Garwolin zajmuje 143 miejsce wśród 870 polskich gmin (ranking według stanu z 17 października 2026) z medianą 8200 zł/m², czyli o 36 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 17 244 osoby, a do centrum Warszawy jest stąd 68 km drogą, czyli około 55 minut samochodem trasą S17.
Liczby pochodzą z 495 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy koncentracji. Cztery adresy, Targowa 14, Zamojska 14, Zamojska 16 i Lubelska 2A, dają 241 z 495 aktów, czyli 49 procent całego rynku miasta, i wszystkie cztery są inwestycjami deweloperskimi: 230 z 241 transakcji to pierwsze sprzedaże.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Garwolinie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 3 września 2026.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 4 akty o medianie 1880 zł/m² i typowej cenie 76 000 zł przy 41 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Tabela adresów obejmuje 356 z 495 aktów; przy pozostałych 139, wszystkich z 2026 roku, rejestr wskazuje działkę, a nie ulicę.
Po tych filtrach zostaje 495 aktów. Mediana to 8200 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7434 do 8652 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 377 900 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 5 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8200 | 355 | 377 298 zł | 46 m² |
| Wtórny | 7807 | 139 | 378 040 zł | 47 m² |
| Nieokreślony w źródle | 8080 | 1 | 385 000 zł | 48 m² |
Garwolin należy do mniejszości gmin województwa, w których rynek pierwotny jest droższy od wtórnego: wśród 51 mazowieckich gmin z co najmniej 30 aktami po każdej stronie rynku jest ich 16. Różnica wynosi tu 393 zł na metrze, czyli 5 procent.
Najbardziej uderzająca jest jednak nie ta różnica, tylko trzecia kolumna. Mediana ceny mieszkania wynosi 377 298 zł na rynku pierwotnym i 378 040 zł na wtórnym, czyli te dwie liczby dzieli 742 złote, przy metrażu 46 i 47 m². Za niemal tę samą kwotę kupuje się w Garwolinie mieszkanie niemal tej samej wielkości po obu stronach rynku.
Pierwsza sprzedaż to tu 72 procent obrotu, więc mediana miasta opisuje przede wszystkim kilka inwestycji deweloperskich.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 7807 zł, a nie 8200 zł.
Cztery adresy, prawie połowa rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Targowa 14 | 8164 | 73 | 68 | 48 m² |
| Zamojska 14 | 7500 | 69 | 65 | 43 m² |
| Zamojska 16 | 8200 | 67 | 67 | 42 m² |
| Lubelska 2A | 7329 | 32 | 30 | 56 m² |
| Wiejska 57R | 8700 | 7 | 7 | 37 m² |
Pięć adresów daje 248 z 495 aktów, czyli 50 procent rynku, a same cztery największe 241, czyli 49 procent. Ponieważ przy tegorocznych aktach rejestr nie podaje ulicy, ten udział jest raczej zaniżony niż zawyżony.
Rozpiętość między nimi wynosi 1371 zł na metrze, od 7329 zł przy Lubelskiej 2A do 8700 zł przy Wiejskiej 57R, i idzie w parze z metrażem: Lubelska sprzedaje lokale 56-metrowe, Wiejska 37-metrowe.
Zwraca uwagę para adresów przy Zamojskiej. Numery 14 i 16 stoją obok siebie, sprzedają lokale o niemal identycznej powierzchni, 43 i 42 m², a dzieli je 700 zł na metrze, czyli 9 procent. Przy 136 aktach łącznie nie jest to szum, tylko różnica między dwoma etapami tej samej zabudowy.
Poza tymi pięcioma adresami żaden inny adres zapisany w akcie nie ma w Garwolinie co najmniej pięciu transakcji od lipca 2024 roku. Rynek wtórny jest tu rozproszony.
Cenniki deweloperów stoją 9 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 50 |
| Mediana ceny ofertowej | 8910 zł/m² |
| Kwartyle | 8560 do 10 315 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 8200 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 355 |
Różnica wynosi 710 zł na metrze, czyli 9 procent. Akty opisują to, co sprzedano od lipca 2024 do września 2026, a cennik to, co stoi niesprzedane w połowie października 2026.
