Węgrów zajmuje 199 miejsce wśród 888 polskich gmin (ranking według stanu z 6 listopada 2026) z medianą 7574 zł/m², czyli o 26 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 11 653 osoby, a do Sokołowa Podlaskiego jest stąd 15 km drogą, a do Siedlec 35 km.
Liczby pochodzą z 76 aktów notarialnych podpisanych między lipcem 2024 a wrześniem 2026. Jest to bardzo mała próba i wszystkie liczby w tym wpisie są sygnałem, a nie wynikiem.
Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy rynku pierwotnego. 15 z 17 pierwszych sprzedaży w oknie analizy przypada na jeden budynek przy Wiśniowej 22, więc mediana rynku pierwotnego w Węgrowie jest w praktyce ceną jednej inwestycji. Druga liczba warta uwagi to 26 zł: tyle dzieli medianę Węgrowa od mediany dwukrotnie większego Sokołowa Podlaskiego.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Węgrowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 29 września 2026. Rejestr węgrowski sięga dziś dalej niż sokołowski (3 czerwca 2026) i łosicki (20 lipca 2026), więc porównując te miasta, trzeba pamiętać, że ich okna kończą się w różnych miesiącach.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 3 akty o medianie 1983 zł/m², czyli 89 034 zł przy 46 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 76 aktów. Mediana to 7574 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6088 do 8312 zł/m², a typowe mieszkanie ma 44 m² i kosztuje 334 000 zł.
Trzy grupy transakcji, trzy różne ceny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 7278 | 42 | 327 500 zł | 44 m² |
| Pierwotny | 8271 | 17 | 359 000 zł | 44 m² |
| Nieokreślony w źródle | 6679 | 17 | 280 000 zł | 46 m² |
Nowe mieszkanie jest w Węgrowie o 993 zł na metrze droższe od odsprzedawanego, czyli o 14 procent, przy identycznym typowym metrażu 44 m² po obu stronach.
Trzecia grupa, siedemnaście aktów bez określonej strony rynku, ma medianę o 599 zł niższą od rynku wtórnego. Przy takiej próbie nie da się powiedzieć, czym są, poza tym, że są to najtańsze transakcje w mieście.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 7278 zł, a przy nowym 8271 zł. Rozstęp kwartylowy całego rynku, od 6088 do 8312 zł, pokazuje, jak szeroko rozrzucone są tu ceny.
Jeden budynek to cały rynek pierwotny
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wiśniowa 22 | 8271 | 17 | 15 | 41 m² |
| pozostałe adresy razem | 7266 | 59 | 2 | 46 m² |
15 z 17 pierwszych sprzedaży w oknie analizy przypada na jeden budynek przy Wiśniowej 22, sprzedawany od lipca 2024 do maja 2026. Same pierwsze sprzedaże mają tam medianę 8350 zł/m² przy typowym metrażu 42 m². Dwie pozostałe pierwsze sprzedaże to pojedyncze lokale przy Szerokiej i Piłsudskiego.
Wiśniowa 22 daje więc 17 z 76 aktów, czyli ponad jedną piątą rynku. Żaden inny adres w mieście nie ma w oknie analizy więcej niż pięciu transakcji, dlatego pozostałe 59 aktów pokazujemy jednym wierszem. Warto jednak odnotować dwa budynki przy Szamoty 42A i 44, po pięć odsprzedaży każdy, z medianami 8721 i 10 588 zł/m²; ta druga jest najwyższą ceną w mieście, ale pięć aktów to za mało, żeby ją traktować jako cenę adresu.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8169 | 19 | 2 |
| 35 do 50 m² | 6986 | 34 | 9 |
| 50 do 65 m² | 7657 | 18 | 4 |
| ponad 65 m² | 5519 | 5 | 2 |
Przy próbach od pięciu do trzydziestu czterech aktów żadna z tych liczb nie jest rozstrzygająca. Widać jednak, że najdroższy jest przedział kawalerek, 8169 zł, a najtańszy przedział powyżej 65 m², 5519 zł, co jest zgodne z regułą działającą w większości miast.
