Sulejówek zajmuje 41 miejsce wśród 869 polskich gmin z medianą 10 706 zł/m², czyli o 78 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy (ranking według stanu z 16 października 2026). W mieście mieszka 21 693 osoby, a do centrum Warszawy jest stąd 20 km drogą, czyli około 32 minut samochodem; miasto graniczy z warszawską Wesołą.
Liczby pochodzą z 285 aktów notarialnych podpisanych między lipcem 2024 a majem 2026.
Najciekawsza liczba tego wpisu to granica strefy warszawskiej, którą widać w rejestrze. Sulejówek ma medianę o 674 zł wyższą niż Mińsk Mazowiecki, mimo że jest od niego dwukrotnie mniejszy i leży w tym samym powiecie. Oba miasta dzieli przede wszystkim odległość od stolicy: 20 kilometrów wobec 49.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Mińsku Mazowieckim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 12 maja 2026. Starostwo wpisało dotąd akty lokalowe do maja 2026, więc późniejszego obrotu ten wpis nie obejmuje; rejestr sąsiedniego Otwocka sięga już 5 sierpnia 2026.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży, i są aktualne na połowę października 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 3 akty o medianie 2611 zł/m² i typowej cenie 150 000 zł przy 60 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
- Rejestru nie da się rozbić na izby, bo pole liczby izb jest w nim wypełnione przy jednym akcie na 285. Tabeli izb w tym wpisie nie ma; jest to luka w danych źródłowych.
Po tych filtrach zostaje 285 aktów. Mediana to 10 706 zł/m², rozstęp kwartylowy od 9683 do 11 883 zł/m², a typowe mieszkanie ma 50 m² i kosztuje 567 000 zł.
Dzielnice: 4236 zł różnicy wewnątrz miasta
| Dzielnica | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Szkopówka | 12 652 | 15 | 6 | 12 731 | 70 m² |
| Nowa Żurawka | 11 058 | 44 | 33 | 8533 | 64 m² |
| Ratajewo | 10 859 | 145 | 96 | 13 010 | 42 m² |
| Sulejówek (osiedle) | 9543 | 20 | 9 | 8877 | 54 m² |
| Poligon | 8842 | 15 | 0 | 8842 | 56 m² |
| Nowa Miłosna | 8820 | 13 | 10 | 8713 | 95 m² |
| Stara Żurawka | 8416 | 10 | 6 | 9725 | 127 m² |
Tabela obejmuje 262 z 285 aktów. Pozostałe 23 to 22 akty z czterech dzielnic, w których rejestr notuje od trzech do siedmiu transakcji (Cechówka, Miłosna, Zorza, Wola Grzybowska), i jeden akt poza granicami dzielnic. Nie są to miejsca bez obrotu, tylko takie, w których próba jest za mała, żeby podać medianę.
Ratajewo daje 145 z 285 aktów, czyli 51 procent całego rynku miasta, i jest to dzielnica przy stacji kolejowej, w której powstała główna zabudowa wielorodzinna Sulejówka: 96 ze 145 transakcji to pierwsze sprzedaże lokali o typowej powierzchni 42 m².
Najciekawsza jest tu kolumna „bez rynku pierwotnego". Mediana Ratajewa liczona na samych odsprzedażach wynosi 13 010 zł, czyli o 2151 zł więcej niż mediana całej dzielnicy, i jest wtedy najwyższa w mieście, wyprzedzając nawet Szkopówkę. Innymi słowy, mieszkanie odsprzedawane w Ratajewie jest najdroższym mieszkaniem w Sulejówku, a niższa mediana dzielnicy bierze się z tego, że sprzedaje się tam równolegle nowa inwestycja.
Rozpiętość między dzielnicami wynosi 4236 zł na metrze, od 8416 zł w Starej Żurawce do 12 652 zł na Szkopówce, i tłumaczy ją częściowo metraż: Stara Żurawka to lokale 127-metrowe, Ratajewo 42-metrowe.
Rynek pierwotny jest tańszy o 6 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 10 675 | 167 | 498 533 zł | 47 m² |
| Wtórny | 11 314 | 117 | 667 000 zł | 56 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5855 | 1 | 240 000 zł | 41 m² |
Różnica wynosi 639 zł na metrze, czyli 6 procent, a tłumaczy ją metraż: pierwsza sprzedaż to lokale 47-metrowe, odsprzedaż mieszkania 56-metrowe. Cena całej nieruchomości różni się o 168 tysięcy złotych.
Pierwsza sprzedaż to tu 59 procent obrotu.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 11 314 zł, a nie 10 706 zł, a w Ratajewie nawet 13 010 zł.
Adresy: jedna inwestycja w trzech klatkach
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wodociągowa 3 | 10 675 | 29 | 28 | 39 m² |
| Wodociągowa 3A | 10 551 | 28 | 27 | 39 m² |
| Wodociągowa 3B | 10 631 | 29 | 28 | 39 m² |
| Czynu Społecznego 65C | 11 760 | 12 | 12 | 53 m² |
| Czynu Społecznego 65E | 11 628 | 12 | 12 | 53 m² |
| Kasztanowa 7 | 14 185 | 7 | 0 | 51 m² |
| Szklarniowa 102A | 11 237 | 5 | 5 | 55 m² |
| Kasztanowa 5 | 8635 | 5 | 2 | 50 m² |
| Aleja Piłsudskiego 76A | 12 652 | 5 | 0 | 46 m² |
Trzy klatki przy Wodociągowej dają 86 aktów, czyli 30 procent rynku miasta, przy niemal identycznej cenie: rozpiętość między nimi wynosi zaledwie 124 zł na metrze, od 10 551 do 10 675 zł, i identycznym metrażu 39 m². Tak wygląda jedna inwestycja sprzedawana według jednego cennika. Podobnie wyglądają dwa budynki przy Czynu Społecznego: 65C sprzedawany w 2025 roku i 65E w 2026, po 12 aktów i 132 zł różnicy na metrze.
