Cztery miasta północnej Wielkopolski dzieli 1600 zł na metrze, od 7000 zł w Pile do 5400 zł w Trzciance. To 80 000 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Liczby pochodzą z 3037 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku w jedenastu gminach, z czego 1559 w samej Pile.
Ciekawsze od różnic między miastami jest to, że w tym samym czasie poruszają się one w bardzo różnym tempie. W ostatnich dwunastu miesiącach rejestru Trzcianka urosła o 46,0 procent, Złotów o 8,7, Piła o 5,0, a Chodzież spadła o 20,8. Rozstrzał wynosi 67 punktów procentowych między sąsiadującymi ze sobą miastami. Po odjęciu rynku pierwotnego maleje do 33 punktów, i to ta druga liczba lepiej opisuje to, co płaci kupujący.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Pile, Złotowie, Chodzieży i Czarnkowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Końce rozchodzą się o 110 dni: rejestr Chodzieży kończy się 12 czerwca 2026, Piły 4 września, Złotowa 11 września, a Trzcianki 30 września. Chodzieskie dwanaście miesięcy obejmuje więc okres o ponad trzy miesiące wcześniejszy niż trzcianeckie, a lato 2026 roku nie jest w Chodzieży jeszcze policzone. W gminie wiejskiej Chodzież ostatnia transakcja rynkowa pochodzi z 17 czerwca 2026.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny. Pilskie cenniki są w stanie z 31 lipca 2026, złotowskie z 6 listopada 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech opisanych miastach filtr usunął łącznie 99 aktów, z czego 79 w samej Pile.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Do Piły | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Piła | 68 762 | 268 | 7000 | 7899 | 6250 | 1559 | 0 km | 2026-09-04 |
| Złotów | 17 801 | 484 | 5766 | 6096 | 5189 | 485 | 33 km | 2026-09-11 |
| Chodzież | 16 812 | 496 | 5681 | 6407 | 5013 | 195 | 31 km | 2026-06-12 |
| Trzcianka | 23 155 | 553 | 5400 | 7787 | 4439 | 258 | 25 km | 2026-09-30 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 888 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów (ranking według stanu z 6 listopada 2026), a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6000 zł/m². Dla porównania: Poznań ma 11 211 zł/m² i 34 miejsce w kraju.
Piła odstaje od reszty koszyka o 1234 zł na metrze, a trzy pozostałe miasta mieszczą się w 366 zł. To jest region jednego dużego rynku i trzech małych, bardzo do siebie podobnych na medianie ogólnej.
Podobieństwo znika po rozdzieleniu obu stron rynku. Trzcianka ma najdroższy rynek pierwotny po Pile, 7787 zł, i najtańszy rynek wtórny z czterech miast, 4439 zł. Złotów odwrotnie: najtańszy rynek pierwotny, 6096 zł, i drugi najdroższy rynek wtórny, 5189 zł. Te trzy miasta wyglądają tak samo tylko dlatego, że mieszają dwa różne rynki w różnych proporcjach.
Cztery miasta, cztery tempa
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
|---|---|---|---|---|
| Trzcianka | 6715 | 4598 | +46,0 procent | 135 |
| Złotów | 6127 | 5636 | +8,7 procent | 213 |
| Piła | 7327 | 6978 | +5,0 procent | 690 |
| Chodzież | 4978 | 6284 | −20,8 procent | 92 |
Ta sama tabela dla samego rynku wtórnego:
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
|---|---|---|---|---|
| Trzcianka | 4850 | 3803 | +27,5 procent | 70 |
| Piła | 6422 | 6054 | +6,1 procent | 483 |
| Złotów | 5254 | 5437 | −3,4 procent | 101 |
| Chodzież | 4941 | 5240 | −5,7 procent | 79 |
Każde miasto liczy swoje dwanaście miesięcy do końca własnego rejestru, a te różnią się o 110 dni, więc tabele pokazują kierunek i skalę zmian, a nie ranking tempa z dokładnością do punktu procentowego.
Po odjęciu rynku pierwotnego obraz robi się spokojniejszy, ale nie jednolity. Spadek w Chodzieży kurczy się z 20,8 do 5,7 procent, wzrost w Trzciance z 46,0 do 27,5 procent, a Złotów zmienia znak: mediana miasta rośnie o 8,7 procent, a rynek wtórny tanieje o 3,4.
W Chodzieży większość spadku to zmiana składu transakcji. Trzy budynki, Mańczaków 1 i 3 oraz Łąkowa 2B, dały 52 z 60 wszystkich transakcji pierwszej sprzedaży w mieście, sprzedały się głównie w 2024 roku i skończyły. Roczna mediana spadła z 6236 zł w 2024 na 4957 zł w 2026, a mediana ostatnich dwunastu miesięcy, 4978 zł, jest niemal identyczna z medianą tamtejszego rynku wtórnego z całego okna, 5013 zł.
