Między najdroższą a najtańszą gminą obwarzanka Olsztyna leży 3537 zł na metrze, czyli 177 tysięcy złotych na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Najdrożej jest w gminie Stawiguda, 9503 zł/m², najtaniej w gminie Barczewo, 5966 zł/m².
Liczby pochodzą z 6432 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku w pięciu gminach.
Uderza nie sama rozpiętość, tylko jej kształt. Nie ma tu gradientu, w którym cena spada wraz z odległością od miasta. Są dwa pierścienie i przepaść między nimi.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Olsztyn, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwo powiatowe w Olsztynie dla czterech gmin pierścienia. To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Końce podajemy w tabeli i różnią się o osiem tygodni, od 30 czerwca do 26 sierpnia 2026: najdalej sięga rejestr Olsztyna, a cztery gminy starostwa kończą się między 30 czerwca a 20 lipca.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W pięciu gminach filtr usunął łącznie 159 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Pięć gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru | Do Olsztyna |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stawiguda | 15 740 | 81 | 9503 | 8910 | 10 230 | 657 | 2026-07-20 | 8 km |
| Dywity | 14 160 | 97 | 9001 | 8515 | 9592 | 280 | 2026-07-10 | 7 km |
| Olsztyn | 165 393 | 103 | 8945 | 9042 | 8880 | 4953 | 2026-08-26 | 0 km |
| Olsztynek | 13 051 | 411 | 6114 | 6100 | 6338 | 296 | 2026-06-30 | 35 km |
| Barczewo | 18 440 | 443 | 5966 | 6236 | 5762 | 246 | 2026-07-10 | 18 km |
Miejsce w kraju liczymy wśród 861 gmin (ranking według stanu z 21 września 2026), które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Odległość podajemy do miejsca, w którym w danej gminie naprawdę stoją mieszkania, a nie do siedziby gminy: rynek lokalowy Stawigudy skupia się przy granicy Olsztyna, a nie we wsi Stawiguda oddalonej o 23 km.
Trzy pierwsze wiersze mieszczą się w 558 zł i wszystkie trzy stoją między 81 a 103 miejscem rankingu krajowego. Dwa ostatnie leżą o 2831 do 2979 zł niżej, na 411 i 443 miejscu. Między nimi nie ma w tym obwarzanku żadnej gminy.
Dwa pierścienie, nie gradient
Gdyby cena spadała stopniowo wraz z odległością, kolejność w tabeli byłaby inna, a różnice łagodniejsze. Tymczasem:
- siedem i osiem kilometrów od centrum, w Dywitach i Stawigudzie, jest drożej niż w mieście, o 56 i 558 zł na metrze;
- osiemnaście kilometrów dalej, w Barczewie, metr kosztuje o 2979 zł mniej niż w Olsztynie, czyli o jedną trzecią;
- trzydzieści pięć kilometrów dalej, w Olsztynku, jest o 148 zł drożej niż w Barczewie, a więc dalej nie znaczy już taniej.
Granica przebiega więc nie na obwodzie miasta, tylko gdzieś między ósmym a osiemnastym kilometrem, i jest ostra. To ten sam kształt, który widać w obwarzanku Białegostoku, gdzie gminy pierścienia mają metr powyżej 7800 zł, a Łapy i Czarna Białostocka poniżej 5500 zł.
Gdzie rynek wtórny wyprzedza pierwotny
| Gmina | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Stawiguda | 8910 | 10 230 | wtórny o 1320 zł drożej | 48 procent |
| Dywity | 8515 | 9592 | wtórny o 1077 zł drożej | 53 procent |
| Olsztynek | 6100 | 6338 | wtórny o 238 zł drożej | 69 procent |
| Olsztyn | 9042 | 8880 | pierwotny o 162 zł drożej | 30 procent |
| Barczewo | 6236 | 5762 | pierwotny o 474 zł drożej | 39 procent |
W obu gminach droższych od Olsztyna mieszkanie od dewelopera jest wyraźnie tańsze od mieszkania z drugiej ręki, o 1320 i 1077 zł na metrze. W samym mieście i w Barczewie jest odwrotnie, ale różnice są tam kilkukrotnie mniejsze.
Wyjaśnienie jest w metrażu i widać je w obu wpisach o tych gminach. Deweloper sprzedaje w Stawigudzie lokale o osiem metrów większe niż rynek wtórny, a w Dywitach o siedemnaście, a większe mieszkanie zawsze kosztuje mniej za metr. Ceny całkowite są po obu stronach rynku zbliżone.