Zwraca uwagę para adresów przy Kasztanowej. Numer 7 ma medianę 14 185 zł przy siedmiu odsprzedażach lokali 51-metrowych, a numer 5 tylko 8635 zł przy pięciu aktach i lokalach 50-metrowych. Dwa sąsiednie budynki, ten sam metraż, a różnica 5550 zł na metrze, czyli 64 procent, choć przy tak małych próbach jest to sygnał, a nie pomiar. Jest to najmocniejszy w tym wpisie argument za tym, żeby pytać o konkretny budynek.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 11 420 | 20 | 13 |
| 35 do 50 m² | 10 716 | 126 | 94 |
| 50 do 65 m² | 11 482 | 63 | 22 |
| ponad 65 m² | 9166 | 76 | 38 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" w Sulejówku nie działa. Najdroższy jest przedział od 50 do 65 m², z medianą 11 482 zł, minimalnie przed kawalerkami.
Wyjaśnienie widać w ostatniej kolumnie: przedział od 35 do 50 m² to 126 aktów, z czego 94 to pierwsze sprzedaże, głównie przy Wodociągowej, sprzedawane po około 10 600 zł. Przedział od 50 do 65 m² jest natomiast w większości odsprzedażą, i to ona wyznacza jego wysoką medianę.
Dopiero powyżej 65 m² mediana spada wyraźnie, o 2316 zł, i są to lokale w niskiej zabudowie, takie jak w Starej Żurawce i Nowej Miłośnie.
Cenniki deweloperów
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 18 |
| Mediana ceny ofertowej | 10 884 zł/m² |
| Kwartyle | 10 800 do 11 900 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 10 675 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 167 |
Cennik stoi 209 zł nad medianą pierwszej sprzedaży z rejestru, czyli 2 procent wyżej. Trzeba jednak pamiętać o dwóch rzeczach: 18 lokali w siedmiu pozycjach to bardzo mała próba, a akty kończą się w maju 2026, podczas gdy cennik opisuje połowę października 2026, czyli pięć miesięcy później.
Zapas jest rozdrobniony: największa pozycja to osiem lokali przy Drobiarskiej 10 po 11 350 zł, reszta to inwestycje po jednym do trzech lokali.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6853 | 161 |
| 2022 | 7204 | 200 |
| 2023 | 8747 | 391 |
| 2024 | 9737 | 147 |
| 2025 | 10 704 | 189 |
| 2026 (do 12 maja) | 11 246 | 44 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny i opiera się na 44 aktach, więc jest sygnałem, a nie wynikiem.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 56 procent, czyli o 3851 zł na metrze.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 11 323 zł/m² przy 123 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 10 559 zł przy 178 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 7,2 procent.
Policzony osobno rynek wtórny urósł mocniej, o 9,7 procent: z 10 388 zł/m² przy 65 aktach do 11 393 zł przy 62 aktach. Przyczyną jest zmiana składu obrotu: pierwszych sprzedaży, które są tu tańsze, było w poprzednim oknie 113, a w bieżącym 61, więc cały rynek rośnie wolniej niż sama odsprzedaż.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Sulejówku podrożały o prawie 10 procent w roku kończącym się w maju 2026.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 93 | 1 000 000 zł | 860 000 do 1 250 000 zł | 637 m² |
| Działka | 85 | 503 000 zł | 340 000 do 750 000 zł | 916 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Żaden z 93 aktów na dom nie dotyczy nieruchomości z więcej niż jednym budynkiem, więc mediana 1 000 000 zł opisuje wyłącznie domy jednorodzinne.
Dom kosztuje w Sulejówku 1 000 000 zł, czyli o 375 tysięcy więcej niż w Mińsku Mazowieckim, a rozstęp kwartylowy jest wąski, od 860 000 do 1 250 000 zł, co przy 93 aktach czyni tę liczbę jedną z bardziej wiarygodnych w tej serii.
Działka kosztuje w Sulejówku 503 000 zł za typowe 916 m², czyli około 549 zł za metr gruntu, wobec 380 000 zł za 798 m² w Mińsku Mazowieckim. Przy 85 aktach jest to próba porównywalna z próbą domów.
Tabela domów i działek obejmuje akty do października 2025: ostatni akt na dom pochodzi z 24 października, a na działkę z 27 października 2025.
Co z tego ma kupujący
Sulejówek jest miastem na granicy strefy warszawskiej i jego rynek dzieli się bardzo wyraźnie na dzielnice. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 11 314 zł, a w Ratajewie na 13 010 zł, nie na 10 706 zł. Pytaj o konkretny budynek, bo dwa sąsiednie numery przy Kasztanowej dzieli 5550 zł na metrze przy tym samym metrażu. I pamiętaj, że liczby kończą się 12 maja 2026, a odsprzedaże drożały w ostatnim roku o prawie 10 procent.
Sąsiednie miasto opisujemy osobno: Mińsk Mazowiecki leży 31 km stąd i jest tańszy o 674 zł na metrze. Oba zestawiamy w porównaniu cen w Mińsku Mazowieckim i Sulejówku. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
