Osiem gmin regionu radomskiego dzieli 2701 zł na metrze: od 4662 zł w Pionkach do 7363 zł w Białobrzegach. Na mieszkaniu 50-metrowym daje to 135 050 zł różnicy.
Liczby pochodzą z 2101 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 1632 z samego Radomia.
Najciekawsza liczba tego zestawienia to gradient. Radom i Pionki dzieli 26 kilometrów drogi i 2322 zł na metrze, czyli 33 procent. Pionki są najbliższą Radomiowi gminą tego zestawienia i zarazem najtańszą. W obwarzanku Warszawy takie różnice na krótkim dystansie są normą: Konstancin-Jeziorną i Górę Kalwarię dzieli 16 km i 4855 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Radom, które jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Kozienicach, Przysusze, Zwoleniu, Szydłowcu, Białobrzegach i Lipsku (Pionki należą do powiatu radomskiego ziemskiego). Są to ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od lipca 2024 do sierpnia 2026, przy czym każda gmina ma własny koniec okna: Radom 13 lutego 2026, Kozienice 5 czerwca, Pionki 3 lipca, Białobrzegi 9 lipca, Lipsko 10 lipca, Szydłowiec 17 sierpnia, Przysucha i Zwoleń 27 sierpnia 2026. Rejestr Radomia kończy się ponad pół roku wcześniej niż rejestry sąsiadów, więc obrotu w Radomiu od połowy lutego 2026 to zestawienie nie obejmuje. Każde starostwo i miasto aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie.
- Kozienicki rejestr nie sięga wstecz dalej niż do 19 maja 2025 roku, więc opisuje trzynaście miesięcy, a nie dwa lata.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął w tych ośmiu gminach 44 akty, w tym 27 w Radomiu.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. W Zwoleniu, Szydłowcu, Białobrzegach i Lipsku rejestr nie określa strony rynku przy 29 do 57 procentach transakcji, więc ta grupa ma w tabelach własny wiersz.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Osiem gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Białobrzegi | 9663 | 218 | 7363 | brak próby | 7016 | 50 | 2026-07-09 |
| Radom | 191 819 | 268 | 6984 | 7750 | 6632 | 1632 | 2026-02-13 |
| Zwoleń | 14 128 | 287 | 6892 | 7324 | 5015 | 92 | 2026-08-27 |
| Przysucha | 10 517 | 360 | 6387 | 7002 | 4885 | 85 | 2026-08-27 |
| Kozienice | 27 173 | 402 | 6197 | 7300 | 6197 | 109 | 2026-06-05 |
| Szydłowiec | 16 832 | 622 | 4884 | brak próby | 5044 | 47 | 2026-08-17 |
| Lipsko | 9813 | 637 | 4777 | brak próby | 4812 | 34 | 2026-07-10 |
| Pionki | 15 566 | 655 | 4662 | brak próby | 4710 | 52 | 2026-07-03 |
Miejsce w kraju to pozycja w rankingu 869 polskich gmin, które mają co najmniej 30 aktów w oknie analizy (ranking według stanu z 16 października 2026). Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m².
Pięć z ośmiu gmin leży powyżej krajowej mediany, a trzy poniżej. Pionki, Lipsko i Szydłowiec zajmują miejsca od 622 do 655 i są trzema najtańszymi gminami całego województwa mazowieckiego w rankingu.
Poza Radomiem żadna z tych gmin nie ma więcej niż 109 aktów w oknie analizy, więc ich mediany są wskazówkami, a nie rozstrzygnięciami.
Odległość od Radomia nie tłumaczy cen
| Gmina | Do Radomia | Czas samochodem | Mediana, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Radom | 0 km | 0 min | 6984 |
| Pionki | 25,9 km | 34 min | 4662 |
| Zwoleń | 32,2 km | 39 min | 6892 |
| Szydłowiec | 34,0 km | 31 min | 4884 |
| Białobrzegi | 34,3 km | 34 min | 7363 |
| Kozienice | 37,8 km | 47 min | 6197 |
| Przysucha | 40,3 km | 45 min | 6387 |
| Lipsko | 56,3 km | 62 min | 4777 |
Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem, nie linia prosta.