W Trzciance inwestycja przy Matejki 3E przekazała klucze: 49 aktów o medianie 7927 zł w mieście, którego rynek wtórny stoi na 4439 zł. Roczna mediana skoczyła tam z 4697 zł w 2025 roku do 7484 zł w 2026. Ale w Trzciance mocno urósł także rynek wtórny, z 3803 do 4850 zł przy 83 i 70 aktach. Przy tak małych próbach część tej zmiany może być składem transakcji, ale kierunek jest ten sam co w całym mieście.
Piła jest przypadkiem spokojnym, choć jej kalendarz wygląda nerwowo: od sierpnia do października 2025 roku notowała po 87 do 121 aktów miesięcznie przy medianach od 7800 do 8031 zł, a od stycznia 2026 od 30 do 65 aktów miesięcznie przy medianach od 6084 do 7815 zł. Liczona do końca rejestru zmiana wynosi 5,0 procent dla całego rynku i 6,1 procent dla samego wtórnego, więc oba pomiary mówią to samo.
Wniosek dla czytelnika dotyczy każdego z tych czterech miast: w mieście o kilkuset transakcjach rocznie roczna mediana mierzy przede wszystkim to, która inwestycja akurat zamyka albo zaczyna sprzedaż. Liczbą odporniejszą na ten efekt jest mediana rynku wtórnego.
Rynek pierwotny jest droższy wszędzie, ale bardzo różnie
| Gmina | Rynek pierwotny, zł/m² | Akty | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Różnica |
|---|---|---|---|---|---|
| Trzcianka | 7787 | 95 | 4439 | 163 | +75 procent |
| Chodzież (gmina wiejska) | 6849 | 27 | 4074 | 24 | +68 procent |
| Złotów (gmina wiejska) | 5488 | 63 | 4058 | 36 | +35 procent |
| Chodzież | 6407 | 60 | 5013 | 135 | +28 procent |
| Piła | 7899 | 535 | 6250 | 1024 | +26 procent |
| Czarnków | 6412 | 33 | 5318 | 70 | +21 procent |
| Złotów | 6096 | 256 | 5189 | 229 | +17 procent |
W żadnej z tych gmin rynek pierwotny nie jest tańszy od wtórnego, co odróżnia północną Wielkopolskę od obwarzanka Poznania, gdzie w sześciu z siedmiu gmin jest odwrotnie.
Skala różnicy jest jednak ogromna, od 17 do 75 procent, a w trzech gminach koszyka rejestr nie notuje w oknie prawie żadnej transakcji pierwszej sprzedaży: Wyrzysk i Okonek nie mają ani jednej, a Jastrowie jedną.
Cenniki deweloperów
| Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Piła | 71 | 8300 | 7899 | +5 procent |
| Złotów | 16 | 6800 | 6096 | +12 procent |
| Chodzież | 0 | brak danych | 6407 | brak |
| Trzcianka | 0 | brak danych | 7787 | brak |
Połowa miast tego koszyka nie ma w ustawowej bazie ani jednego lokalu, a w Trzciance i Chodzieży jest to spójne z resztą obrazu: w pierwszym mieście inwestycja właśnie sprzedała większość mieszkań, w drugim skończyła je sprzedawać rok wcześniej.
Pilska różnica, 5 procent, jest jedną z najmniejszych w województwie. Wobec rynku wtórnego dystans jest jednak znacznie większy: 8300 zł z cennika wobec 6250 zł z aktów, czyli 33 procent.
Domy i działki
| Gmina | Akty na dom | Mediana ceny domu | Typowa działka pod domem |
|---|---|---|---|
| Piła | 122 | 643 500 zł | 513 m² |
| Trzcianka | 72 | 560 000 zł | 903 m² |
| Złotów | 33 | 550 000 zł | 678 m² |
| Złotów (gmina wiejska) | 49 | 510 000 zł | 1213 m² |
| Czarnków | 24 | 490 000 zł | 484 m² |
| Chodzież | 34 | 417 500 zł | 486 m² |
| Chodzież (gmina wiejska) | 24 | 389 000 zł | 932 m² |
| Ujście | 30 | 342 500 zł | 1130 m² |
| Jastrowie | 37 | 287 000 zł | 838 m² |
| Wyrzysk | 39 | 250 000 zł | 894 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Rozpiętość cen domów jest tu duża: od 250 000 zł w Wyrzysku do 643 500 zł w Pile, czyli ponad dwuipółkrotna. Dla porównania rozpiętość median mieszkania między tymi dwiema gminami to 2580 zł na metrze.
