Mińsk Mazowiecki zajmuje 60 miejsce wśród 869 polskich gmin z medianą 10 032 zł/m², czyli o 67 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy (ranking według stanu z 16 października 2026). W mieście mieszka 39 467 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 49 km drogą, czyli około 50 minut samochodem; miasto leży na linii kolejowej do Siedlec i Terespola.
Liczby pochodzą z 874 aktów notarialnych podpisanych między lipcem 2024 a majem 2026.
Najciekawsza liczba tego wpisu jest właściwie małą różnicą. Rynek pierwotny ma w Mińsku medianę 10 186 zł/m², a rynek wtórny 9844 zł, czyli 342 zł mniej. W sąsiednim Sulejówku te same dwie liczby dzieli 639 zł, i to w drugą stronę.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Mińsku Mazowieckim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 4 lipca 2024 do 20 maja 2026. Starostwo wpisało dotąd akty lokalowe do tej daty, więc późniejszego obrotu ten wpis nie obejmuje; rejestr sąsiedniego Otwocka sięga już 5 sierpnia 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 4 akty o medianie 2009 zł/m² i typowej cenie 90 500 zł przy 53 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
- Mińskiego rejestru nie da się rozbić na izby, bo pole liczby izb jest w nim puste przy wszystkich 874 aktach. Tabeli izb w tym wpisie nie ma; jest to luka w danych źródłowych.
Po tych filtrach zostaje 874 akty. Mediana to 10 032 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8964 do 11 422 zł/m², a typowe mieszkanie ma 49 m² i kosztuje 507 064 zł.
Obie strony rynku dzieli 342 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 9844 | 457 | 495 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 10 186 | 417 | 518 094 zł | 48 m² |
Różnica wynosi 342 zł na metrze, czyli 3,5 procent, a metraże po obu stronach są praktycznie identyczne: 49 i 48 m². Rozkład aktów też jest wyrównany, 457 do 417.
Dla czytelnika ma to prostą konsekwencję. Mediana 10 032 zł opisuje w Mińsku Mazowieckim obie strony rynku z dokładnością do kilku procent, więc nie trzeba jej mocno korygować ani w górę, ani w dół. Cena całej nieruchomości różni się o 23 tysiące złotych: 518 094 zł z pierwszej ręki wobec 495 000 zł z odsprzedaży.
Nie znaczy to, że lokale z rynku pierwotnego i wtórnego są w Mińsku tym samym towarem. Znaczy to, że deweloperzy budują tu to, czym miasto już handluje: mieszkania pięćdziesięciometrowe w budynkach wielorodzinnych, i wyceniają je niewiele wyżej.
Trzy adresy dają jedną trzecią rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Rodziny Popielów 10A | 9278 | 104 | 99 | 46 m² |
| Wesoła 2B | 10 245 | 97 | 95 | 54 m² |
| Ignacego Daszyńskiego 8 | 12 762 | 92 | 90 | 38 m² |
| Klonowa 27B | 11 499 | 57 | 54 | 40 m² |
| Warszawska 222B | 9988 | 29 | 29 | 52 m² |
| Warszawska 250 | 7399 | 24 | 1 | 60 m² |
| Warszawskie Przedmieście 38 | 11 142 | 16 | 0 | 61 m² |
| Sosnowa 41 | 8698 | 11 | 7 | 70 m² |
Trzy największe adresy dają 293 z 874 aktów, czyli 34 procent rynku miasta, i są to niemal wyłącznie pierwsze sprzedaże: 284 z 293.
Rozpiętość między nimi wynosi 3484 zł na metrze, od 9278 zł przy Rodziny Popielów 10A do 12 762 zł przy Daszyńskiego 8, i idzie w parze z metrażem: 46 m² wobec 38 m².
Najdroższy adres w tabeli, Daszyńskiego 8, ma 12 762 zł przy 92 aktach i lokalach 38-metrowych; najtańszy, Warszawska 250, 7399 zł przy lokalach 60-metrowych. Rozstęp całej tabeli to 5363 zł na metrze, czyli 72 procent najniższej wartości, i jest to bardzo dużo jak na miasto czterdziestotysięczne.
Jeden budynek, który ruszył medianą
Sprzedaż przy Daszyńskiego 8 trafiła do rejestru w grudniu 2025. W tym jednym miesiącu rejestr notuje 41 aktów z tego adresu, z medianą 13 036 zł/m², a mediana całego miasta skoczyła do 12 037 zł, najwyższej wartości miesięcznej w całym oknie analizy. W sąsiednich miesiącach mediana miasta wynosiła 9650 zł w listopadzie i 11 038 zł w styczniu.