Cennik jest w Garwolinie skoncentrowany po stronie właścicielskiej. 46 z 50 lokali, czyli 92 procent, należy do spółek jednej grupy, a ich ceny rozciągają się od 8280 zł przy Zamojskiej do 12 650 zł przy Targowej 10. To ta sama grupa, która stoi za inwestycjami przy Targowej i Zamojskiej widocznymi w tabeli adresów.
Cena ofertowa nowego mieszkania w Garwolinie jest więc w praktyce decyzją cenową jednej grupy firm, a nie wypadkową konkurencji. Zapas, 50 lokali wobec 355 pierwszych sprzedaży od lipca 2024 roku, odpowiada mniej więcej czterem miesiącom dotychczasowego tempa.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8500 | 27 | 16 |
| 35 do 50 m² | 8258 | 266 | 189 |
| 50 do 65 m² | 8232 | 140 | 109 |
| ponad 65 m² | 7578 | 62 | 41 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku, ale bardzo płytko: od kawalerki do lokalu powyżej 65 m² mediana spada o 922 zł na metrze, czyli o 11 procent.
Rozkład jest przy tym skoncentrowany: 266 z 495 aktów, czyli 54 procent, ma powierzchnię od 35 do 50 m².
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 8394 | 203 | 40 m² |
| 3 | 8067 | 168 | 53 m² |
| 4 | 7110 | 60 | 63 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Od dwóch izb do czterech mediana traci 1284 zł na metrze, czyli 15 procent, monotonicznie. Wiersze jednoizbowy i pięcioizbowy pomijamy, bo opierają się na dwóch i ośmiu aktach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5614 | 96 |
| 2022 | 5580 | 161 |
| 2023 | 6628 | 386 |
| 2024 | 7664 | 161 |
| 2025 | 7654 | 252 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 3 września, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 153 akty przy medianie 8700 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 36 procent, czyli o 2040 zł na metrze, ale przebieg jest nierówny: rok 2022 był niższy od 2021 o 34 zł, a lata 2024 i 2025 są praktycznie identyczne, 7664 i 7654 zł. Cały wzrost przypadł na rok 2023 i na rok 2026.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 8466 zł/m² przy 252 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 7590 zł przy 225 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 11,5 procent.
Policzony osobno rynek wtórny lekko potaniał: z 7980 zł/m² przy 63 aktach do 7793 zł przy 70 aktach, czyli o 2,3 procent. Cały wzrost mediany miasta pochodzi więc z pierwszych sprzedaży w kolejnych inwestycjach.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Garwolinie przez ostatni rok nie podrożały, tylko lekko potaniały.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 32 | 550 000 zł | 326 250 do 885 500 zł | 554 m² |
| Działka | 54 | 280 000 zł | 157 760 do 398 500 zł | 1078 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 13 z 32 aktów na dom, czyli 41 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana 550 000 zł opisuje w dużej części siedliska.
Działek sprzedano od lipca 2024 roku 54, więcej niż domów, z medianą 280 000 zł przy typowej powierzchni 1078 m². Połowa z nich kosztowała od 157 760 do 398 500 zł, a skrajne akty, od 900 zł za skrawek o powierzchni 90 m² do 3,8 mln zł za niespełna 2000 m², zostają poza tym przedziałem. Ostatni akt na działkę pochodzi z 6 sierpnia 2026 roku.
Co z tego ma kupujący
Garwolin jest miastem, w którym prawie połowa obrotu pochodzi z czterech adresów. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 7807 zł, nie na 8200 zł, choć różnica jest tu niewielka. Sprawdź, przy którym z czterech adresów stoi oferta, bo między Zamojską 14 a Zamojską 16, dwoma sąsiednimi budynkami o tym samym metrażu, rejestr pokazuje 700 zł różnicy na metrze. I pamiętaj, że cennik w tym mieście ma jednego autora: 92 procent lokali w ustawowej bazie należy do spółek jednej grupy.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Grójec leży 73 km stąd i jest droższy o 262 zł na metrze, a Warka 66 km i jest tańsza o 372 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Grójcu, Warce i Garwolinie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
