Sulejówek i Mińsk Mazowiecki leżą w tym samym powiecie i dzieli je 674 zł na metrze: 10 706 zł wobec 10 032 zł, czyli 33 700 zł na mieszkaniu 50-metrowym. Sulejówek jest dwukrotnie mniejszy i dwukrotnie bliżej Warszawy.
Liczby pochodzą z 1501 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku w sześciu gminach na wschód od Warszawy.
Ciekawsze od samej różnicy jest to, co dzieje się z cenami. W ostatnim roku cały rynek Mińska urósł o 11,2 procent, a Sulejówka o 7,2, ale same odsprzedaże podrożały w Sulejówku o 9,7 procent, a w Mińsku tylko o 3,8. Kto kupuje mieszkanie z istniejącego zasobu, widzi więc, że różnica między tymi miastami się powiększa, a nie maleje.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Mińsku Mazowieckim (Mińsk Mazowiecki, Sulejówek, gmina wiejska Mińsk Mazowiecki, Halinów, Cegłów) oraz przez starostwo powiatowe w Otwocku (Otwock), czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od lipca 2024 do sierpnia 2026, przy czym każda gmina ma własny koniec okna: gmina wiejska Mińsk 20 marca 2026, Halinów 17 kwietnia 2026, Sulejówek 12 maja 2026, Cegłów 14 maja 2026, Mińsk Mazowiecki 20 maja 2026, Otwock 5 sierpnia 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc powiat miński kończy się o około dwa i pół miesiąca wcześniej niż otwocki.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży, i są aktualne na połowę października 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął w tych sześciu gminach 8 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
- W rejestrze mińskim pole liczby izb jest puste, więc w tych wpisach nie ma tabel izb. Jest to luka w danych źródłowych.
Sześć gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Otwock | 43 118 | 25 | 12 186 | 13 253 | brak próby | 140 | 2026-08-05 |
| Sulejówek | 21 693 | 41 | 10 706 | 10 675 | 11 314 | 285 | 2026-05-12 |
| Mińsk Mazowiecki | 39 467 | 60 | 10 032 | 10 186 | 9844 | 874 | 2026-05-20 |
| gmina Mińsk Mazowiecki | 17 273 | 88 | 9310 | 9568 | 6616 | 96 | 2026-03-20 |
| Cegłów | 6038 | 219 | 7355 | 7352 | brak próby | 53 | 2026-05-14 |
| Halinów | 18 386 | 324 | 6621 | 6505 | 6728 | 53 | 2026-04-17 |
Miejsce w kraju to pozycja w rankingu 869 polskich gmin, które mają co najmniej 30 aktów w oknie analizy (ranking według stanu z 16 października 2026). Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m².
Otwock ma 25 medianę w Polsce i piątą w województwie mazowieckim, po Warszawie, Józefowie, Konstancinie-Jeziornie i Ząbkach, ale jego rejestr notuje w oknie analizy 140 aktów, wszystkie od listopada 2024, i przy 106 z nich nie podaje strony rynku. Przy tak niepełnym opisie rynku ta pozycja jest ciekawostką, a nie wynikiem, i dlatego Otwocka nie opisujemy w tej serii osobno.
W Cegłowie 52 z 53 aktów to pierwsze sprzedaże, więc rynku wtórnego nie da się tam policzyć.
Sulejówek jest droższy, bo leży o 29 km bliżej
| Miasto | Do centrum Warszawy | Czas samochodem | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|---|---|
| Sulejówek | 19,6 km | 32 min | 10 706 | 285 |
| Otwock | 26,1 km | 41 min | 12 186 | 140 |
| Halinów | 33,5 km | 41 min | 6621 | 53 |
| gmina Mińsk Mazowiecki | 47,5 km | 48 min | 9310 | 96 |
| Mińsk Mazowiecki | 48,5 km | 50 min | 10 032 | 874 |
| Cegłów | 68,4 km | 60 min | 7355 | 53 |
Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem, nie linia prosta.