Co się dzieje z cenami
| Gmina | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
|---|---|---|---|---|
| Barczewo | 6546 | 5643 | +16,0 procent | 116 |
| Olsztyn | 9332 | 8638 | +8,0 procent | 2309 |
| Stawiguda | 9802 | 9328 | +5,1 procent | 325 |
| Dywity | 9100 | 8734 | +4,2 procent | 166 |
| Olsztynek | 6226 | 6097 | +2,1 procent | 91 |
Każda gmina liczona jest względem własnego końca rejestru. Kolejność jest odwrotna do poziomu cen: najszybciej rośnie najtańsza gmina, najwolniej te najdroższe. Jeśli to potrwa, przepaść między dwoma pierścieniami będzie się z czasem zamykać, ale przy dzisiejszej różnicy 2979 zł zajęłoby to lata.
Warto zestawić z tym liczbę transakcji. W Olsztynku obrót spadł z 205 na 91 aktów, czyli o 56 procent, a w Olsztynie utrzymuje się na tym samym poziomie. Kurczący się obrót przy stojącej cenie oznacza zwykle inwestycję, która się kończy, a nie rynek, który tanieje.
Co kupuje mediana
| Gmina | Typowy metraż | Typowa cena | Mediana ceny domu | Akty na dom |
|---|---|---|---|---|
| Stawiguda | 52 m² | 501 000 zł | 949 000 zł | 68 |
| Dywity | 48 m² | 445 640 zł | 811 000 zł | 108 |
| Olsztyn | 48 m² | 432 760 zł | 870 000 zł | 210 |
| Barczewo | 55 m² | 330 000 zł | 580 000 zł | 111 |
| Olsztynek | 48 m² | 293 258 zł | 505 000 zł | 44 |
Najdroższe i najtańsze mieszkanie tego zestawienia dzieli 207 742 zł, a metraże są niemal identyczne, od 48 do 55 m².
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Kolejność jest tu prawie ta sama co przy mieszkaniach, z jednym wyjątkiem: dom w Stawigudzie kosztuje 949 000 zł, czyli o 79 tysięcy więcej niż w Olsztynie, mimo że to gmina wiejska. W każdej z pięciu gmin znacząca część aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc te mediany obejmują także siedliska.
Cenniki deweloperów istnieją prawie wyłącznie dla miasta
Ustawowa jawność cen obejmuje w tym obwarzanku niemal wyłącznie Olsztyn: 556 lokali z medianą 11 050 zł/m², wobec 9042 zł w aktach rynku pierwotnego, czyli o 2008 zł, o 22 procent, wyżej. Dla Olsztynka baza ma jeden cennik jednej inwestycji, 57 lokali w stanie z 14 września 2025.
Dla Stawigudy, Dywit i Barczewa w bazie nie ma nic, mimo że rejestr notarialny pokazuje w tych trzech gminach łącznie 560 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań, i jest ona dotkliwa właśnie tam, gdzie buduje się najwięcej.
Cztery gminy bez własnego wpisu
Cztery gminy powiatu olsztyńskiego mają zbyt małą próbę na osobną analizę, ale warto znać ich mediany:
- Biskupiec, 40 km od Olsztyna: 213 aktów, mediana 5351 zł/m², 550 miejsce w kraju.
- Purda, tuż za południową granicą miasta: 79 aktów, mediana 6373 zł/m², 356 miejsce, przy typowym mieszkaniu 92 m².
- Jonkowo, 15 km na zachód: 30 aktów, mediana 7317 zł/m², 218 miejsce.
- Gietrzwałd: 28 aktów, mediana 5822 zł/m², poniżej progu rankingu.
Jonkowo z medianą 7317 zł potwierdza kształt opisany wyżej: gminy przylegające do Olsztyna trzymają się wysokiego poziomu, a te dalsze spadają.
Analizy poszczególnych gmin
- Ceny mieszkań w Olsztynie, 4953 akty i osiedla, dla których mamy granice
- Ceny mieszkań w gminie Stawiguda, najdroższa gmina województwa
- Ceny mieszkań w gminie Dywity, gdzie metraż tłumaczy cenę lepiej niż wieś
- Ceny mieszkań w gminie Barczewo, gdzie kończy się drogi obwarzanek
- Ceny mieszkań w gminie Olsztynek, rynek w 69 procentach nowy
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
