Olsztyn zajmuje 103 miejsce wśród 861 polskich gmin (ranking według stanu z 21 września 2026) z medianą 8945 zł/m², czyli o 48 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 165 393 osoby, a do Gdańska jest stąd 188 km, do Warszawy 222 km.
Liczby pochodzą z 4953 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza rzecz w tym wpisie nie dzieje się w samym mieście. Stawiguda i Dywity, dwie gminy wiejskie graniczące z Olsztynem, mają medianę 9503 i 9001 zł za metr, czyli wyższą niż miasto wojewódzkie. W rankingu krajowym stoją na 81 i 97 miejscu, przed Olsztynem.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Olsztyn, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 26 sierpnia 2026. To jeden z najświeższych rejestrów w województwie i o tę datę trzeba oprzeć każde porównanie z innym miastem.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 124 akty o medianie 1592 zł/m² i typowej cenie 67 865 zł przy 45 m², czyli w większości wykupy mieszkań komunalnych przez najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 4953 akty. Mediana to 8945 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7700 do 10 276 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 432 760 zł.
Rynek pierwotny i wtórny dzieli 162 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 9042 | 1498 | 471 813 zł | 52 m² |
| Wtórny | 8880 | 3455 | 407 000 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 30 procent transakcji i jest o 162 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 1,8 procent. To różnica na granicy istotności i Olsztyn jest pod tym względem podobny do Białegostoku, gdzie wynosi 132 zł.
Różnica w cenie całkowitej jest za to wyraźna, 64 813 zł, bo mieszkania z rynku pierwotnego są tu o cztery metry większe.
Osiedla, dla których mamy granice
Zanim przejdziemy do tabeli, jedno zastrzeżenie, bez którego byłaby myląca. Granice administracyjne, jakimi dysponujemy dla Olsztyna, obejmują 17 jednostek i 3964 z 4953 aktów, czyli 80 procent rynku. Pozostałe 989 transakcji leży poza wszystkimi poligonami, jakie mamy, więc poniższa tabela nie jest rankingiem wszystkich osiedli miasta, tylko zestawieniem tych, dla których granica jest u nas kompletna.
| Osiedle | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Likusy | 16 064 | 54 | 51 | 17 050 |
| Śródmieście | 10 540 | 168 | 94 | 8340 |
| Brzeziny | 9426 | 36 | 5 | 9703 |
| Podgrodzie | 9424 | 346 | 137 | 9012 |
| Generałów | 9330 | 480 | 102 | 9488 |
| Zielona Górka | 9220 | 35 | 1 | 9234 |
| Jaroty | 9164 | 654 | 163 | 9400 |
| Kormoran | 9133 | 315 | 87 | 8370 |
| Osiedle Tadeusza Kościuszki | 8992 | 263 | 128 | 9179 |
| Grunwaldzkie | 8986 | 118 | 9 | 8853 |
| Podleśna | 8800 | 774 | 389 | 9281 |
| Gutkowo | 8672 | 142 | 101 | 9684 |
| Wojska Polskiego | 8101 | 188 | 21 | 7886 |
| Osiedle Kętrzyńskiego | 7833 | 205 | 31 | 7812 |
| Zatorze | 7304 | 172 | 7 | 7397 |
| Dajtki | 7152 | 11 | 3 | 6590 |
Pierwszy wiersz trzeba przeczytać w całości. Likusy z medianą 16 064 zł/m² są dwukrotnie droższe od reszty miasta, ale stoją na 54 aktach, z czego 51 to rynek pierwotny, a po odjęciu tego rynku mediana idzie jeszcze wyżej, do 17 050 zł. To nie jest cena osiedla, tylko cena jednej inwestycji nad jeziorem Ukiel, i tak trzeba ją czytać.
Poza Likusami miasto jest zaskakująco równe. Trzynaście z szesnastu wierszy mieści się w przedziale od 7304 do 9426 zł, czyli w 2122 zł, a największe osiedla, Podleśna z 774 aktami i Jaroty z 654, leżą blisko mediany miasta.
Najtańszym osiedlem z sensowną próbą jest Zatorze, 7304 zł przy 172 aktach, i to jedno z niewielu miejsc w Olsztynie, gdzie rynek pierwotny praktycznie nie istnieje: 7 transakcji na 172.
