Trzy miasta na południe od Warszawy dzieli 634 zł na metrze: od 7828 zł w Warce do 8462 zł w Grójcu. Na mieszkaniu 50-metrowym daje to 31 700 zł różnicy.
Liczby pochodzą z 2042 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku i zapisanych w rejestrach dwóch starostw, grójeckiego i garwolińskiego.
Najciekawsze w tym zestawieniu jest to, że trzy miasta o bardzo różnej wielkości i bardzo różnej odległości od Warszawy mają ceny mieszkań w przedziale 8 procent. Grójec leży 48 km od stolicy, Garwolin 68, a mimo to dzieli je 262 zł na metrze, czyli 3 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Grójcu (Grójec, Warka, Chynów) oraz przez starostwo powiatowe w Garwolinie (Garwolin, Pilawa), czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od lipca 2024 do września 2026, przy czym każda gmina ma własny koniec okna: Pilawa 28 kwietnia, Chynów 28 maja, Warka 28 sierpnia, Garwolin 3 września, Grójec 18 września 2026. Rejestr Pilawy kończy się prawie pięć miesięcy przed grójeckim, a Chynowa prawie cztery miesiące przed nim, więc ich ostatnie miesiące nie są jeszcze policzone.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął w tych pięciu gminach 9 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. W Grójcu, Warce, Pilawie i Chynowie rejestr nie określa strony rynku przy części transakcji, a w Grójcu od jesieni 2025 roku nie określa jej przy żadnej, więc ta grupa ma w tabelach własny wiersz.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Rejestr grójecki nie zapisuje ulicy przy żadnej transakcji w Grójcu i Warce, więc tabel adresowych nie ma w tych dwóch wpisach.
Pięć gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pilawa | 10 553 | 122 | 8500 | 8500 | brak próby | 68 | 2026-04-28 |
| Grójec | 26 179 | 123 | 8462 | 7583 | 8990 | 1132 | 2026-09-18 |
| Chynów | 10 134 | 140 | 8253 | 8672 | brak próby | 30 | 2026-05-28 |
| Garwolin | 17 244 | 143 | 8200 | 8200 | 7807 | 495 | 2026-09-03 |
| Warka | 18 974 | 173 | 7828 | 7825 | 7878 | 317 | 2026-08-28 |
Miejsce w kraju to pozycja w rankingu 870 polskich gmin, które mają co najmniej 30 aktów w oknie analizy, ranking według stanu z 17 października 2026. Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². W Pilawie i Chynowie rejestr notuje mniej niż dziesięć odsprzedaży, więc mediany rynku wtórnego tam nie podajemy.
Wiersz Chynowa opiera się na małej próbie. Z 30 aktów 26 to pierwsze sprzedaże w jednym budynku, podpisane między 15 kwietnia a 5 maja 2026 roku, więc mediana 8253 zł/m² opisuje w praktyce jedną inwestycję, a nie rynek gminy.
Wszystkie pięć gmin mieści się między 122 a 173 miejscem w kraju, czyli w przedziale pięćdziesięciu jeden pozycji.
Grójec ma większy obrót niż Warka i Garwolin razem
| Miasto | Ludność | Akty | Akty na 1000 mieszkańców |
|---|---|---|---|
| Grójec | 26 179 | 1132 | 43,2 |
| Garwolin | 17 244 | 495 | 28,7 |
| Warka | 18 974 | 317 | 16,7 |
| Pilawa | 10 553 | 68 | 6,4 |
| Chynów | 10 134 | 30 | 3,0 |
Grójec podpisał od lipca 2024 roku 1132 akty, czyli więcej niż Warka (317) i Garwolin (495) razem wzięte, choć te dwa miasta mają razem o dziesięć tysięcy mieszkańców więcej.
W przeliczeniu na tysiąc mieszkańców różnica jest jeszcze wyraźniejsza: 43,2 aktu w Grójcu wobec 16,7 w Warce, czyli ponad dwa i pół raza więcej. Grójec jest pierwszym miastem poza strefą warszawską na trasie S7 i to jego rejestr pokazuje najdobitniej.
