Siedlce zajmują 94 miejsce wśród 870 polskich gmin (ranking według stanu z 17 października 2026) z medianą 9128 zł/m², czyli o 51 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 74 251 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 96 km drogą, czyli około 73 minut samochodem trasą S2 i S17.
Liczby pochodzą z 1542 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Jest to najdroższe po Warszawie miasto na prawach powiatu w województwie mazowieckim: droższe od Płocka o 1268 zł na metrze i od Radomia o 2144 zł.
Najciekawsza liczba tego wpisu leży po stronie podaży. W ustawowej bazie, w której deweloperzy mają obowiązek publikować ceny, stoi w Siedlcach 240 mieszkań, a 199 z nich, czyli 83 procent, należy do jednej firmy.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Siedlce, które są miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 16 września 2026.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 32 akty o medianie 1770 zł/m² i typowej cenie 83 998 zł przy 49 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Rejestr nie zapisuje ulicy przy żadnej z 1542 transakcji, tylko oznaczenie działki, więc w tym wpisie nie ma tabeli adresów. Jest to luka w danych źródłowych, nie brak transakcji.
Po tych filtrach zostają 1542 akty. Mediana to 9128 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7886 do 10 472 zł/m², a typowe mieszkanie ma 51 m² i kosztuje 470 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 7 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 8875 | 1030 | 417 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 9485 | 506 | 522 305 zł | 57 m² |
| Nieokreślony w źródle | 9980 | 6 | 496 140 zł | 47 m² |
Różnica wynosi 610 zł na metrze, czyli 7 procent, i to rynek pierwotny jest droższy.
67 procent obrotu to odsprzedaże, więc mediana miasta opisuje przede wszystkim istniejący zasób i jest tu wiarygodna. Dla kupującego zwykłe mieszkanie właściwą liczbą jest 8875 zł, a nie 9128 zł, a różnica jest niewielka.
Cena całej nieruchomości różni się mocniej, o 105 tysięcy złotych: 522 305 zł z pierwszej ręki wobec 417 000 zł z odsprzedaży, bo deweloper sprzedaje tu lokale o dziewięć metrów większe.
Cenniki deweloperów: 83 procent zapasu ma jednego właściciela
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 240 |
| Mediana ceny ofertowej | 11 700 zł/m² |
| Kwartyle | 10 400 do 12 400 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 9485 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 506 |
Różnica wynosi 2215 zł na metrze, czyli 23 procent. Akty opisują to, co sprzedano od lipca 2024 do połowy września 2026, a cennik to, co stoi niesprzedane w połowie października 2026.
Najważniejsza jest tu jednak nie różnica, tylko struktura.
| Inwestycja | Lokale | Mediana ofertowa, zł/m² |
|---|---|---|
| Pułaskiego | 141 | 12 000 |
| Aleksandra Rytla 7 i 9 | 58 | 9798 |
| Mieczysława Asłanowicza 27 | 18 | 11 700 |
| Spokojna 1E | 13 | 8900 |
| Piaskowa i Nowy Świat | 8 | 10 300 |
| Spokojna 3B | 2 | 8226 |
Dwie pierwsze pozycje, razem 199 z 240 lokali, należą do tej samej spółki, a różnica między nimi wynosi 2202 zł na metrze: 12 000 zł przy Pułaskiego i 9798 zł przy Rytla.
Znaczy to, że cena ofertowa nowego mieszkania w Siedlcach jest w praktyce decyzją cenową jednego podmiotu, a nie wypadkową konkurencji. Ten sam podmiot ustawia jednocześnie dwa różne poziomy cen w dwóch lokalizacjach, a rozstęp kwartylowy całego cennika, od 10 400 do 12 400 zł, wynika głównie z tej jednej różnicy.
240 lokali wobec 506 pierwszych sprzedaży w oknie analizy, czyli w ciągu nieco ponad dwóch lat, oznacza zapas odpowiadający mniej więcej trzynastu miesiącom dotychczasowego tempa.
Cena metra prawie nie zależy od metrażu
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 9497 | 171 | 30 |
| 35 do 50 m² | 9065 | 568 | 122 |
| 50 do 65 m² | 9130 | 542 | 236 |
| ponad 65 m² | 8885 | 261 | 118 |
Cztery przedziały mieszczą się w 612 zł na metrze, czyli w 7 procentach, i nie są uporządkowane zgodnie z regułą: przedział od 50 do 65 m² jest o 65 zł droższy od przedziału 35 do 50 m².