Cała rozpiętość, 2650 zł na metrze, jest duża jak na tak małe miasto, ale przy pięciu aktach w najtańszym przedziale należy ją traktować jako wskazówkę.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2023 | 5002 | 131 |
| 2024 | 7616 | 48 |
| 2025 | 7589 | 33 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, i jest w niej rzecz warta uwagi: rok 2023 ma 131 aktów, a lata 2024 i 2025 razem 81. Rejestr węgrowski jest więc nierównomiernie wypełniony, a rok 2021 ma w nim trzy akty. Roku 2026 nie umieszczamy w tabeli, bo rejestr kończy się 29 września, ale wart jest wzmianki: po filtrach zostaje z niego 28 aktów przy medianie 7846 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Między 2023 a 2024 rokiem mediana skoczyła o 2614 zł, czyli o 52 procent, a potem cofnęła się o 27 zł. Skok tej wielkości w jednym roku nie opisuje wzrostu cen, tylko zmianę tego, co się w mieście sprzedawało.
Porównanie liczone względem końca rejestru, czyli dwanaście miesięcy do 29 września 2026 wobec dwunastu poprzednich, daje 7798 zł/m² przy 36 aktach wobec 7080 zł przy 34 aktach, czyli wzrost o 10,1 procent.
Policzony bez rynku pierwotnego wzrost wynosi 7,6 procent: z 6990 zł/m² przy 24 aktach do 7522 zł przy 30 aktach. Obie liczby opierają się na dwudziestu kilku do trzydziestu kilku transakcjach.
Kierunek jest więc jednoznaczny, a skala niepewna. Ceny w Węgrowie rosły do września 2026, ale liczba 10,1 procent to wynik trzydziestu kilku transakcji i nie należy jej traktować jako miary rynku. Nie należy jej też zestawiać wprost ze zmianami w Sokołowie Podlaskim, bo te liczone są do czerwca 2026, czyli dla innych dwunastu miesięcy.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 31 | 620 000 zł | 450 000 do 732 000 zł | 621 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 15 z 31 aktów na dom, czyli prawie połowa, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami. Ostatni akt na dom pochodzi z 30 września 2026.
Dom kosztuje w Węgrowie 620 000 zł, czyli o 170 tysięcy więcej niż w Sokołowie Podlaskim, mimo że mieszkanie jest tu o 26 zł na metrze tańsze.
Działek nie podajemy w tabeli, bo rejestr notuje w oknie analizy dwanaście takich transakcji i są to rzeczy zupełnie różne: cztery skrawki gruntu od 47 do 121 m² za 5000 do 10 300 zł, cztery działki pod zabudowę jednorodzinną od 850 do 1377 m² za 120 000 do 150 000 zł, działka 582 m² za 744 150 zł, działka 1257 m² za 316 953 zł, działka 2378 m² za 370 000 zł i grunt 2806 m² za 1,8 mln zł. Mediana z takiej próby niczego by nie opisywała. Ostatni akt na działkę pochodzi z 23 lipca 2026.
W ustawowej bazie cen deweloperskich nie ma dla Węgrowa ani jednego lokalu, mimo 17 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy.
Co z tego ma kupujący
Węgrów jest najmniejszym rynkiem tej serii i jego rejestr mówi mniej, niż by się chciało. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 7278 zł, przy nowym na 8271 zł, i pamiętaj, że druga z tych liczb to w praktyce cennik jednego budynku. Traktuj wzrost o 10,1 procent jako kierunek, nie jako miarę, bo policzono go na 36 i 34 transakcjach. I nie przenoś cen z Sokołowa Podlaskiego wprost, bo choć obie mediany dzieli 26 zł, tamtejszy rejestr kończy się w czerwcu 2026, a węgrowski we wrześniu.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Sokołów Podlaski leży 15 km stąd i jest droższy o 26 zł na metrze, Siedlce 35 km i są droższe o 1554 zł, a Łosice 59 km i są tańsze o 1311 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Siedlcach, Sokołowie Podlaskim, Łosicach i Węgrowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