Sulejówek i Mińsk Mazowiecki to najczystszy przypadek reguły odległości w tym zestawieniu, bo oba są miastami tej samej rangi, w tym samym powiecie, na tej samej linii kolejowej, i oba mają rejestr kończący się w maju 2026, w odstępie ośmiu dni. Dzieli je 29 kilometrów i 674 zł na metrze, czyli około 23 zł na kilometrze.
Reszta tabeli reguły nie potwierdza. Halinów leży bliżej Warszawy niż Mińsk, a ma medianę o 3411 zł niższą, ale jego rejestr notuje 53 akty o typowej powierzchni 145 m², czyli nie mieszkania w blokach, lecz duże lokale w niskiej zabudowie. Otwock z kolei jest droższy od Sulejówka o 1480 zł, choć leży od Warszawy dalej.
W Mińsku rynek pierwotny jest droższy, w Sulejówku tańszy
| Miasto | Cały rynek, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica, zł/m² | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Mińsk Mazowiecki | 10 032 | 9844 | -188 | 48% |
| Sulejówek | 10 706 | 11 314 | +608 | 59% |
W Mińsku Mazowieckim rynek pierwotny i wtórny dzieli tylko 342 zł: 10 186 i 9844 zł. Metraże po obu stronach są niemal identyczne, 48 i 49 m², a rozkład aktów wyrównany, 417 do 457.
Znaczy to, że deweloperzy budują w Mińsku to, czym miasto już handluje, i wyceniają to niewiele wyżej. Dla kupującego jest to sytuacja wygodna: mediana miasta wymaga tylko niewielkiej korekty.
W Sulejówku rynek wtórny jest droższy o 639 zł i tłumaczy to metraż: pierwsza sprzedaż to lokale 47-metrowe, w dużej części przy Wodociągowej, odsprzedaż mieszkania 56-metrowe.
Największy rozjazd w tym zestawieniu ma jednak gmina wiejska Mińsk Mazowiecki: rynek pierwotny 9568 zł, wtórny 6616 zł. Tam odsprzedaże dotyczą lokali o typowej powierzchni 105 m², a pierwsze sprzedaże lokali 48-metrowych, więc te dwie liczby opisują zupełnie różne produkty przy szesnastu aktach po stronie wtórnej.
Koncentracja: jeden adres na trzy transakcje
| Miasto | Największe skupisko | Akty | Udział w rynku |
|---|---|---|---|
| Mińsk Mazowiecki | Rodziny Popielów 10A, Wesoła 2B, Daszyńskiego 8 | 293 | 34% |
| Sulejówek | Wodociągowa 3, 3A i 3B | 86 | 30% |
W obu miastach dominują pojedyncze inwestycje i w obu dają około jednej trzeciej obrotu.
Różnica jest w rozrzucie cen. W Sulejówku trzy klatki przy Wodociągowej dzieli 124 zł na metrze, bo to jedna inwestycja sprzedawana według jednego cennika. W Mińsku trzy największe adresy dzieli 3484 zł, bo to trzy różne inwestycje o różnym metrażu: 46, 54 i 38 m².
Jeszcze większe różnice są między pojedynczymi budynkami. W Sulejówku dwa sąsiednie numery przy Kasztanowej, przy tym samym metrażu, dzieli 5550 zł na metrze, choć przy pięciu i siedmiu aktach. W Mińsku odsprzedaże przy Warszawskiej 250 i pierwsze sprzedaże przy Daszyńskiego 8 dzieli 5363 zł.
Kierunek zmian
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Rynek wtórny, ostatnie 12 miesięcy |
|---|---|---|
| Mińsk Mazowiecki | +11,2% | +3,8% |
| Sulejówek | +7,2% | +9,7% |
| Halinów | +3,1% | +12,3% |
Każda gmina liczy swoje dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a poprzednie dwanaście stanowi punkt odniesienia. Cegłów i Otwock pomijamy, bo jedno z dwóch okien ma w nich od jednego do trzech aktów. W Halinowie rynek wtórny to w obu oknach po 10 i 11 aktów, więc jego wynik jest sygnałem, a nie pomiarem.
