Przysucha zajmuje 360 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 6387 zł/m², czyli o 6 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 10 517 osób, a do Radomia jest stąd 40 km drogą, czyli około 45 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 85 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Jest to mała próba i wszystkie liczby w tym wpisie należy czytać jako wskazówki, a nie rozstrzygnięcia.
Najciekawsza liczba tego wpisu to rozjazd między dwiema stronami rynku. Mieszkanie z rynku pierwotnego kosztuje w Przysusze 7002 zł za metr, a z rynku wtórnego 4885 zł, czyli o 2117 zł mniej. Mediana gminy, 6387 zł, nie opisuje żadnego z tych dwóch rynków.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Przysusze, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 27 sierpnia 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 6 aktów o medianie 1782 zł/m² i typowej cenie 93 517 zł przy 53 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Rejestr nie zapisuje ulicy przy żadnej transakcji w tej gminie, więc w tym wpisie nie ma tabeli adresów. Jest to luka w danych źródłowych, nie brak transakcji.
Po tych filtrach zostaje 85 aktów. Mediana to 6387 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4486 do 7072 zł/m², a typowe mieszkanie ma 43 m² i kosztuje 278 000 zł.
Dwa rozłączne rynki
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7002 | 44 | 300 302 zł | 42 m² |
| Wtórny | 4885 | 40 | 239 500 zł | 46 m² |
| Nieokreślony w źródle | 6151 | 1 | 365 000 zł | 59 m² |
Różnica wynosi 2117 zł na metrze, czyli 43 procent, i nie tłumaczy jej metraż: mieszkania z rynku pierwotnego są tu nawet o cztery metry mniejsze.
Podział aktów jest przy tym niemal równy, 44 do 40, więc mediana gminy jest arytmetyczną wypadkową dwóch rynków, które nie mają ze sobą wiele wspólnego. Rozstęp kwartylowy, od 4486 do 7072 zł, potwierdza to wprost: połowa transakcji mieści się w przedziale szerokim na 2586 zł.
Dla kupującego oznacza to, że liczby 6387 zł nie należy używać wcale. Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 4885 zł, przy mieszkaniu z rynku pierwotnego 7002 zł, a różnica na mieszkaniu 43-metrowym wynosi 91 tysięcy złotych.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4232 | 3 | 0 |
| 35 do 50 m² | 6485 | 61 | 32 |
| 50 do 65 m² | 6586 | 20 | 12 |
| ponad 65 m² | 5074 | 1 | 0 |
Cały rynek Przysuchy mieści się w dwóch środkowych przedziałach: 81 z 85 aktów dotyczy mieszkań od 35 do 65 m². Skrajne wiersze opierają się na trzech i jednym akcie i podajemy je tylko dla porządku.
W przedziale, w którym jest próba, cena metra rośnie wraz z metrażem, o 101 zł, ale przy 61 i 20 aktach jest to różnica bez znaczenia.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 2090 | 18 |
| 2022 | 1435 | 15 |
| 2023 | 3303 | 11 |
| 2024 | 7003 | 61 |
| 2025 | 6308 | 40 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, i jest najbardziej nietypowa w całej serii. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 27 sierpnia; notuje z niego jedenaście aktów przy medianie 4957 zł.
Do 2023 roku rejestr Przysuchy notuje ceny od 1435 do 3303 zł za metr przy kilkunastu aktach rocznie, a w 2024 roku mediana skacze do 7003 zł przy 61 aktach. Nie jest to wzrost cen, tylko zmiana tego, co się w gminie sprzedaje: do 2023 roku obracano niemal wyłącznie istniejącym zasobem, a od 2024 roku w rejestrze pojawia się pierwsza sprzedaż.
Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje spadek. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 4885 zł/m² przy 26 aktach, a w dwunastu poprzednich 6873 zł przy 47 aktach, czyli spadek o 28,9 procent.
Policzony bez rynku pierwotnego obrót poszedł jednak w górę, o 2,3 procent: z 5022 zł/m² przy 16 aktach do 5140 zł przy 20 aktach. Te dwie liczby mierzą co innego. Pierwsza mówi, że w ostatnim roku pierwszych sprzedaży było 6, a w poprzednim 31; druga, że ceny odsprzedaży lekko wzrosły.
W ostatnich dwunastu miesiącach jest też dziewięć aktów po 1800 do 2700 zł za metr, czyli lokale za 73 do 122 tysięcy złotych. Mieszczą się one nad progiem filtra nierynkowego, więc zostają w obu medianach i ciągną je w dół.
Mediana gminy spadła więc o 29 procent, choć ceny odsprzedaży w tym samym czasie lekko wzrosły, i jest to wyraźny przykład tego, jak zmiana składu obrotu przesuwa medianę.
Obie liczby opierają się na próbach rzędu dwudziestu do pięćdziesięciu aktów, więc są sygnałem, nie rozstrzygnięciem.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 51 | 270 000 zł | 160 000 do 362 500 zł | 1250 m² |
| Działka | 15 | 50 000 zł | 25 750 do 133 275 zł | 616 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 29 z 51 aktów na dom, czyli 57 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana 270 000 zł opisuje w większości siedliska.
Dom kosztuje w Przysusze 270 000 zł, czyli mniej niż mieszkanie 43-metrowe w tej samej gminie (278 000 zł). Mieszkanie w bloku w mieście jest tu w medianie droższe niż dom, w większości siedlisko na wsi.
Ostatni akt na dom pochodzi z 24 sierpnia 2026, a na działkę z 7 sierpnia 2026. Przy piętnastu aktach na działkę mediana 50 000 zł jest wskazówką, nie rozstrzygnięciem, a rozstęp od 25 750 do 133 275 zł pokazuje, że obok parcel pod zabudowę są w tym zbiorze udziały w gruncie.
W ustawowej bazie cen deweloperskich nie ma dla Przysuchy ani jednego lokalu, mimo 44 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy.
Co z tego ma kupujący
Przysucha jest gminą, w której mediana nie opisuje żadnej realnej oferty, bo rynek dzieli się na dwie połowy różniące się o połowę ceny. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie używaj mediany 6387 zł. Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 4885 zł, przy mieszkaniu z rynku pierwotnego na 7002 zł. Nie wyciągaj wniosku ze spadku mediany o 29 procent, bo ceny odsprzedaży w tym samym czasie wzrosły o 2,3 procent. I porównaj cenę mieszkania z ceną domu, bo w tej gminie dom kosztuje w medianie mniej niż mieszkanie.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Radom leży 40 km stąd i jest droższy o 597 zł na metrze, Zwoleń i Kozienice opisujemy w tej samej serii. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Radomiu, Kozienicach, Przysusze i Zwoleniu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