Z tych liczb nie wynika, że w Grójcu mieszka się lepiej. Wynika z nich tylko tyle, że mediana Grójca opisuje rynek żywy, w którym transakcji jest dużo, a mediana Chynowa opiera się na trzydziestu aktach i jest raczej wskazówką niż wynikiem.
Wśród trzech miast rynek pierwotny jest droższy od wtórnego tylko w Garwolinie
| Gmina | Cały rynek, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica, zł/m² | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Grójec | 8462 | 8990 | +528 | 42% |
| Warka | 7828 | 7878 | +50 | 69% |
| Garwolin | 8200 | 7807 | -393 | 72% |
Każde z trzech miast pokazuje inny układ. W Garwolinie rynek pierwotny jest droższy od wtórnego o 393 zł na metrze, w Warce obie strony rynku dzieli 53 zł, a w Grójcu rynek pierwotny jest tańszy o 1407 zł.
Garwolin nie jest przy tym wyjątkiem na skalę województwa. Wśród 51 mazowieckich gmin, które mają co najmniej 30 aktów po każdej stronie rynku, pierwsza sprzedaż jest droższa od odsprzedaży w 16.
Powód widać w metrażach. W Garwolinie i Warce deweloperzy sprzedają lokale niemal takiej samej powierzchni jak istniejący zasób: 46 i 47 m² w Garwolinie, 46 i 48 m² w Warce. Nie ma więc efektu metrażowego, który zwykle obniża cenę metra pierwszej sprzedaży. Grójec jest przypadkiem odwrotnym: rynek pierwotny sprzedaje tam lokale 41-metrowe wobec 47-metrowych na rynku wtórnym, a mimo to jest tańszy.
Dla kupującego oznacza to, że w Warce mediana miasta jest uczciwym punktem wyjścia, w Garwolinie przy mieszkaniu z rynku wtórnego trzeba od niej odjąć około 400 zł, a w Grójcu skorygować ją w górę do około 9000 zł.
Domy i działki
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Akty na co najmniej dwa budynki |
|---|---|---|---|
| Grójec | 66 | 700 000 zł | 21 |
| Warka | 62 | 550 000 zł | 36 |
| Chynów | 69 | 505 000 zł | 30 |
| Garwolin | 32 | 550 000 zł | 13 |
| Pilawa | 22 | 490 000 zł | 11 |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Przy domach uderza udział siedlisk. W Warce 36 z 62 aktów, w Chynowie 30 z 69, w Pilawie 11 z 22, a w Garwolinie 13 z 32 dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediany opisują w dużej części gospodarstwa, a nie domy jednorodzinne.
| Gmina | Działki, akty | Mediana ceny działki | Typowa powierzchnia |
|---|---|---|---|
| Garwolin | 54 | 280 000 zł | 1078 m² |
| Grójec | 34 | 300 000 zł | 746 m² |
| Pilawa | 32 | 150 000 zł | 946 m² |
Najwięcej działek sprzedaje się w Garwolinie, 54 akty od lipca 2024 roku, choć mieszkań Garwolin sprzedaje ponad dwa razy mniej niż Grójec. Grójecka działka jest najdroższa przy najmniejszej powierzchni, a w Pilawie typowa działka kosztuje o połowę mniej niż w Grójcu. W Warce rejestr notuje w tym czasie 10 aktów na działki, od 10 000 do 735 000 zł, a w Chynowie cztery, więc tam mediany nie podajemy.
Kierunek zmian
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Bez rynku pierwotnego, ostatnie 12 miesięcy |
|---|---|---|
| Grójec | +11,8% | +2,8% |
| Garwolin | +11,5% | -2,3% |
| Warka | +0,2% | +11,0% |
Każda gmina liczy swoje dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a poprzednie dwanaście stanowi punkt odniesienia. Pilawę i Chynów pomijamy, bo poprzednie dwanaście miesięcy ma w nich sześć i dwa akty.