Praktyczna konsekwencja jest wygodna. W Siedlcach można przemnożyć metraż przez medianę i wynik będzie bliski prawdy, niezależnie od wielkości mieszkania.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 170 | 68 | 30 m² |
| 2 | 10 219 | 297 | 38 m² |
| 3 | 9034 | 703 | 51 m² |
| 4 | 8653 | 352 | 60 m² |
| 5 | 7680 | 71 | 73 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tu zależność jest wyraźniejsza: od dwóch izb do pięciu mediana traci 2539 zł na metrze, czyli 25 procent, przy czym lokale dwuizbowe są droższe od jednoizbowych o 49 zł. Wiersze z sześcioma i więcej izbami pomijamy, bo opierają się na dziesięciu aktach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2022 | 6988 | 103 |
| 2023 | 7498 | 628 |
| 2024 | 8826 | 814 |
| 2025 | 8948 | 603 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, ale rejestr siedlecki zaczyna się dopiero w 2022 roku i z tego roku ma 103 akty. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 16 września; notuje z niego 442 akty przy medianie 9510 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Od 2022 do 2025 roku mediana urosła o 28 procent, czyli o 1960 zł na metrze, ale cały ten ruch przypadł na rok 2024: między 2023 a 2024 mediana skoczyła o 1328 zł, a między 2024 a 2025 o 122 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje, że po roku zastoju ceny znów rosną, choć umiarkowanie. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 9413 zł/m² przy 602 aktach, a w dwunastu poprzednich 8982 zł przy 746 aktach, czyli wzrost o 4,8 procent.
Policzony osobno rynek wtórny urósł o 5,2 procent: z 8678 zł/m² przy 488 aktach do 9133 zł przy 455 aktach. Obie liczby opierają się na dużych próbach i wskazują ten sam kierunek.
Uwagę zwraca liczba transakcji: spadła z 746 do 602, czyli o 19 procent w rok, mimo że ceny rosły.
Jedna inwestycja, która podniosła medianę od lipca
Od lipca 2026 miesięczne mediany przekraczają 10 000 zł/m², wobec od 8802 do 9744 zł w miesiącach pierwszego półrocza. Nie jest to skok całego rynku. Od końca czerwca rejestr notuje 39 pierwszych sprzedaży w dwóch sąsiednich budynkach jednej inwestycji, przy medianie około 12 100 zł/m².
Rynek wtórny tego skoku nie pokazuje: od lipca do połowy września mediana odsprzedaży wynosi 9310 zł/m² przy 93 aktach, wobec 9209 zł przy 241 aktach w pierwszym półroczu 2026. Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest więc liczba 5,2 procent w rok, a nie miesięczne mediany z ostatniego kwartału.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 187 | 739 000 zł | 500 000 do 950 000 zł | 536 m² |
| Działka | 134 | 300 000 zł | 95 850 do 483 750 zł | 752 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 89 ze 187 aktów na dom, czyli 48 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
W samym mieście rejestr notuje 134 transakcje działkami w oknie analizy przy typowej powierzchni 752 m², czyli około 399 zł za metr gruntu. Jeszcze więcej działek sprzedaje się wokół miasta: gmina wiejska Siedlce ma ich 217, przy typowej powierzchni 1308 m² i medianie 239 000 zł, czyli około 183 zł za metr.
Ostatni akt na dom pochodzi z 10 września 2026, a na działkę z 1 września 2026.
Co z tego ma kupujący
Siedlce są najdroższym miastem subregionalnym województwa, a jednocześnie rynkiem, w którym w ostatnim roku ubyło co piątej transakcji, choć ceny rosły. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Mediana 9128 zł jest tu uczciwym punktem wyjścia, bo dwie trzecie obrotu to odsprzedaże, a cena metra prawie nie zależy od metrażu. Traktuj cennik 11 700 zł jako cenę jednej firmy, która ma 83 procent zapasu i ustawia w dwóch lokalizacjach ceny różniące się o 2202 zł na metrze. I nie czytaj miesięcznych median z ostatniego kwartału jako ruchu rynku: od lipca podnosi je jedna inwestycja sprzedająca po około 12 100 zł, a odsprzedaże drożeją o 5,2 procent w rok.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Sokołów Podlaski leży 31 km stąd i jest tańszy o 1528 zł na metrze, Łosice 33 km i są tańsze o 2865 zł, a Węgrów 35 km i jest tańszy o 1554 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Siedlcach, Sokołowie Podlaskim, Łosicach i Węgrowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
