokołowie
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Rynek wtórny, ostatnie 12 miesięcy | Akty w ostatnim roku | Dwanaście miesięcy do |
|---|---|---|---|---|
| Łosice | +16,7% | brak próby | 93 | 2026-07-20 |
| Węgrów | +10,1% | +7,6% | 36 | 2026-09-29 |
| Siedlce | +4,8% | +5,2% | 602 | 2026-09-16 |
| Sokołów Podlaski | -2,8% | -1,7% | 138 | 2026-06-03 |
Każda gmina liczy swoje dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a poprzednie dwanaście stanowi punkt odniesienia. W Sokołowie Podlaskim są to miesiące od czerwca 2025 do czerwca 2026, przesunięte o kwartał względem Siedlec i Węgrowa, więc ten wiersz nie mówi nic o tym, co działo się z cenami w Sokołowie latem 2026. Gminę wiejską Siedlce pomijamy, bo sprzedaje się w niej co innego niż w miastach, o czym piszemy niżej.
Ceny rosną w trzech miastach z czterech, a spadają tylko w Sokołowie Podlaskim, i tam spadają na obu miarach.
Ostatnia kolumna wyjaśnia, ile z tego jest szumem. Węgrów opiera swoje 10,1 procent na 36 aktach, a Łosice swoje 16,7 procent na 93 przy okresie odniesienia liczącym dwanaście transakcji. Obie liczby są sygnałem, nie wynikiem.
Wiarygodne są tylko dwa dolne wiersze. Siedlce z 602 aktami pokazują wzrost o 4,8 procent na całym rynku i o 5,2 procent na rynku wtórnym, czyli umiarkowany wzrost potwierdzony przez obie miary. Sokołów Podlaski ze 138 aktami pokazuje spadek na obu miarach.
Do tego dochodzi liczba transakcji. W Siedlcach spadła ona z 746 do 602, czyli o 19 procent w rok, a w Sokołowie ze 176 do 138, czyli o 22 procent.
Rynek pierwotny jest droższy, a w Sokołowie najbardziej
| Gmina | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica | Akty pierwotne |
|---|---|---|---|---|
| Sokołów Podlaski | 7774 | 6314 | +23% | 188 |
| Węgrów | 8271 | 7278 | +14% | 17 |
| Siedlce | 9485 | 8875 | +7% | 506 |
| Łosice | 6276 | 6773 | -7% | 80 |
W trzech z czterech miast mieszkanie z rynku pierwotnego jest droższe od mieszkania z rynku wtórnego.
Najostrzejszy rozjazd jest w Sokołowie Podlaskim: 7774 wobec 6314 zł przy identycznym metrażu 48 m² po obu stronach, czyli 1460 zł na metrze. Dla kupującego zwykłe mieszkanie w Sokołowie właściwą liczbą jest 6314 zł, a nie 7600 zł, i jest to największa taka korekta w tym regionie.
Łosice są wyjątkiem, ale ich rynek wtórny to czternaście transakcji w oknie analizy, więc różnicy 497 zł nie należy traktować jako wyniku.
Koncentracja i cenniki
| Gmina | Największe skupisko | Akty | Udział | Lokale w cennikach |
|---|---|---|---|---|
| Sokołów Podlaski | pięć adresów przy Węgrowskiej, Kolejowej, Bosco, Spacerowej i Magistrackiej | 150 | 48% | 0 |
| Węgrów | jeden budynek przy Wiśniowej 22 | 17 | 22% | 0 |
| Łosice | dwie klatki przy Wiejskiej 1 | 21 | 19% | 0 |
| Siedlce | rejestr nie zapisuje ulic | brak danych | brak danych | 240 |
Ustawowa baza cen mieszkań zawiera w tym regionie lokale tylko dla Siedlec: 240 sztuk o medianie 11 700 zł/m², czyli 23 procent powyżej mediany pierwszej sprzedaży z rejestru.
Najważniejsza jest tu struktura właścicielska. 199 z 240 lokali, czyli 83 procent, należy do jednej spółki, która prowadzi jednocześnie dwie inwestycje wycenione na 12 000 i 9798 zł za metr. Cena ofertowa nowego mieszkania w Siedlcach jest więc decyzją cenową jednego podmiotu.
W Sokołowie, gdzie 188 z 311 aktów to pierwsze sprzedaże, ustawowa baza nie ma ani jednego lokalu. Nie ma też żadnego dla Węgrowa, gdzie 15 z 17 pierwszych sprzedaży przypada na jeden budynek przy Wiśniowej 22, więc mediana rynku pierwotnego jest tam w praktyce ceną jednej inwestycji.
