Trzcianka zajmuje 553 miejsce wśród 888 polskich gmin (ranking według stanu z 6 listopada 2026) z medianą 5400 zł/m², o 10 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 23 155 osób, a do Piły jest stąd 25 km.
Liczby pochodzą z 258 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Ta mediana opisuje jednak dwa rynki, które nie mają ze sobą prawie nic wspólnego. Mieszkanie od dewelopera kosztuje w Trzciance 7787 zł za metr, a z rynku wtórnego 4439 zł, czyli rynek pierwotny jest o 75 procent droższy. To trzecia największa taka różnica wśród gmin Wielkopolski z co najmniej dwudziestoma aktami po każdej stronie rynku, po Śmiglu i Trzemesznie, i oznacza, że liczba 5400 zł nie jest ceną żadnego mieszkania w tym mieście.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Czarnkowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 9 lipca 2024 do 30 września 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 6 aktów o medianie 1329 zł/m² i typowej cenie 96 500 zł przy 66 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 258 aktów. Mediana to 5400 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4005 do 7744 zł/m², a typowe mieszkanie ma 50 m² i kosztuje 270 000 zł.
Ten rozstęp kwartylowy, 3739 zł, jest w stosunku do mediany najszerszy wśród gmin Wielkopolski z co najmniej stoma aktami: połowa transakcji mieści się w przedziale odpowiadającym 69 procentom mediany. Nie ma tu jednego rynku, tylko dwa oddalone od siebie o kilka tysięcy złotych na metrze.
Dwa rynki oddalone o 3348 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7787 | 95 | 322 726 zł | 46 m² |
| Wtórny | 4439 | 163 | 240 000 zł | 54 m² |
Rynek pierwotny to 37 procent transakcji, a różnica między obiema stronami wynosi 3348 zł na metrze, czyli 75 procent. Deweloperzy sprzedają tu przy tym lokale mniejsze, 46 wobec 54 m², więc różnica ceny całkowitej jest znacznie mniejsza niż różnica ceny metra: 322 726 wobec 240 000 zł.
Dla kupującego oznacza to jedno. Mediana miasta jest w Trzciance bezużyteczna. Właściwe liczby to 7787 zł dla nowego mieszkania i 4439 zł dla istniejącego zasobu, a 5400 zł nie opisuje żadnego z nich.
Jedna inwestycja i cała reszta miasta
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Jana Matejki 3E | 7927 | 49 | 48 |
| Józefa Chełmońskiego 6A | 5878 | 22 | 15 |
| Powstańców Wielkopolskich 7a | 7513 | 16 | 16 |
| Józefa Chełmońskiego 6C | 6466 | 10 | 8 |
| os. Stanisława Poniatowskiego 4A, klatka C | 5400 | 6 | 6 |
| Juliusza Słowackiego 1 | 3787 | 5 | 0 |
| os. Stanisława Poniatowskiego 4, klatka A | 9165 | 5 | 0 |
Siedem adresów to 113 aktów, czyli 44 procent rynku miasta.
Największy z nich, Matejki 3E, ma 49 aktów, z czego 48 to pierwsza sprzedaż, przy medianie 7927 zł, czyli o 2527 zł powyżej mediany miasta. Ta jedna inwestycja to połowa całego trzcianeckiego rynku pierwotnego i to ona odpowiada za większość rozjazdu opisanego wyżej.
Dolny wiersz pokazuje drugą stronę tego samego miasta: Słowackiego 1 z medianą 3787 zł przy pięciu odsprzedażach, czyli o 4140 zł taniej niż Matejki 3E. Obie próby są cienkie, ale przepaść jest realna.
Ceny w 2026 roku wystrzeliły
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3348 | 68 |
| 2022 | 4366 | 146 |
| 2023 | 4128 | 74 |
| 2024 | 5351 | 67 |
| 2025 | 4697 | 106 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 stoi poza nią, bo rejestr kończy się 30 września, i jest w tej historii najbardziej wyrazisty: 118 aktów w dziewięć miesięcy przy medianie 7484 zł, czyli o 2787 zł powyżej całego roku 2025.
