Piła zajmuje 265 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 7000 zł/m², o 16 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 68 762 osoby, co czyni ją największym miastem północnej Wielkopolski, a do Poznania jest stąd 106 km.
Liczby pochodzą z 1559 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To trzeci rynek województwa po Poznaniu i Kaliszu.
Najdziwniejszy adres w tym mieście trzeba opisać osobno, bo bez niego kilka innych liczb nie ma sensu. Przy Marszałka Józefa Piłsudskiego 1 podpisano w oknie analizy 63 akty, wszystkie na rynku pierwotnym, przy medianie 12 177 zł/m² i typowej powierzchni 20 m². To najdroższy adres w Pile, o 3677 zł na metrze powyżej następnego adresu z co najmniej dziesięcioma aktami, i sprzedaje się w nim towar, którego nie da się porównać z mieszkaniem.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Pile, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 4 września 2026.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny. Pilskie cenniki są w stanie z 31 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 79 aktów o medianie 1084 zł/m² i typowej cenie 53 776 zł przy 50 m². W Wielkopolsce więcej takich aktów usunął tylko w Poznaniu i Kaliszu, a typowo są to wykupy mieszkań komunalnych.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 1559 aktów. Mediana to 7000 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5630 do 8322 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 319 879 zł.
Jeden adres, 63 akty i 12 177 zł za metr
| Rok | Akty przy Piłsudskiego 1 | Mediana, zł/m² | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2021 | 68 | 8441 | 23 m² |
| 2024 | 3 | 11 685 | 23 m² |
| 2025 | 52 | 12 177 | 20 m² |
| 2026 | 10 | 12 177 | 21 m² |
Typowy lokal ma tam 20 m² i kosztuje około 243 000 zł. Przy takiej powierzchni cena metra przestaje mówić o tym, ile kosztuje mieszkanie, a zaczyna mówić o tym, ile kosztuje najmniejszy możliwy lokal, i dlatego wypada tak wysoko.
Ten jeden adres ciągnie w górę kilka innych liczb w tym wpisie, i warto o tym pamiętać, czytając je:
- przedział do 35 m² ma medianę 7741 zł, czyli najwyższą w mieście, mimo że najmniejsze mieszkania zwykle są w takich miastach tańsze za metr;
- mieszkania jednoizbowe mają medianę 9122 zł przy 148 aktach i typowej powierzchni 25 m², czyli o 1261 zł powyżej dwuizbowych;
- rok 2025 zamknął się medianą 7600 zł, a niepełny 2026 rok 6716 zł, bo w 2025 sprzedała się większość tej inwestycji.
Rynek pierwotny jest droższy o 1649 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7899 | 535 | 337 271 zł | 44 m² |
| Wtórny | 6250 | 1024 | 306 500 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 34 procent transakcji i jest o 26 procent droższy od wtórnego. Deweloperzy sprzedają tu przy tym lokale mniejsze, 44 wobec 48 m², co przy cenie liczonej za metr działa na ich korzyść.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu, czyli w dwóch na trzy przypadki, właściwą liczbą jest 6250 zł, o 750 zł niższą od mediany miasta.
Dzielnice
Piła jest jednym z niewielu miast tej serii, dla którego mamy komplet granic administracyjnych: 9 dzielnic obejmuje 1553 z 1559 aktów, czyli 99,6 procent rynku. Sześć transakcji nie trafiło do żadnego poligonu.
| Dzielnica | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Górne | 7651 | 332 | 138 | 6522 |
| Koszyce | 7385 | 262 | 111 | 8903 |
| Zamość | 7088 | 404 | 118 | 6286 |
| Jadwiżyn | 6485 | 45 | 0 | 6485 |
| Śródmieście | 6286 | 432 | 153 | 5547 |
| Podlasie | 6189 | 39 | 5 | 6230 |
| Staszyce | 5618 | 26 | 0 | 5618 |
Dwie dzielnice pomijamy w tabeli, bo mają po kilka transakcji: Motylewo z czterema aktami i Gładyszewo z dziewięcioma. Cztery największe dzielnice, Śródmieście, Zamość, Górne i Koszyce, dają razem 1430 aktów, czyli 92 procent rynku miasta.