W Grójcu i Garwolinie mediana miasta rośnie wielokrotnie szybciej niż ceny odsprzedaży: 11,8 wobec 2,8 procent w Grójcu, a w Garwolinie 11,5 procent wobec spadku o 2,3. W obu przypadkach przyczyną jest zmiana składu obrotu, a nie realny wzrost cen mieszkań istniejących. W Grójcu dochodzi do tego jeszcze jedno zastrzeżenie: od jesieni 2025 roku rejestr nie oznacza strony rynku, więc w ostatnich dwunastu miesiącach mogą się kryć także pierwsze sprzedaże.
Warka jest odwrotnością tego układu. Mediana całego rynku stoi w miejscu, a odsprzedaże podrożały o 11,0 procent. W ostatnim roku pierwsze sprzedaże prawie zniknęły tam z rejestru, 16 z 61 aktów wobec 193 z 240 rok wcześniej, a wynik dla rynku wtórnego opiera się na 45 i 47 aktach, więc jest to sygnał, a nie pewny pomiar.
Wspólnego wniosku dla całej trójki nie ma. Odsprzedaże w Garwolinie przez ostatni rok lekko potaniały, w Grójcu podrożały o niecałe 3 procent, a w Warce o 11 procent na cienkiej próbie. Dwucyfrowe wzrosty, które pokazują mediany Grójca i Garwolina, dotyczą zmiany proporcji między pierwszą sprzedażą a odsprzedażą.
Cenniki deweloperów są tylko w Garwolinie
| Gmina | Lokale w cennikach | Pierwsze sprzedaże w oknie | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Garwolin | 50 | 355 | 8910 | 8200 |
W Grójcu, Warce, Pilawie i Chynowie ustawowa baza cen mieszkań nie zawiera ani jednego lokalu, mimo że sam Grójec ma 471 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy, a Warka 220.
W Garwolinie cennik stoi 710 zł nad medianą pierwszej sprzedaży z rejestru, czyli 9 procent wyżej, a 46 z 50 lokali należy do spółek jednej grupy, tej samej, która stoi za inwestycjami przy Targowej i Zamojskiej. Cena ofertowa nowego mieszkania w Garwolinie jest więc decyzją cenową jednej grupy firm.
Odległość od Warszawy nie porządkuje cen
| Miasto | Do centrum Warszawy | Czas samochodem | Mediana, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Grójec | 48,3 km | 40 min | 8462 |
| Pilawa | 62,2 km | 53 min | 8500 |
| Garwolin | 67,9 km | 55 min | 8200 |
Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem, nie linia prosta. Warkę i Chynów pomijamy w tej tabeli, bo leżą po drugiej stronie Pilicy i dojeżdża się z nich do stolicy inną drogą niż z pozostałych trzech gmin.
Na odcinku od 48 do 68 kilometra od Warszawy cena metra zmienia się o niecałe 4 procent: Grójec 8462, Pilawa 8500, Garwolin 8200 zł. Pilawa, położona o 14 km dalej niż Grójec, jest przy tym najdroższa, choć opiera się to na 68 aktach.
Jest to zupełnie inny obraz niż w obwarzanku, gdzie na tym samym dystansie ceny spadały o kilka tysięcy złotych. W tej trójce odległość od stolicy nie układa cen w żadną kolejność, a różnice między miastami wynikają raczej z tego, co się w danym mieście buduje. Z samych trzech punktów nie wynika żadna ogólna reguła, ale przy wyborze miasta warto mieć tę obserwację w pamięci.
Analizy poszczególnych miast
Każdy z trzech głównych rynków opisujemy osobno, z tabelą metraży, izb i historii cen:
- Ceny mieszkań w Grójcu, 1132 akty, mediana 8462 zł/m²
- Ceny mieszkań w Garwolinie, 495 aktów, mediana 8200 zł/m²
- Ceny mieszkań w Warce, 317 aktów, mediana 7828 zł/m²
Sąsiedni powiat piaseczyński zestawiamy w porównaniu cen w Piasecznie, Lesznowoli, Konstancinie i Górze Kalwarii. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