Nie był to ruch rynku, tylko jedna inwestycja z małymi lokalami, która zamknęła w krótkim czasie dużą część sprzedaży. Warto o tym pamiętać, czytając porównanie rok do roku poniżej.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 11 463 | 113 | 69 |
| 35 do 50 m² | 10 342 | 364 | 173 |
| 50 do 65 m² | 9679 | 227 | 93 |
| ponad 65 m² | 9238 | 170 | 82 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku: od kawalerki do lokalu powyżej 65 m² mediana spada o 2225 zł na metrze, czyli o 19 procent. Największy krok jest między kawalerkami a lokalami od 35 do 50 m²: 1121 zł.
Rozkład jest przy tym wyrównany: żaden przedział nie przekracza 42 procent rynku, a każdy ma co najmniej 113 aktów, a pierwsze sprzedaże są obecne w każdym z nich.
To jest druga rzecz, która czyni medianę Mińska Mazowieckiego wiarygodną: opisuje ona rynek, w którym nie dominuje ani jeden metraż, ani jedna strona rynku.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5538 | 256 |
| 2022 | 6124 | 290 |
| 2023 | 6789 | 933 |
| 2024 | 8781 | 512 |
| 2025 | 10 158 | 494 |
| 2026 (do 20 maja) | 10 616 | 197 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny i należy go traktować jako sygnał, a nie wynik.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 83 procent, czyli o 4620 zł na metrze. Największy skok przypadł na przejście z 2023 na 2024 rok: 1992 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 10 460 zł/m² przy 537 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 9409 zł przy 371 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 11,2 procent.
Policzony osobno rynek wtórny urósł znacznie mniej, o 3,8 procent: z 9600 zł/m² przy 235 aktach do 9966 zł przy 252 aktach. Różnicę tworzą pierwsze sprzedaże: w ostatnich dwunastu miesiącach było ich 285 wobec 136 w poprzednich, z medianą 10 796 zł wobec 9262 zł, a wśród nich 92 akty przy Daszyńskiego 8.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Mińsku Mazowieckim podrożały w roku kończącym się w maju 2026 o niecałe 4 procent, a cały rynek o 11 procent głównie dlatego, że w obrocie przybyło nowych, droższych lokali.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 45 | 625 000 zł | 350 000 do 800 000 zł | 484 m² |
| Działka | 33 | 380 000 zł | 172 200 do 1 450 000 zł | 798 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Żaden z 45 aktów na dom nie dotyczy nieruchomości z więcej niż jednym budynkiem.
Dom kosztuje w Mińsku Mazowieckim 625 000 zł, czyli o 375 tysięcy mniej niż w Sulejówku, mimo że oba miasta leżą w tym samym powiecie.
Tabeli działek nie należy tu czytać jako ceny działki budowlanej. Rozstęp kwartylowy od 172 200 do 1 450 000 zł przy 33 aktach oznacza, że w tym zbiorze są zarówno zwykłe działki, jak i grunty inwestycyjne sprzedawane po ponad milion złotych. Mediana 380 000 zł leży pośrodku tego zbioru i opisuje raczej jego środek niż typową działkę pod dom.
Tabela domów i działek obejmuje akty do października 2025: ostatni akt na dom pochodzi z 14 października, a na działkę z 28 października 2025.
W ustawowej bazie cen deweloperskich nie ma dla Mińska Mazowieckiego ani jednego lokalu, mimo 417 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy.
Co z tego ma kupujący
Mińsk Mazowiecki ma rynek, w którym obie strony i wszystkie metraże są dobrze reprezentowane. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Mediana 10 032 zł jest tu uczciwym punktem wyjścia niezależnie od strony rynku, bo rozjazd między rynkiem pierwotnym a wtórnym wynosi 342 zł, ale przy kawalerce trzeba doliczyć ponad tysiąc złotych na metrze. Sprawdź adres, bo to on, a nie strona rynku, robi tu różnicę: między Warszawską 250 a Daszyńskiego 8 rejestr pokazuje 5363 zł na metrze. I pamiętaj, że liczby kończą się 20 maja 2026, a odsprzedaże drożały w ostatnim roku o niecałe 4 procent, nie o 11.
Sąsiednie miasto opisujemy osobno: Sulejówek leży 31 km stąd i jest droższy o 674 zł na metrze. Oba zestawiamy w porównaniu cen w Mińsku Mazowieckim i Sulejówku. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
