Radom zajmuje 268 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 6984 zł/m², czyli o 16 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 191 819 osób, co czyni je drugim co do wielkości miastem województwa mazowieckiego, a do centrum Warszawy jest stąd 105 km drogą, czyli około 79 minut samochodem trasą S7.
Liczby pochodzą z 1632 aktów notarialnych podpisanych między lipcem 2024 a lutym 2026.
Najciekawsza liczba tego wpisu to właściwie brak liczby. Cztery przedziały metrażowe mieszczą się w Radomiu w 386 zł na metrze, czyli w 5 procentach, a najdroższy z nich jest ten powyżej 65 m². W Piastowie metr w lokalu powyżej 65 m² jest tańszy od metra w kawalerce o 4691 zł, czyli o 34 procent, w Ząbkach o 2985 zł, czyli o 22 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Radom, które jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 13 lutego 2026. Rejestr radomski jest najstarszy spośród dużych miast województwa: ostatnich ośmiu miesięcy obrotu ten wpis nie obejmuje. Sprawdziliśmy stan u źródła w połowie października 2026 i nowszych aktów lokalowych dla Radomia nie ma; nie jest to zaległość w naszym pobraniu, tylko w tym, co miasto dotąd wpisało do rejestru.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży, i są aktualne na połowę października 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 27 aktów o medianie 1429 zł/m² i typowej cenie 80 000 zł przy 48 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 1632 akty. Mediana to 6984 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5578 do 8269 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 330 000 zł.
Cena metra nie zależy od metrażu
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6908 | 227 | 31 |
| 35 do 50 m² | 6930 | 690 | 139 |
| 50 do 65 m² | 6988 | 494 | 127 |
| ponad 65 m² | 7294 | 221 | 76 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" w Radomiu nie działa w ogóle. Cena metra rośnie wraz z metrażem, choć bardzo słabo: od 6908 zł przy kawalerkach do 7294 zł przy lokalach powyżej 65 m², czyli o 386 zł.
Rozkład jest przy tym wyrównany: żaden przedział nie przekracza 42 procent rynku, a najmniejszy ma 221 aktów, więc nie jest to efekt małej próby.
Praktyczna konsekwencja jest dla kupującego wygodna i rzadka. W Radomiu można przemnożyć metraż przez medianę i wynik będzie bliski prawdy, niezależnie od wielkości mieszkania.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8261 | 39 | 30 m² |
| 2 | 7594 | 482 | 38 m² |
| 3 | 6795 | 713 | 49 m² |
| 4 | 6419 | 332 | 60 m² |
| 5 | 5903 | 54 | 76 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i tu zależność jest już wyraźna: od jednej izby do pięciu mediana traci 2358 zł na metrze, czyli 29 procent. Te dwie tabele nie są sprzeczne: liczba izb w Radomiu mówi o standardzie i wieku zasobu więcej niż sam metraż.
Rynek pierwotny jest droższy o 17 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 6632 | 1259 | 310 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 7750 | 373 | 402 000 zł | 52 m² |
Różnica wynosi 1118 zł na metrze, czyli 17 procent, a rynek pierwotny jest droższy, tak jak w większości miast województwa położonych poza obwarzankiem Warszawy.
77 procent obrotu to odsprzedaże, więc mediana miasta opisuje przede wszystkim istniejący zasób. Dla kupującego oznacza to, że przy zwykłym mieszkaniu właściwą liczbą jest 6632 zł, a nie 6984 zł, a przy nowym 7750 zł.
Cena całego mieszkania różni się o 92 tysiące złotych: 402 000 zł z pierwszej ręki wobec 310 000 zł z odsprzedaży.
Adresy: od 3448 do 10 098 zł na metrze
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Listopadowa 17F | 8325 | 72 | 68 | 50 m² |
| Listopadowa 17G | 7850 | 53 | 48 | 56 m² |
| Równa 1D | 8236 | 43 | 40 | 47 m² |
| Wilcza 9 | 7638 | 28 | 0 | 45 m² |
| Królowej Jadwigi 18C | 7048 | 18 | 12 | 46 m² |
| Królowej Jadwigi 18E | 7054 | 18 | 15 | 52 m² |
| Stefanii Sempołowskiej 15 | 5744 | 17 | 16 | 55 m² |
| Nowogrodzka 10 | 4206 | 16 | 7 | 65 m² |
| Bławatna 2 | 8646 | 15 | 14 | 44 m² |
| Romualda Traugutta 45 | 3448 | 11 | 10 | 46 m² |
| Dionizego Czachowskiego 32A | 8592 | 11 | 3 | 53 m² |
| hm. kpt. Eugeniusza Stasieckiego 60 | 9935 | 10 | 10 | 55 m² |
| Kazimierza Promyka 10D | 8214 | 10 | 10 | 51 m² |
| hm. kpt. Eugeniusza Stasieckiego 64 | 9795 | 8 | 8 | 55 m² |
| hm. kpt. Eugeniusza Stasieckiego 62 | 10 098 | 7 | 7 | 42 m² |
Piętnaście adresów daje 337 z 1632 aktów, czyli 21 procent rynku, i jest to bardzo niska koncentracja jak na miasto tej wielkości: rynek radomski jest rozproszony po całym mieście.
