Sokołów Podlaski zajmuje 194 miejsce wśród 870 polskich gmin (ranking według stanu z 17 października 2026) z medianą 7600 zł/m², czyli o 26 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 18 048 osób, a do Siedlec jest stąd 31 km drogą, czyli około 35 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 311 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu jest ujemna, i to podwójnie. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana miasta spadła o 2,8 procent, a ceny odsprzedaży o 1,7 procent. Jest to jedyne miasto w tej okolicy, w którym obie miary idą w dół; wszędzie indziej co najmniej jedna z nich rośnie.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Sokołowie Podlaskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 3 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 13 aktów o medianie 1227 zł/m² i typowej cenie 58 600 zł przy 48 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Tabela adresów obejmuje 253 z 311 aktów; przy pozostałych 58 rejestr wskazuje działkę, a nie ulicę.
Po tych filtrach zostaje 311 aktów. Mediana to 7600 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6564 do 8048 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 354 180 zł.
Nowe mieszkanie jest droższe o 23 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7774 | 188 | 373 304 zł | 48 m² |
| Wtórny | 6314 | 121 | 304 275 zł | 48 m² |
| Nieokreślony w źródle | 6978 | 2 | 278 450 zł | 39 m² |
Różnica wynosi 1460 zł na metrze, czyli 23 procent, przy identycznym metrażu po obu stronach: 48 m². Nie tłumaczy jej więc wielkość lokalu, tylko strona rynku.
Pierwsza sprzedaż to 60 procent obrotu, więc mediana miasta jest przez nią wyraźnie podniesiona. Dla kupującego zwykłe mieszkanie właściwą liczbą jest 6314 zł, a nie 7600 zł, czyli o 1286 zł mniej. Na mieszkaniu 48-metrowym to 62 tysiące złotych różnicy.
Pięć adresów daje połowę rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Węgrowska 3M | 8180 | 45 | 43 | 42 m² |
| Kolejowa 25 | 7238 | 36 | 35 | 56 m² |
| Ks. Bosco 18C | 7933 | 28 | 28 | 53 m² |
| Spacerowa 3 | 7738 | 27 | 26 | 43 m² |
| Magistracka 6 | 7960 | 14 | 14 | 58 m² |
| Wyspiańskiego 4 | 5590 | 7 | 1 | 47 m² |
| Wolności 62L | 8498 | 6 | 0 | 47 m² |
| Wilczyńskiego 1 | 5333 | 5 | 0 | 48 m² |
Pięć największych adresów daje 150 z 311 aktów, czyli 48 procent rynku, i wszystkie są inwestycjami w trakcie sprzedaży: 146 ze 150 transakcji to pierwsze sprzedaże. Cała ósemka to 168 aktów, czyli 54 procent.
Rozpiętość między adresami wynosi 3165 zł na metrze, od 5333 zł przy Wilczyńskiego 1 do 8498 zł przy Wolności 62L, przy niemal identycznym metrażu 47 do 48 m². Dwa najtańsze adresy, Wilczyńskiego 1 i Wyspiańskiego 4, to niemal wyłącznie odsprzedaże, a najdroższe cztery to nowe inwestycje.
Ta tabela jest więc drugą stroną poprzedniej: podział na drogie i tanie adresy pokrywa się w Sokołowie z podziałem na rynek pierwotny i wtórny.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7730 | 26 | 11 |
| 35 do 50 m² | 7708 | 146 | 89 |
| 50 do 65 m² | 7500 | 109 | 72 |
| ponad 65 m² | 7500 | 30 | 16 |
Cztery przedziały mieszczą się w 230 zł na metrze, czyli w 3 procentach, więc cena metra w Sokołowie praktycznie nie zależy od wielkości mieszkania.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 7818 | 86 | 40 m² |
| 3 | 7600 | 127 | 51 m² |
| 4 | 6500 | 65 | 59 m² |
| 5 | 7500 | 14 | 70 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Od dwóch izb do czterech mediana traci 1318 zł na metrze, ale wiersz pięcioizbowy wraca do 7500 zł; przy czternastu aktach jest to raczej szum niż prawidłowość. Wiersz jednoizbowy pomijamy, bo opiera się na siedmiu aktach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4526 | 112 |
| 2022 | 4753 | 121 |
| 2023 | 5938 | 92 |
| 2024 | 7728 | 92 |
| 2025 | 7597 | 176 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 3 czerwca; notuje z niego 79 aktów przy medianie 7500 zł, czyli o 97 zł poniżej roku 2025.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 68 procent, czyli o 3071 zł na metrze, ale cały ten ruch skończył się w 2024 roku. Rok 2025 jest o 131 zł niższy od 2024, a pierwsze pięć miesięcy 2026 jeszcze o 97 zł niższe.
Porównanie liczone względem końca rejestru potwierdza to wprost. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7500 zł/m² przy 138 aktach, a w dwunastu poprzednich 7716 zł przy 176 aktach, czyli spadek o 2,8 procent.
Policzony osobno rynek wtórny również spadł, o 1,7 procent: z 6352 zł/m² przy 47 aktach do 6246 zł przy 78 aktach. Obie liczby są ujemne, obie niewielkie, i przy takich próbach oznaczają raczej zatrzymanie się rynku niż realny spadek cen.
Dla kupującego wniosek jest jednoznaczny. Sokołów Podlaski jest w tej okolicy jedynym miastem, w którym ceny nie rosną, i to od dwóch lat.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 44 | 450 000 zł | 237 500 do 750 000 zł | 1048 m² |
| Działka | 34 | 85 000 zł | 30 000 do 157 125 zł | 993 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 21 z 44 aktów na dom, czyli 48 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Dom kosztuje w Sokołowie 450 000 zł, czyli o 289 tysięcy mniej niż w Siedlcach, a działka 85 000 zł za typowe 993 m², czyli około 86 zł za metr gruntu, wobec 399 zł w Siedlcach.
Ostatni akt na dom pochodzi z 25 maja 2026, a na działkę z 5 maja 2026.
W ustawowej bazie cen deweloperskich nie ma dla Sokołowa Podlaskiego ani jednego lokalu, mimo 188 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy.
Co z tego ma kupujący
Sokołów Podlaski jest jedynym miastem tej okolicy, w którym ceny nie rosną, a podział na drogie i tanie adresy pokrywa się z podziałem na rynek pierwotny i wtórny. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 6314 zł, nie na 7600 zł, bo różnica wynosi tu 23 procent, a metraż jej nie tłumaczy. Nie licz na wzrost wartości w krótkim terminie: mediana miasta spadła w rok o 2,8 procent, a odsprzedaże o 1,7. I sprawdź, czy adres należy do jednej z czterech nowych inwestycji, bo one wyznaczają górny koniec rynku, a odsprzedaże przy Wilczyńskiego i Wyspiańskiego dolny, i dzieli je 3165 zł na metrze.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Węgrów leży 15 km stąd i jest tańszy o 26 zł na metrze, Siedlce 31 km i są droższe o 1528 zł, a Łosice 44 km i są tańsze o 1337 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Siedlcach, Sokołowie Podlaskim, Łosicach i Węgrowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