Kolumna z powierzchnią działki tłumaczy część tej różnicy w odwrotną stronę, niż można by się spodziewać. W Ujściu typowa działka pod sprzedanym domem ma 1130 m², czyli ponad dwa razy więcej niż w Pile, a dom jest o 47 procent tańszy. To nie jest ta sama nieruchomość w innej cenie, tylko inny produkt: dom z dużą działką w małej gminie i zabudowa szeregowa albo bliźniacza w mieście powiatowym, gdzie 54 ze 122 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
| Gmina | Akty na działkę | Mediana ceny działki | Typowa działka |
|---|---|---|---|
| Piła | 97 | 242 040 zł | 1044 m² |
| Chodzież | 21 | 160 000 zł | 1728 m² |
| Trzcianka | 120 | 148 880 zł | 1242 m² |
| Złotów | 26 | 123 745 zł | 702 m² |
| Chodzież (gmina wiejska) | 51 | 100 000 zł | 1080 m² |
| Ujście | 50 | 98 500 zł | 1283 m² |
| Złotów (gmina wiejska) | 63 | 83 420 zł | 1452 m² |
| Wyrzysk | 37 | 80 800 zł | 860 m² |
| Okonek | 42 | 60 095 zł | 1534 m² |
Najwięcej działek sprzedaje się w Trzciance, 120 w oknie, a najdrożej w Pile, gdzie mediana wynosi 242 040 zł. Typowa powierzchnia i kwartyle różnią się tu między gminami bardziej niż przy mieszkaniach, bo w jednej próbie mieszczą się działki budowlane, udziały w gruncie i grunt rolny, więc te mediany opisują raczej to, czym w danej gminie się handluje, niż cenę działki pod dom.
Siedem pozostałych gmin
- Czarnków, 9638 mieszkańców: 103 akty, mediana 5906 zł/m², 460 miejsce w kraju, czyli wyżej niż Złotów, Chodzież i Trzcianka. Mediana urosła tu o 15,8 procent w ostatnich dwunastu miesiącach, ale poprzedni okres stoi na 22 aktach, a sam rynek wtórny stoi w miejscu, 5313 wobec 5282 zł, więc to jest wskazówka, a nie pomiar.
- Chodzież, gmina wiejska, 6181 mieszkańców: 51 aktów, mediana 6600 zł/m², 332 miejsce, czyli o 919 zł drożej niż otaczane przez nią miasto. Rynek pierwotny to 27 z 51 transakcji przy medianie 6849 zł.
- Złotów, gmina wiejska, 10 077 mieszkańców: 99 aktów, mediana 5467 zł/m², 540 miejsce. Rynek pierwotny, 5488 zł, jest tu o 35 procent droższy od wtórnego. 49 transakcji domami przy medianie 510 000 zł to więcej niż w samym Złotowie.
- Wyrzysk, 12 831 mieszkańców: 62 akty, mediana 4420 zł/m², 694 miejsce. W całym oknie rejestr nie notuje tu ani jednej transakcji pierwszej sprzedaży, a mediana ostatnich dwunastu miesięcy, 4431 zł, jest o 4,4 procent wyższa od poprzednich 4246 zł, przy 32 i 25 aktach.
- Jastrowie, 10 612 mieszkańców: 112 aktów, mediana 3490 zł/m², 773 miejsce. Mediana ostatnich dwunastu miesięcy, 3302 zł, jest o 9,5 procent niższa od poprzednich. Rynek pierwotny to jedna transakcja.
- Ujście, 7442 mieszkańców: 48 aktów, mediana 3562 zł/m², 768 miejsce. Mediana ostatnich dwunastu miesięcy, 3972 zł, jest o 19,2 procent wyższa od poprzednich, ale przy 26 i 18 aktach, a sam rynek wtórny urósł o 7,9 procent.
- Okonek, 7710 mieszkańców: 65 aktów, mediana 2630 zł/m², 849 miejsce w kraju, czyli czwarta najniższa mediana w całej Wielkopolsce. Rynek pierwotny nie istnieje: wszystkie 65 transakcji to odsprzedaże. Mediana ostatnich dwunastu miesięcy, 2504 zł, jest o 14,9 procent niższa od poprzednich, przy 40 i 24 aktach.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Pile, gdzie najdroższy adres to budynek dwudziestometrowych lokali
- Ceny mieszkań w Złotowie, gdzie dwie ulice dają połowę rynku
- Ceny mieszkań w Chodzieży, gdzie mediana spadła w rok o 21 procent
- Ceny mieszkań w Trzciance, gdzie nowe mieszkanie kosztuje o 75 procent więcej
- Ceny mieszkań w Jastrowiu, gdzie metr w rok staniał o 10 procent
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
