Zwoleń zajmuje 287 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 6892 zł/m², czyli o 14 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 14 128 osób, a do Radomia jest stąd 32 km drogą, czyli około 39 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 92 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Jest to mała próba i wszystkie liczby w tym wpisie należy czytać jako wskazówki, a nie rozstrzygnięcia.
Najciekawsze w tej gminie jest porównanie z sąsiadem. Zwoleń ma medianę o 695 zł wyższą niż Kozienice, które są od niego prawie dwa razy większe. Przy 92 i 109 aktach jest to różnica warta odnotowania, choć nie rozstrzygnięcia.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Zwoleniu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 5 lipca 2024 do 27 sierpnia 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął w Zwoleniu jeden akt: 35 m² za 40 000 zł, czyli 1132 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. Rejestr nie określa strony rynku przy 49 z 92 aktów, czyli przy 53 procentach, więc ta grupa ma w tabeli własny wiersz.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 92 akty. Mediana to 6892 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5706 do 7318 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 325 960 zł.
Rejestr, który w większości milczy o stronie rynku
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Nieokreślony w źródle | 6892 | 49 | 326 212 zł | 47 m² |
| Pierwotny | 7324 | 27 | 356 900 zł | 48 m² |
| Wtórny | 5015 | 16 | 225 000 zł | 48 m² |
Przy 49 z 92 aktów rejestr nie podaje, czy była to pierwsza sprzedaż, czy odsprzedaż. Wyższy udział ma w okolicy tylko Szydłowiec, 57 procent. Ta grupa ma medianę identyczną z medianą całej gminy, 6892 zł, a 37 z tych 49 aktów pochodzi z jednego budynku, Bolesławskich 34 (o nim niżej).
Dwie zdefiniowane strony rynku dzieli 2309 zł na metrze, czyli 46 procent, przy identycznym typowym metrażu. Obie opierają się jednak na 27 i 16 aktach, więc są to liczby orientacyjne.
Praktyczny wniosek dla kupującego jest ostrożny. Przy mieszkaniu z rynku pierwotnego należy się spodziewać ceny w okolicach 7300 zł, przy mieszkaniu z rynku wtórnego w okolicach 5000 zł, a mediana gminy leży między nimi, bo ponad połowa transakcji nie jest w rejestrze przypisana do żadnej z tych grup.
Dwa budynki przy jednej ulicy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Okres sprzedaży |
|---|---|---|---|---|
| Bolesławskich 34 | 6890 | 38 | 1 | lipiec 2024 do sierpnia 2025 |
| Bolesławskich 32 | 7473 | 18 | 18 | sierpień 2025 do stycznia 2026 |
Dwa budynki przy ulicy Bolesławskich dają 56 z 92 aktów, czyli 61 procent transakcji w oknie analizy. Poza nimi tylko jeden budynek ma w oknie więcej niż pięć aktów: jedenaście, podpisanych od lutego do sierpnia 2026 roku, w większości z rynku pierwotnego.
Przy Bolesławskich 34 rejestr nie podaje strony rynku przy 37 z 38 aktów, a 28 z nich podpisano w jednym miesiącu, w lipcu 2024 roku. Tak skupiona sprzedaż jednego budynku wygląda na pierwszą sprzedaż, ale rejestr tego nie potwierdza. Sąsiedni budynek pod numerem 32 sprzedawano od sierpnia 2025 roku i tam każdy akt jest oznaczony jako rynek pierwotny, po 7473 zł za metr.
Mediana gminy opisuje więc w dużej mierze te dwa budynki.
Najmniejsze mieszkania są najtańsze za metr
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5887 | 12 | 1 |
| 35 do 50 m² | 6924 | 41 | 15 |
| 50 do 65 m² | 6828 | 34 | 11 |
| ponad 65 m² | 7056 | 5 | 0 |
Trzy przedziały od 35 m² wzwyż mieszczą się w 228 zł na metrze, a mieszkania do 35 m² są o około 1000 zł tańsze: 5887 zł przy dwunastu aktach. Ostatni wiersz opiera się na pięciu aktach.
