Gmina Stawiguda zajmuje 81 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 9503 zł/m², czyli o 58 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 15 740 osób.
Liczby pochodzą z 657 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To trzeci rynek mieszkaniowy w województwie po Olsztynie i Elblągu, w gminie wiejskiej z niecałymi szesnastoma tysiącami mieszkańców.
Najważniejsza liczba w tym wpisie jest porównaniem z sąsiadem. Stawiguda jest droższa od Olsztyna o 558 zł na metrze i stoi o 22 miejsca wyżej w rankingu krajowym. To gmina wiejska drożejsza od miasta wojewódzkiego, przy którym leży.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Olsztynie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 20 lipca 2026. O tę datę trzeba oprzeć każde porównanie z innym powiatem.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 6 aktów o medianie 2314 zł/m² i typowej cenie 147 500 zł przy 63 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Po tych filtrach zostaje 657 aktów. Mediana to 9503 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8530 do 10 549 zł/m², a typowe mieszkanie ma 52 m² i kosztuje 501 000 zł.
Typowa cena, pół miliona złotych, jest najwyższa w całym województwie, wyższa niż w Olsztynie, gdzie wynosi 432 760 zł, bo mieszkania sprzedawane w tej gminie są o cztery metry większe i droższe za metr jednocześnie.
Warto od razu powiedzieć, gdzie ten rynek leży. Gmina Stawiguda ciągnie się od granicy Olsztyna na dwadzieścia kilka kilometrów na południe, a transakcje lokalowe skupiają się niemal w całości przy jej północnym krańcu, tam gdzie styka się z miastem. Sama wieś Stawiguda leży 23 km od centrum Olsztyna, ale mieszkania, o których mówi ten wpis, stoją około ośmiu.
Rynek wtórny jest droższy od pierwotnego o 1320 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 10 230 | 290 | 520 000 zł | 51 m² |
| Nieokreślony w źródle | 9938 | 51 | 471 339 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 8910 | 316 | 497 191 zł | 59 m² |
Rynek pierwotny to 48 procent transakcji i jest o 1320 zł na metrze tańszy od wtórnego, czyli o 13 procent. To odwrotność tego, czego spodziewa się większość kupujących, i powtarza się w obwarzankach dużych miast: dokładnie tak samo zachowują się gminy wokół Białegostoku.
Wyjaśnienie widać w ostatniej kolumnie. Deweloper sprzedaje tu lokale o ośmiu metrach większe, 59 wobec 51 m², a większe mieszkania zawsze kosztują mniej za metr. Cena całkowita jest w obu przypadkach zbliżona, 497 191 i 520 000 zł.
Kierunek utrzymuje się w danych bieżących, więc nie jest efektem okna.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 10 427 | 98 | 46 |
| 35 do 50 m² | 9740 | 212 | 96 |
| 50 do 65 m² | 9733 | 167 | 65 |
| ponad 65 m² | 8548 | 180 | 109 |
Reguła, że małe mieszkania kosztują więcej za metr, obowiązuje tu bez wyjątku i kosztuje 1879 zł na metrze przy zejściu z ponad 65 m² do lokalu poniżej 35 m², czyli 22 procent.
Uderza udział dużych mieszkań: lokale powyżej 65 m² to 27 procent rynku tej gminy, wobec 15 procent w Olsztynie, i 61 procent z nich pochodzi z rynku pierwotnego. To jest gmina, w której buduje się mieszkania większe niż w mieście.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 596 | 48 | 32 m² |
| 2 | 9949 | 186 | 40 m² |
| 3 | 9448 | 205 | 53 m² |
| 4 | 9626 | 134 | 68 m² |
| 5 | 7915 | 41 | 119 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Pięć wierszy powyżej obejmuje 614 z 657 aktów. Ostatni wiersz opisuje lokale o typowej powierzchni 119 m², czyli w praktyce domy w zabudowie szeregowej albo apartamenty, i jego mediana 7915 zł jest najniższa w tabeli.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5999 | 350 |
| 2022 | 6500 | 366 |
| 2023 | 7715 | 373 |
| 2024 | 8416 | 255 |
| 2025 | 9356 | 366 |
| 2026 | 10 238 | 171 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 20 lipca. Od 2021 roku mediana urosła o 71 procent, z 5999 do 10 238 zł/m².
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 9802 zł/m² przy 325 aktach, a w dwunastu poprzednich 9328 zł przy 319 aktach, czyli wzrost o 5,1 procent. Liczba transakcji jest przy tym stabilna, co przy tak małej gminie oznacza, że budowa trwa nieprzerwanie od kilku lat.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Stawiguda nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje w tym samym oknie 316 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań: obowiązek publikowania cen dotyczy inwestycji będących w sprzedaży.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 68 | 949 000 zł | 699 750 do 1 312 500 zł | 1044 m² |
| Działka | 5 | 800 000 zł | 520 000 do 900 000 zł | 1155 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 14 z 68 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Mediana domu, 949 000 zł, jest najwyższa w województwie warmińsko-mazurskim i o 79 tysięcy wyższa niż w Olsztynie. Wiersz z działkami stoi na pięciu aktach, a ostatni z nich pochodzi z 27 maja 2025, czyli sprzed ponad roku, więc podajemy go wyłącznie dla porządku.
Co z tego ma kupujący
W gminie Stawiguda granica Olsztyna nie oznacza spadku ceny, tylko jej wzrost, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Nie zakładaj, że za miastem jest taniej, bo ta gmina jest droższa od Olsztyna o 558 zł na metrze, a typowe mieszkanie kosztuje tu o 68 tysięcy więcej. Nie zakładaj też, że nowe znaczy drożej, bo rynek pierwotny jest tu o 1320 zł na metrze tańszy od wtórnego. I sprawdź metraż, zanim porównasz cenę metra, bo lokale powyżej 65 m² to ponad jedna czwarta tutejszego rynku i są o 1879 zł tańsze za metr.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Olsztyn jest tańszy o 558 zł na metrze, Dywity o 502 zł, a Olsztynek o 3389 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen w Olsztynie i okolicach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