Rozpiętość między dzielnicami wynosi 2033 zł na metrze, od 5618 zł na Staszycach do 7651 zł na Górnem, czyli 101 650 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Dwa wiersze wymagają osobnego czytania.
Śródmieście jest najniżej z czterech dużych dzielnic, 6286 zł, i to właśnie tam stoi Piłsudskiego 1 z medianą 12 177 zł. Bez rynku pierwotnego mediana Śródmieścia spada do 5547 zł, czyli najniżej w całym mieście: jedna z najdroższych i najtańsza część rynku leżą tu obok siebie.
Koszyce są jedyną dzielnicą, w której odjęcie rynku pierwotnego wyraźnie podnosi medianę, z 7385 na 8903 zł. Trzy klatki przy Konstancji, czyli 99 aktów o medianach od 6139 do 6416 zł, ciągną tam w dół stronę pierwszej sprzedaży, a odsprzedaże w innych miejscach dzielnicy są wyraźnie droższe.
Dla kupującego wniosek jest praktyczny. W trzech największych dzielnicach mediana ogólna jest wyraźnie wyższa od mediany istniejącego zasobu: na Górnem o 1129 zł, w Zamościu o 802, a w Śródmieściu o 739. O tyle samo zawyża punkt odniesienia, jeśli porównać ofertę odsprzedaży z medianą dzielnicy.
Adresy, na których podpisano najwięcej aktów
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Marszałka Józefa Piłsudskiego 1 | 12 177 | 63 | 63 |
| Kołobrzeska 10B | 8221 | 52 | 49 |
| gen. Władysława Andersa 3 | 8073 | 42 | 35 |
| Konstancji 8A | 6260 | 41 | 32 |
| Rynkowa 2B | 8030 | 39 | 34 |
| Rynkowa 2A | 7993 | 34 | 31 |
| Kossaka 59 | 7772 | 30 | 28 |
| Konstancji 6A | 6416 | 29 | 25 |
| Konstancji 6B | 6139 | 29 | 26 |
| Kossaka 57 | 7834 | 28 | 23 |
Dziesięć adresów to 387 aktów, czyli 25 procent rynku miasta, i 346 z nich to pierwsza sprzedaż.
Po odjęciu Piłsudskiego 1 obraz jest zwyczajny, ale nadal rozstrzelony. Trzy klatki przy Konstancji mają mediany od 6139 do 6416 zł, a dwie przy Rynkowej i dwie przy Kossaka od 7772 do 8030 zł. Dzieli je od 1356 do 1891 zł na metrze, czyli od 67 800 do 94 550 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, i obie grupy to niemal wyłącznie rynek pierwotny.
Piła ma więc trzy półki cenowe na rynku pierwotnym: około 6300 zł przy Konstancji, około 8000 zł przy Rynkowej, Kossaka, Andersa i Kołobrzeskiej, oraz 12 177 zł przy Piłsudskiego 1, gdzie sprzedaje się dwudziestometrowe lokale.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7741 | 265 | 122 |
| 35 do 50 m² | 6885 | 660 | 211 |
| 50 do 65 m² | 6546 | 372 | 88 |
| ponad 65 m² | 7386 | 262 | 114 |
Ta tabela ma kształt litery U i oba jej końce mają wyjaśnienie. Górny lewy róg to Piłsudskiego 1 i podobne lokale, a górny prawy to nowe duże mieszkania: w przedziale powyżej 65 m² rynek pierwotny to 114 z 262 transakcji.