Odległość od Radomia nie tłumaczy w tej tabeli niczego. Trzy gminy leżą w odległości od 32 do 35 kilometrów i mają mediany od 4884 do 7363 zł, czyli różniące się o połowę. Najdalsze Lipsko ma 4777 zł, ale najbliższe Pionki 4662 zł, czyli jeszcze mniej.
Tłumaczy je natomiast kierunek. Białobrzegi i Zwoleń, leżące na trasie S7 i drodze na Lublin, mają od 6892 do 7363 zł. Pionki, Szydłowiec i Lipsko, leżące poza głównymi trasami, od 4662 do 4884 zł. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie kolumny obok siebie.
Radom i Pionki są najostrzejszym przypadkiem w tym zestawieniu: 26 kilometrów i 2322 zł na metrze, czyli 116 tysięcy złotych na mieszkaniu 50-metrowym.
Rynek pierwotny jest droższy wszędzie, gdzie da się go policzyć
| Gmina | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica | Akty pierwotne |
|---|---|---|---|---|
| Zwoleń | 7324 | 5015 | +46% | 27 |
| Przysucha | 7002 | 4885 | +43% | 44 |
| Kozienice | 7300 | 6197 | +18% | 20 |
| Radom | 7750 | 6632 | +17% | 373 |
We wszystkich czterech gminach, w których rejestr pozwala policzyć obie strony rynku, pierwsza sprzedaż jest droższa od odsprzedaży, a różnica sięga od 17 do 46 procent. W obwarzanku Warszawy jest odwrotnie: tam w większości gmin rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego.
W tych czterech gminach mieszkania z rynku pierwotnego mają typowo podobny metraż jak odsprzedawane, różnica nie przekracza czterech metrów, więc nie ma efektu metrażowego, a pierwsza sprzedaż jest po prostu droższa od odsprzedaży.
Najostrzejsze rozjazdy są w najmniejszych gminach. W Przysusze mieszkanie z rynku pierwotnego kosztuje 7002 zł za metr, a z rynku wtórnego 4885 zł, czyli różnica na mieszkaniu 43-metrowym wynosi 91 tysięcy złotych. W Zwoleniu 7324 wobec 5015 zł.
W Białobrzegach, Szydłowcu, Lipsku i Pionkach rynku pierwotnego w rejestrze praktycznie nie ma: od zera do czterech aktów pierwszej sprzedaży w dwa lata.
W trzech gminach dom kosztuje mniej niż mieszkanie
| Gmina | Mediana mieszkania | Mediana domu | Udział siedlisk |
|---|---|---|---|
| Radom | 330 000 zł | 535 000 zł | 41% |
| Kozienice | 315 000 zł | 520 000 zł | 41% |
| Białobrzegi | 353 500 zł | 365 000 zł | 49% |
| Lipsko | 222 500 zł | 355 000 zł | 89% |
| Zwoleń | 325 960 zł | 250 000 zł | 60% |
| Przysucha | 278 000 zł | 270 000 zł | 57% |
| Szydłowiec | 223 710 zł | 206 500 zł | 58% |
| Pionki | 200 000 zł | 250 000 zł | 44% |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Kolumna „udział siedlisk" to odsetek aktów dotyczących nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
W trzech gminach dom kosztuje w medianie mniej niż mieszkanie: w Zwoleniu o 76 tysięcy, w Szydłowcu o 17 tysięcy, w Przysusze o 8 tysięcy. W Białobrzegach dom jest droższy o 11 500 zł, czyli praktycznie tyle samo.
Jest to obraz rynku, w którym popyt koncentruje się na mieszkaniach w mieście, a domy na wsi trudno sprzedać, a dodatkowo od 41 do 89 procent aktów na dom dotyczy siedlisk, czyli nieruchomości z kilkoma budynkami gospodarczymi.