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" w Zwoleniu nie działa: najmniejsze lokale są tu najtańsze, a w pozostałych przedziałach cena mieszkania rośnie mniej więcej proporcjonalnie do jego wielkości. Przy takich próbach jest to wskazówka, nie rozstrzygnięcie.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3473 | 7 |
| 2022 | 4064 | 6 |
| 2023 | 3396 | 3 |
| 2024 | 6850 | 46 |
| 2025 | 7160 | 29 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 27 sierpnia; notuje z niego 24 akty przy medianie 6812 zł.
Ta tabela nie opisuje wzrostu cen, tylko powstanie rynku. Do 2023 roku rejestr Zwolenia notuje od trzech do siedmiu transakcji rocznie po 3396 do 4064 zł za metr, a w 2024 roku pojawia się w nim 46 aktów o medianie 6850 zł, w tym 28 z jednego budynku przy Bolesławskich 34, podpisanych w lipcu. Wcześniejsze liczby opierają się na kilku transakcjach istniejącym zasobem i nie są porównywalne z późniejszymi.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 7008 zł/m² przy 32 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 6808 zł przy 30 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 2,9 procent.
Policzone bez rynku pierwotnego to samo porównanie daje spadek o 14,5 procent: z 6307 zł/m² przy 19 aktach do 5393 zł przy 16 aktach. Różnica jest tak duża, że nie należy jej traktować jako informacji o cenach. Rejestr zaczął oznaczać pierwszą sprzedaż dopiero w sierpniu 2025 roku, więc w poprzednim oknie wśród aktów liczonych bez rynku pierwotnego są nieoznaczone lokale z Bolesławskich 34, a w bieżącym sprzedaż w sąsiednim budynku jest już oznaczona jako pierwotna i z tej miary wypada.
Przy tak małej i tak niekonsekwentnie opisanej próbie kierunku zmian cen w Zwoleniu po prostu nie da się wiarygodnie ustalić. Podajemy obie liczby, żeby było widać, jak bardzo się rozjeżdżają.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 43 | 250 000 zł | 145 000 do 405 000 zł | 1450 m² |
| Działka | 30 | 82 315 zł | 53 125 do 237 500 zł | 1350 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 26 z 43 aktów na dom, czyli 60 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana 250 000 zł opisuje w większości siedliska.
Dom kosztuje w Zwoleniu 250 000 zł, czyli o 76 tysięcy mniej niż mieszkanie 48-metrowe w tej samej gminie (325 960 zł). Jest to najostrzejsze takie odwrócenie w regionie radomskim i mówi, gdzie w tej okolicy jest popyt.
Tabeli działek nie należy czytać wprost jako ceny działki budowlanej: mediana 82 315 zł przy typowej powierzchni 1350 m² i rozstępie kwartylowym od 53 125 do 237 500 zł oznacza, że w tych trzydziestu aktach mieszczą się zarówno udziały w gruncie, jak i pełne parcele pod zabudowę. Ostatni akt na działkę pochodzi z 24 lipca 2026, a na dom z 10 września 2026.
W ustawowej bazie cen deweloperskich nie ma dla Zwolenia ani jednego lokalu, mimo 27 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy.
Co z tego ma kupujący
Zwoleń jest gminą, w której rynek mieszkaniowy opiera się w dużej mierze na dwóch budynkach i o której rejestr mówi mniej, niż by się chciało. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z rynku pierwotnego licz na około 7300 zł, przy mieszkaniu z rynku wtórnego na około 5000 zł, i pamiętaj, że obie liczby opierają się na kilkunastu do dwudziestu kilku aktach. Nie przywiązuj się do żadnej liczby opisującej kierunek zmian, bo mediana gminy urosła o 2,9 procent, a ta sama miara bez pierwszej sprzedaży spadła o 14,5. I porównaj cenę mieszkania z ceną domu, bo w Zwoleniu dom jest w medianie o 76 tysięcy tańszy niż mieszkanie.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Radom leży 32 km stąd i jest droższy o 92 zł na metrze, Kozienice są tańsze o 695 zł, a Przysucha o 505 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Radomiu, Kozienicach, Przysusze i Zwoleniu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