Cena metra prawie nie zależy od metrażu
| Gmina | do 35 m² | 35 do 50 m² | 50 do 65 m² | ponad 65 m² | Rozpiętość |
|---|---|---|---|---|---|
| Siedlce | 9497 | 9065 | 9130 | 8885 | 612 |
| Sokołów Podlaski | 7730 | 7708 | 7500 | 7500 | 230 |
| Łosice | 6288 | 6302 | 6206 | brak próby | 96 |
W Siedlcach i Sokołowie rozpiętość między przedziałami nie przekracza 612 zł na metrze, czyli 7 procent, a w Łosicach trzy przedziały obejmujące 103 ze 108 aktów mieszczą się w 96 zł. Przedział powyżej 65 m² ma w Łosicach pięć aktów, więc go nie liczymy.
Praktyczna konsekwencja jest wygodna i wspólna dla całego regionu. Cenę mieszkania można tu oszacować, mnożąc metraż przez medianę miasta, niezależnie od tego, czy mieszkanie ma 30, czy 70 metrów. Znaczenie ma natomiast strona rynku, zwłaszcza w Sokołowie.
Węgrowa nie umieszczamy w tej tabeli, bo jego najtańszy przedział ma pięć aktów, a najdroższy dziewiętnaście.
Domy i działki
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Udział siedlisk | Działki, akty | Mediana działki |
|---|---|---|---|---|---|
| Siedlce | 187 | 739 000 zł | 48% | 134 | 300 000 zł |
| gmina Siedlce | 72 | 650 000 zł | 42% | 217 | 239 000 zł |
| Węgrów | 31 | 620 000 zł | 48% | 12 | brak próby |
| Łosice | 27 | 450 000 zł | 67% | 10 | brak próby |
| Sokołów Podlaski | 44 | 450 000 zł | 48% | 34 | 85 000 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Kolumna „udział siedlisk" to odsetek aktów dotyczących nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Dom kosztuje w Siedlcach 739 000 zł, a w Sokołowie Podlaskim i w Łosicach 450 000 zł, czyli o 289 tysięcy mniej, przy trzydziestu jeden i trzydziestu trzech kilometrach odległości. Węgrów z medianą 620 000 zł jest bliżej Siedlec niż Sokołowa, choć mieszkanie kosztuje tam tyle samo co w Sokołowie.
Najwięcej działek sprzedaje się nie w mieście, tylko wokół niego. Gmina wiejska Siedlce notuje 217 transakcji działkami przy typowej powierzchni 1308 m² i medianie 239 000 zł, czyli około 183 zł za metr gruntu, z czego 203 na terenach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Same Siedlce mają 134 transakcje przy 752 m², czyli około 399 zł za metr, a Sokołów 34 przy 993 m², czyli 86 zł.
W Łosicach rejestr ma w oknie analizy dziesięć aktów na działki, a w Węgrowie dwanaście. To za mało na medianę, tym bardziej że w obu próbach obok działek budowlanych stoją skrawki gruntu poniżej 125 m² i pojedyncze transakcje za 1,8 i 2,9 mln zł.
Gmina wiejska Siedlce sprzedaje co innego
Gmina wiejska Siedlce zasługuje na osobny akapit, bo jej rejestr wygląda inaczej niż wszystkie pozostałe. 67 z 69 aktów dotyczy lokali powyżej 65 m², a typowy lokal ma 85 m² i kosztuje 560 000 zł.
Nie są to mieszkania w potocznym sensie, tylko segmenty i domy w niskiej zabudowie, którym akt nadaje formę lokalu. Mediana metra, 6443 zł, jest przez to najniższa w regionie po Łosicach, choć cena całej nieruchomości jest najwyższa.
Porównywanie tej gminy z Siedlcami po cenie metra prowadzi więc do fałszywego wniosku: różnica 2685 zł na metrze nie mówi, że w gminie wiejskiej jest taniej, tylko że sprzedaje się tam coś innego.
Analizy poszczególnych miast
Każdy z czterech rynków opisujemy osobno, z tabelą adresów, metraży, izb i historii cen:
- Ceny mieszkań w Siedlcach, 1542 akty, mediana 9128 zł/m²
- Ceny mieszkań w Sokołowie Podlaskim, 311 aktów, mediana 7600 zł/m²
- Ceny mieszkań w Węgrowie, 76 aktów, mediana 7574 zł/m²
- Ceny mieszkań w Łosicach, 108 aktów, mediana 6263 zł/m²
Sąsiedni powiat miński zestawiamy w porównaniu cen w Mińsku Mazowieckim i Sulejówku. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