Gminę wiejską Mińsk pomijamy z innego powodu. Jej mediana spadła z 10 029 do 6515 zł, ale nie jest to spadek cen, tylko zmiana produktu: w poprzednim roku pierwsze sprzedaże dotyczyły lokali o typowej powierzchni 41 m², w ostatnim 130 m².
W Mińsku i Sulejówku obie kolumny rozjeżdżają się w przeciwne strony. W Mińsku pierwszych sprzedaży przybyło, ze 136 do 285 aktów, i to one podnoszą medianę całego rynku, a odsprzedaż rośnie powoli. W Sulejówku pierwszych sprzedaży, które są tam tańsze, ubyło ze 113 do 61, więc cały rynek rośnie wolniej niż odsprzedaż.
Trzeba też pamiętać o dacie. Te dwanaście miesięcy kończy się w maju 2026 w Mińsku i Sulejówku, a w kwietniu w Halinowie, więc porównując te liczby z sąsiadami, porównuje się nieco różne okresy.
Domy i działki
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Działki, akty | Mediana działki |
|---|---|---|---|---|
| Sulejówek | 93 | 1 000 000 zł | 85 | 503 000 zł |
| Otwock | 111 | 892 500 zł | 89 | 400 000 zł |
| Halinów | 65 | 890 000 zł | 225 | 315 000 zł |
| gmina Mińsk Mazowiecki | 38 | 772 400 zł | 190 | 160 750 zł |
| Mińsk Mazowiecki | 45 | 625 000 zł | 33 | 380 000 zł |
| Cegłów | 3 | za mała próba | 63 | 107 900 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. W gminach powiatu mińskiego tabela obejmuje akty do października 2025, w Otwocku do lipca 2026.
Dom kosztuje w Sulejówku 1 000 000 zł, a w Mińsku Mazowieckim 625 000 zł, czyli o 375 tysięcy mniej, i jest to ta sama kolejność co przy mieszkaniach, tylko wyrażona w cenie całej nieruchomości. W obu miastach żaden akt nie dotyczy nieruchomości z więcej niż jednym budynkiem, więc w medianach nie ma siedlisk.
Działka kosztuje w Sulejówku 503 000 zł przy 85 aktach, a w Mińsku Mazowieckim 380 000 zł przy 33, i w obu miastach jest to grunt droższy niż w otaczających je gminach wiejskich: w Halinowie 315 000 zł, w gminie wiejskiej Mińsk Mazowiecki 160 750 zł, w Cegłowie 107 900 zł. Medianę Mińska trzeba jednak czytać ostrożnie: rozstęp kwartylowy sięga tam od 172 200 do 1 450 000 zł, co oznacza, że w tym zbiorze są zarówno działki budowlane, jak i grunty inwestycyjne.
Cenniki deweloperów
| Gmina | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Sulejówek | 18 | 10 884 | 10 675 |
| Halinów | 12 | 8666 | 6505 |
W Mińsku Mazowieckim, Cegłowie i gminie wiejskiej Mińsk ustawowa baza nie zawiera ani jednego lokalu, mimo że sam Mińsk ma 417 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy.
W Sulejówku cennik, 10 884 zł, stoi tylko 209 zł nad medianą pierwszej sprzedaży z rejestru, choć opiera się na 18 lokalach. W Halinowie cała pozycja to jedna inwestycja z dwunastoma lokalami o typowej powierzchni 119 m², więc jej różnicy wobec aktów nie należy czytać jako wzrostu cen.
Analizy poszczególnych miast
Oba główne rynki opisujemy osobno, z tabelą adresów, dzielnic, metraży i historii cen:
- Ceny mieszkań w Sulejówku, 285 aktów, mediana 10 706 zł/m²
- Ceny mieszkań w Mińsku Mazowieckim, 874 akty, mediana 10 032 zł/m²
Sąsiednie powiaty zestawiamy w porównaniu cen w Ząbkach, Markach, Kobyłce, Wołominie i Radzyminie oraz w porównaniu cen w Piasecznie, Lesznowoli, Konstancinie i Górze Kalwarii. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