To nie jest wzrost cen mieszkań o 59 procent w ciągu roku. To jest moment, w którym inwestycja przy Matejki 3E i kilka mniejszych przekazały klucze: od kwietnia do czerwca 2026 roku rejestr notuje 54 transakcje pierwszej sprzedaży, a mediany tych miesięcy wynoszą od 7442 do 7848 zł.
Porównanie dwunastomiesięczne pokazuje to samo: 6715 zł w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 4598 zł w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 46,0 procent przy liczbie transakcji większej o jedną czwartą, 135 wobec 108.
Ten ruch nie dotyczy jednak wyłącznie nowej oferty. Sam rynek wtórny ma w ostatnich dwunastu miesiącach medianę 4850 zł wobec 3803 zł rok wcześniej, czyli o 27,5 procent wyższą, przy 70 i 83 aktach. Przy takiej liczbie transakcji część tej zmiany może wynikać ze składu sprzedanych mieszkań, ale kierunek jest ten sam co w całym mieście. Dla mieszkania z istniejącego zasobu aktualniejszym punktem odniesienia jest więc 4850 zł niż mediana z całego okna, 4439 zł.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5487 | 33 | 14 |
| 35 do 50 m² | 5844 | 96 | 41 |
| 50 do 65 m² | 5418 | 92 | 35 |
| ponad 65 m² | 4243 | 37 | 5 |
Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 426 zł i są do siebie zbliżone. Spada dopiero czwarty, o 1175 zł, i to on jest tu wiarygodny: w przedziale powyżej 65 m² rynek pierwotny to zaledwie 5 z 37 transakcji, więc ten wiersz opisuje niemal czysty rynek wtórny.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7094 | 15 | 32 m² |
| 2 | 7824 | 76 | 42 m² |
| 3 | 5355 | 92 | 51 m² |
| 4 | 4335 | 55 | 62 m² |
| 5 | 4507 | 11 | 71 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Wiersz z pięcioma izbami stoi na jedenastu transakcjach i trzeba go czytać jako sygnał. Największy skok jest między dwiema a trzema izbami: 2469 zł na metrze, i pokrywa się on z granicą między rynkiem pierwotnym a wtórnym: w wierszu z dwiema izbami 45 z 76 transakcji to pierwsza sprzedaż, w tym 32 przy Matejki 3E, a w wierszu z czterema izbami pierwsza sprzedaż to tylko 5 z 55, a z pięcioma żadna.
Cenniki deweloperów: brak danych
Ustawowa baza cen ofertowych nie zawiera w Trzciance ani jednego lokalu, mimo że rejestr notuje tu 95 transakcji pierwszej sprzedaży, z czego 48 w jednym budynku. To nie mówi nic o rynku, a wiele o dostępności danych.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 72 | 560 000 zł | 404 875 do 650 000 zł | 903 m² |
| Działka | 120 | 148 880 zł | 98 000 do 210 000 zł | 1242 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 26 z 72 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 903 m².
Mediana ceny domu, 560 000 zł, jest o 142 500 zł wyższa niż w Chodzieży i niemal identyczna jak w Złotowie, gdzie wynosi 550 000 zł.
Rynek gruntu jest tu najżywszy z całego koszyka: 120 transakcji działkami przy typowej powierzchni 1242 m² i medianie 148 880 zł, czyli około 120 zł za metr ziemi, a w całym rejestrze jest ich 368. Ostatni akt na działkę pochodzi z 23 września 2026, czyli z tego samego tygodnia co koniec rejestru lokalowego.
Co z tego ma kupujący
Trzcianka jest miastem, w którym jedna inwestycja zmieniła całą statystykę w ciągu pół roku. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nigdy nie porównuj oferty do mediany miasta, bo dzieli ona przepaść 3348 zł między dwiema stronami rynku. Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 4850 zł z ostatniego roku, a nie na 4439 zł z dwóch lat, a przy nowym na 7787 zł. I sprawdź, czy chodzi o Matejki 3E, bo ten jeden adres to połowa tutejszego rynku pierwotnego i jest droższy od mediany miasta o 2527 zł.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Piła leży 25 km stąd i jest droższa o 1600 zł na metrze, Chodzież jest droższa o 281 zł, a Złotów o 366 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Pile, Złotowie, Chodzieży i Trzciance. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