Najtańszy za metr jest środek, od 50 do 65 m², czyli 6546 zł, i to jest przedział, w którym rynek pierwotny waży najmniej, 88 na 372 akty.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 9122 | 148 | 25 m² |
| 2 | 7861 | 445 | 37 m² |
| 3 | 6538 | 550 | 49 m² |
| 4 | 6170 | 321 | 61 m² |
| 5 | 6196 | 81 | 73 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Spadek od jednej do czterech izb wynosi 2952 zł na metrze, czyli jedną trzecią, po czym przy pięciu izbach cena się zatrzymuje.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4991 | 1044 |
| 2022 | 5200 | 785 |
| 2023 | 5925 | 741 |
| 2024 | 6498 | 733 |
| 2025 | 7600 | 773 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 4 września, ale wart jest uwagi, bo wygląda na cofnięcie: 404 akty przy medianie 6716 zł, czyli o 884 zł poniżej roku 2025.
To cofnięcie nie jest jednak spadkiem cen. Od sierpnia do października 2025 roku Piła notowała po 87 do 121 aktów miesięcznie przy medianach od 7800 do 8031 zł, bo zamykała się wtedy sprzedaż kilku inwestycji, w tym Piłsudskiego 1. Od stycznia 2026 roku to od 30 do 65 aktów miesięcznie przy medianach od 6084 do 7815 zł, czyli powrót do zwykłego składu transakcji.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 52 procent. Porównanie liczone względem końca rejestru daje liczbę znacznie spokojniejszą: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7327 zł/m² przy 690 aktach, a w dwunastu poprzednich 6978 zł przy 751 aktach, czyli wzrost o 5,0 procent. Sam rynek wtórny urósł w tym czasie o 6,1 procent, z 6054 do 6422 zł przy 468 i 483 aktach, więc oba pomiary wskazują ten sam, umiarkowany kierunek.
Cenniki deweloperów stoją 5 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 71 |
| Mediana ceny ofertowej | 8300 zł/m² |
| Kwartyle | 8100 do 8800 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 7899 zł/m² |
Ustawowa baza cen ofertowych obejmuje w Pile 71 lokali w sprzedaży, według cenników z 31 lipca 2026. Mediana ofertowa jest o 401 zł, czyli 5 procent, wyższa od mediany z aktów, i jest to jedna z najmniejszych różnic w województwie.
Wobec drugiej strony rynku dystans jest znacznie większy: cennik stoi 33 procent powyżej mediany rynku wtórnego, czyli 6250 zł.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 122 | 643 500 zł | 465 500 do 799 750 zł | 513 m² |
| Działka | 97 | 242 040 zł | 179 000 do 350 550 zł | 1044 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 54 ze 122 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 513 m², czyli sprzedaje się tu głównie zabudowę szeregową i bliźniaczą.
Mediana ceny domu, 643 500 zł, jest najwyższa wśród miast powiatowych Wielkopolski poza Poznaniem i jego obwarzankiem, choć Kalisz, gdzie wynosi 640 000 zł, jest tuż za nią.
Rynek gruntu jest tu najdroższy z całego koszyka: 97 transakcji działkami przy typowej powierzchni 1044 m² i medianie 242 040 zł, a w całym rejestrze jest ich 1191.
Co z tego ma kupujący
Piła jest największym rynkiem północnej Wielkopolski i miastem trzech osobnych półek cenowych na rynku pierwotnym. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie porównuj się z Piłsudskiego 1, bo tam sprzedaje się dwudziestometrowe lokale, a nie mieszkania. Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 6250 zł, o 750 zł poniżej mediany miasta. I sprawdź, na której z trzech półek stoi inwestycja, bo między Konstancją a Rynkową jest około 1600 zł na metrze, a między najtańszą a najdroższą dzielnicą 2033 zł.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Trzcianka leży 25 km stąd i jest tańsza o 1600 zł na metrze, Chodzież 31 km i jest tańsza o 1319 zł, a Złotów 33 km i jest tańszy o 1234 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Pile, Złotowie, Chodzieży i Trzciance. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