Najostrzejszy przypadek to Lipsko: 19 aktów na dom, z czego 17 to siedliska, przy typowej działce 2129 m².
| Gmina | Działki, akty | Mediana działki | Typowa działka |
|---|---|---|---|
| Radom | 184 | 158 165 zł | 811 m² |
| Kozienice | 49 | 140 000 zł | 1200 m² |
| Białobrzegi | 102 | 136 000 zł | 1256 m² |
| Zwoleń | 30 | 82 315 zł | 1350 m² |
| Szydłowiec | 96 | 77 000 zł | 1491 m² |
| Przysucha | 15 | 50 000 zł | 616 m² |
Przy działkach również podajemy cenę całkowitą. Pionki i Lipsko pomijamy, bo mają w oknie siedem i sześć aktów. Działka pod Radomiem kosztuje w medianie od 50 000 zł w Przysusze do 158 165 zł w samym Radomiu, przy czym w Radomiu typowa parcela ma 811 m², a w Szydłowcu i Zwoleniu około 1400 m², więc cena metra gruntu różni się między tymi gminami kilkukrotnie.
Cenniki deweloperów są tylko w Radomiu
| Gmina | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Radom | 325 | 8098 | 7750 | +4% |
W pozostałych siedmiu gminach ustawowa baza cen mieszkań nie zawiera ani jednego lokalu.
Radomski cennik jest przy tym rozproszony: największa inwestycja to 77 lokali, czyli niecała jedna czwarta zapasu, a kolejne 49, 46 i 33. Cena ofertowa w Radomiu jest więc wypadkową konkurencji kilkunastu firm, a nie decyzją jednej.
Kierunek zmian
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Bez rynku pierwotnego, ostatnie 12 miesięcy |
|---|---|---|
| Radom | +1,2% | +4,1% |
| Zwoleń | +2,9% | -14,5% |
| Przysucha | -28,9% | +2,3% |
| Szydłowiec | +12,3% | +10,1% |
| Białobrzegi | -6,0% | +3,4% |
| Pionki | -7,8% | -7,4% |
Każda gmina liczy swoje dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a poprzednie dwanaście stanowi punkt odniesienia. Kozienice i Lipsko pomijamy: pierwsze mają w poprzednim oknie pięć aktów, drugie piętnaście przy skrajnie niestabilnej medianie.
Poza Radomiem żadnej z tych liczb nie należy czytać jako informacji o cenach. Każda opiera się na kilkunastu do trzydziestu kilku aktach. W Przysusze mediana spadła o 28,9 procent, a ceny bez rynku pierwotnego wzrosły o 2,3, bo w ostatnim roku pierwszych sprzedaży było 6, a w poprzednim 31. W Zwoleniu obie liczby rozjeżdżają się z innego powodu: rejestr zaczął oznaczać pierwszą sprzedaż dopiero w sierpniu 2025 roku.
Jedyna liczba w tej tabeli, która opiera się na dużej próbie, to Radom: mediana plus 1,2 procent przy 990 aktach, odsprzedaże plus 4,1 procent przy 782. Mówi ona, że drugie miasto województwa przez rok kończący się w lutym 2026 praktycznie stanęło, a liczba transakcji spadła w tym czasie o 29 procent.
Analizy poszczególnych miast
Każdy z czterech rynków opisujemy osobno, z tabelą metraży, izb i historii cen:
- Ceny mieszkań w Radomiu, 1632 akty, mediana 6984 zł/m²
- Ceny mieszkań w Zwoleniu, 92 akty, mediana 6892 zł/m²
- Ceny mieszkań w Przysusze, 85 aktów, mediana 6387 zł/m²
- Ceny mieszkań w Kozienicach, 109 aktów, mediana 6197 zł/m²
Sąsiedni powiat grójecki zestawiamy w porównaniu cen w Grójcu, Warce i Garwolinie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
