Warka zajmuje 173 miejsce wśród 870 polskich gmin (ranking według stanu z 17 października 2026) z medianą 7828 zł/m², czyli o 30 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 18 974 osoby, a do Grójca jest stąd 25 km drogą, czyli około 35 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 317 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu jest historyczna. Między 2022 a 2025 rokiem mediana metra w Warce urosła z 4215 do 7863 zł, czyli o 87 procent, i jest to najwyższy wzrost spośród trzech miast tej okolicy. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana całego rynku praktycznie stanęła, ale same odsprzedaże podrożały o 11 procent, więc odpowiedź na pytanie, czy wzrost się skończył, zależy od tego, którą stronę rynku liczyć.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Grójcu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 28 sierpnia 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr nie usunął w Warce ani jednego aktu.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Rejestr nie zapisuje ulicy przy żadnej z 317 transakcji, tylko oznaczenie działki, więc w tym wpisie nie ma tabeli adresów. Jest to luka w danych źródłowych, nie brak transakcji.
Po tych filtrach zostaje 317 aktów. Mediana to 7828 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7282 do 8291 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 370 000 zł.
Obie strony rynku kosztują niemal tyle samo
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7825 | 220 | 365 500 zł | 46 m² |
| Wtórny | 7878 | 71 | 413 000 zł | 48 m² |
| Nieokreślony w źródle | 7930 | 26 | 353 178 zł | 51 m² |
Wszystkie trzy wiersze mieszczą się w 105 zł na metrze, a rynek pierwotny i wtórny dzieli zaledwie 53 zł, czyli 0,7 procent. Metraże rynku pierwotnego i wtórnego są niemal identyczne, 46 i 48 m².
Mediana miasta opisuje tu obie strony rynku równie dobrze. Dla kupującego jest to sytuacja najwygodniejsza z możliwych: liczba 7828 zł nie wymaga żadnej korekty.
Różnica pojawia się dopiero w cenie całej nieruchomości: 413 000 zł na rynku wtórnym wobec 365 500 zł z pierwszej sprzedaży, bo odsprzedawane mieszkania są tu o dwa metry większe.
Pierwsza sprzedaż to 69 procent obrotu.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7146 | 12 | 3 |
| 35 do 50 m² | 7978 | 184 | 142 |
| 50 do 65 m² | 7779 | 68 | 40 |
| ponad 65 m² | 7641 | 53 | 35 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" w Warce nie działa. Kawalerki mają najniższą medianę w mieście, 7146 zł, o 832 zł niższą niż mieszkania od 35 do 50 m², i jest ich zaledwie dwanaście.
Powyżej 35 m² cena metra praktycznie stoi: trzy górne przedziały mieszczą się w 337 zł, czyli w 4 procentach.
Rozkład jest bardzo skoncentrowany: 184 z 317 aktów, czyli 58 procent, ma powierzchnię od 35 do 50 m², a 142 z nich to pierwsze sprzedaże.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 8001 | 149 | 43 m² |
| 3 | 7716 | 96 | 56 m² |
| 4 | 7033 | 41 | 59 m² |
| 5 | 7470 | 22 | 59 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Od dwóch izb do czterech mediana traci 968 zł na metrze, ale wiersz pięcioizbowy łamie tę kolejność, wracając do 7470 zł; przy 22 aktach i typowej powierzchni 59 m², czyli takiej samej jak przy czterech izbach, jest to raczej szum niż prawidłowość. Wiersz jednoizbowy pomijamy, bo opiera się na ośmiu aktach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4215 | 47 |
| 2022 | 4215 | 93 |
| 2023 | 5799 | 33 |
| 2024 | 7284 | 78 |
| 2025 | 7863 | 228 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 28 sierpnia i notuje z niego 48 aktów przy medianie 7930 zł.
Ta tabela jest sednem wpisu. Lata 2021 i 2022 mają identyczną medianę, 4215 zł, a potem w trzy lata mediana rośnie o 87 procent, do 7863 zł. Skok o 1584 zł przypada na rok 2023, a o kolejne 1485 zł na rok 2024.
Warto zauważyć, że towarzyszy temu wzrost liczby transakcji: z 33 aktów w 2023 roku do 228 w 2025. Rynek mieszkaniowy w Warce w praktyce powstał w tym czasie, a jego cena zbliżyła się do sąsiednich miast.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje dwa różne obrazy. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana całego rynku wyniosła 7860 zł/m² przy 61 aktach, a w dwunastu poprzednich 7843 zł przy 240 aktach, czyli wzrost o 0,2 procent.
Policzona bez rynku pierwotnego zmiana jest znacznie większa: z 7685 zł/m² przy 47 aktach do 8531 zł przy 45 aktach, czyli wzrost o 11,0 procent. Te dwie liczby rozchodzą się, bo w ostatnim roku pierwsze sprzedaże prawie zniknęły z obrotu: 16 z 61 aktów wobec 193 z 240 rok wcześniej.
Dla kupującego mieszkanie z rynku wtórnego właściwa jest ta druga liczba, ale opiera się ona na 45 aktach, więc jest raczej sygnałem niż pewnym pomiarem. Mediana całego rynku po trzech latach wzrostu o 87 procent stoi, a odsprzedaże drożeją dalej.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 62 | 550 000 zł | 382 750 do 711 250 zł | 963 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 36 z 62 aktów na dom, czyli ponad połowa, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana 550 000 zł opisuje w większości siedliska, a nie pojedyncze domy jednorodzinne.
Działek rejestr notuje od lipca 2024 roku tylko 10, od 10 000 do 735 000 zł. Ich mediana, 200 000 zł przy typowej powierzchni 449 m², opiera się na tak małej próbie, że jest raczej wskazówką niż ceną rynkową, a od października 2025 roku przybyły zaledwie cztery takie akty. Ostatni pochodzi z 20 sierpnia 2026 roku.
W ustawowej bazie cen deweloperskich nie ma dla Warki ani jednego lokalu, mimo 220 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy.
Co z tego ma kupujący
Warka jest miastem, w którym rynek mieszkaniowy powstał w ciągu trzech lat i w którym mediana opisuje obie strony rynku równie dobrze. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Mediana 7828 zł jest tu uczciwym punktem wyjścia, bo rynek pierwotny i wtórny dzieli 53 zł. Nie traktuj zatrzymania mediany jako końca podwyżek: cały rynek przez ostatni rok stał, ale odsprzedaże podrożały o 11 procent, choć na 45 aktach. I przy kawalerce sprawdź, dlaczego jest tania: dwanaście takich transakcji ma medianę o 832 zł niższą niż mieszkania czterdziestometrowe, co jest odwróceniem normalnej reguły.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Grójec leży 25 km stąd i jest droższy o 634 zł na metrze, a Garwolin 66 km i jest droższy o 372 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Grójcu, Warce i Garwolinie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