Rozpiętość między adresami wynosi 6650 zł na metrze, od 3448 zł przy Traugutta 45 do 10 098 zł przy Stasieckiego 62, czyli prawie trzykrotnie.
Uwagę zwracają dwa skrajne przypadki, oba z pierwszej sprzedaży. Traugutta 45 to jedenaście aktów po 3448 zł, z czego dziesięć to pierwsze sprzedaże lokali 46-metrowych, czyli połowa mediany miasta. Nowogrodzka 10 to szesnaście aktów po 4206 zł przy lokalach 65-metrowych. Obie liczby są tak niskie, że przy zakupie mieszkania pod jednym z tych adresów warto zapytać o standard wykończenia i status prawny lokalu.
Po drugiej stronie stoją trzy budynki przy Stasieckiego, razem 25 aktów po 9795 do 10 098 zł, wszystkie z pierwszej sprzedaży, czyli o ponad jedną czwartą powyżej mediany rynku pierwotnego.
Cenniki deweloperów stoją 4,5 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 325 |
| Mediana ceny ofertowej | 8098 zł/m² |
| Kwartyle | 7600 do 9150 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 7750 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 373 |
Różnica wynosi 348 zł na metrze, czyli 4,5 procent. Akty opisują to, co sprzedano od lipca 2024 do lutego 2026, a cennik to, co stoi niesprzedane w połowie października 2026, czyli osiem miesięcy później.
Zapas jest rozłożony na wiele inwestycji: największa, przy Lubelskiej, to 77 lokali po 7451 zł, druga przy Waryńskiego 49 lokali po 9000 zł, trzecia przy Równej 46 lokali po 8950 zł. Największa obejmuje niecałą jedną czwartą zapasu, więc cennik radomski jest, w odróżnieniu od wielu mniejszych miast, wypadkową konkurencji kilkunastu firm.
325 lokali wobec 373 pierwszych sprzedaży w dwadzieścia miesięcy oznacza zapas odpowiadający mniej więcej siedemnastu miesiącom dotychczasowego tempa.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4997 | 1235 |
| 2022 | 5742 | 1416 |
| 2023 | 5978 | 1518 |
| 2024 | 7000 | 1497 |
| 2025 | 6962 | 1016 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 13 lutego i notuje z niego 81 aktów.
Radom jest jedynym dużym miastem województwa, w którym mediana roczna spadła: z 7000 zł w 2024 do 6962 zł w 2025, czyli o 38 zł. Przy próbach rzędu tysiąca i półtora tysiąca aktów jest to różnica nieistotna statystycznie, ale kierunek jest jednoznaczny: po skoku o 1022 zł między 2023 a 2024 rokiem rynek się zatrzymał.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 39 procent, czyli o 1965 zł na metrze. W Warszawie w tym samym czasie o 47 procent, a w Płocku o 66.
Porównanie liczone względem końca rejestru potwierdza zastój. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7084 zł/m² przy 990 aktach, a w dwunastu poprzednich 6999 zł przy 1385 aktach, czyli wzrost o 1,2 procent.
Policzony osobno rynek wtórny urósł o 4,1 procent: z 6351 zł/m² przy 817 aktach do 6612 zł przy 782 aktach. Obie liczby opierają się na bardzo dużych próbach, więc obie są wiarygodne, a różnica między nimi wynika ze spadku udziału pierwszej sprzedaży w obrocie.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Radomiu podrożały o 4,1 procent w roku kończącym się w lutym 2026.
Zwraca też uwagę liczba transakcji: z 1385 do 990 w rok, czyli o 29 procent mniej. Rynek radomski wyraźnie wyhamował, i to zarówno w cenie, jak i w obrocie.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 281 | 535 000 zł | 300 000 do 780 000 zł | 553 m² |
| Działka | 184 | 158 165 zł | 39 750 do 307 600 zł | 811 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 114 z 281 aktów na dom, czyli 41 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Tabeli działek nie należy czytać wprost jako ceny działki budowlanej: mediana 158 165 zł przy typowej powierzchni 811 m² i rozstępie kwartylowym od 39 750 do 307 600 zł oznacza, że obok pełnych parcel pod zabudowę w tym zbiorze są też udziały w gruncie i fragmenty działek, które ściągają dolny kwartyl.
Ostatni akt na dom pochodzi z 11 lutego 2026, a na działkę z 10 lutego 2026, czyli oba kończą się razem z rejestrem lokalowym.
Co z tego ma kupujący
Radom jest drugim miastem województwa i jedynym dużym, w którym mediana roczna w 2025 roku spadła. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy zwykłym mieszkaniu pracuj na 6632 zł, nie na 6984 zł, bo trzy czwarte obrotu to odsprzedaże i to one wyznaczają realną cenę. Możesz przemnożyć metraż przez medianę, bo w Radomiu cena metra nie zależy od wielkości mieszkania. I sprawdź konkretny adres, nie dzielnicę, bo rozpiętość między adresami sięga tu 6650 zł na metrze.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Zwoleń leży 32 km stąd i jest tańszy o 92 zł na metrze, Kozienice 38 km i są tańsze o 787 zł, a Przysucha 40 km i jest tańsza o 597 zł. Wszystkie zestawiamy w porównaniu cen w Radomiu, Kozienicach, Przysusze i Zwoleniu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