Dziewięć adresów daje 17 procent rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Poprzeczna 32 | 8450 | 174 | 141 |
| Aleja Marszałka Józefa Piłsudskiego 36 | 8613 | 111 | 100 |
| Jarocka 21B | 8430 | 101 | 95 |
| Poprzeczna 30 | 9450 | 88 | 79 |
| Bydgoska 3A | 8000 | 87 | 75 |
| Wyzwolenia 25A | 11 656 | 81 | 78 |
| Aleja Warszawska 99 | 11 305 | 71 | 70 |
| Jarocka 21C | 9798 | 66 | 62 |
| Wincentego Pstrowskiego 7C | 10 215 | 62 | 59 |
Te dziewięć adresów to 841 aktów, czyli 17 procent całego rynku miasta i ponad połowa jego rynku pierwotnego. Wszystkie są inwestycjami w trakcie sprzedaży: pod każdym z nich od 81 do 99 procent transakcji to pierwsza sprzedaż.
Rozpiętość między nimi wynosi 3656 zł na metrze, od 8000 zł przy Bydgoskiej 3A do 11 656 zł przy ulicy Wyzwolenia 25A. To pokazuje, że w Olsztynie „mieszkanie od dewelopera" nie jest jedną ceną, i że mediana rynku pierwotnego, 9042 zł, jest środkiem bardzo szerokiego przedziału.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 9811 | 571 | 91 |
| 35 do 50 m² | 8987 | 2248 | 611 |
| 50 do 65 m² | 8700 | 1369 | 521 |
| ponad 65 m² | 8571 | 765 | 275 |
Reguła, że małe mieszkania kosztują więcej za metr, obowiązuje w Olsztynie bez wyjątku i kosztuje 1240 zł na metrze przy zejściu z ponad 65 m² do lokalu poniżej 35 m², czyli 14 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 742 | 182 | 29 m² |
| 2 | 9592 | 1161 | 40 m² |
| 3 | 8855 | 2149 | 49 m² |
| 4 | 8177 | 921 | 61 m² |
| 5 | 7542 | 174 | 73 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Pięć wierszy powyżej obejmuje 4587 z 4953 aktów, a różnica między lokalem jednoizbowym a pięcioizbowym wynosi 3200 zł na metrze.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6170 | 2697 |
| 2022 | 7050 | 2420 |
| 2023 | 7418 | 2318 |
| 2024 | 8476 | 2642 |
| 2025 | 8880 | 2249 |
| 2026 | 9440 | 1416 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 26 sierpnia. Od 2021 roku mediana urosła o 53 procent.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 9332 zł/m² przy 2309 aktach, a w dwunastu poprzednich 8638 zł przy 2292 aktach, czyli wzrost o 8,0 procent. Liczba transakcji jest przy tym stabilna, co odróżnia Olsztyn od większości miast tej serii.
Cenniki deweloperów stoją 2008 zł nad aktami
Ustawowa jawność cen obejmuje w Olsztynie 556 lokali z medianą 11 050 zł/m², rozstęp kwartylowy od 9550 do 12 100 zł. Dane pobrano 25 września 2026.
Cennik i akt notarialny opisują ten sam rynek pierwotny, więc te dwie liczby wolno postawić obok siebie. Mediana aktów rynku pierwotnego wynosi 9042 zł/m², czyli o 2008 zł mniej, o 22 procent.
Cennik pokazuje jednak wyłącznie to, co zostało niesprzedane, a w wyprzedawanej inwestycji zostają zwykle lokale najdroższe albo najgorzej ustawione. Przy 556 pozycjach jest to jednak realna oferta, a nie resztka, więc różnica jest warta uwagi przy negocjacji.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 210 | 870 000 zł | 714 375 do 1 088 750 zł | 454 m² |
| Działka | 85 | 321 030 zł | 51 000 do 700 000 zł | 568 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 56 z 210 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Mediana domu, 870 000 zł, jest wyższa niż w Elblągu, gdzie wynosi 740 000 zł, ale niższa niż w sąsiedniej gminie Stawiguda, gdzie sięga 949 000 zł. Rozstęp przy działkach, od 51 tysięcy do 700 tysięcy, oznacza, że w jednej kolumnie stoją udziały w gruncie i pełne działki budowlane.
Co z tego ma kupujący
W Olsztynie granica miasta nie jest granicą cenową, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Porównuj z gminami obwarzanka, nie tylko wewnątrz miasta, bo Stawiguda i Dywity są droższe od Olsztyna, a Olsztynek i Barczewo tańsze o ponad 2700 zł na metrze. Zapytaj o numer budynku, nie o osiedle, bo dziewięć największych adresów dzieli 3656 zł na metrze. I porównuj cennik z aktami, bo różnica sięga w Olsztynie 2008 zł na metrze, a oba zbiory są jawne.
Sąsiednie gminy obwarzanka opisujemy osobno: Dywity leżą 7 km stąd i są droższe o 56 zł na metrze, Stawiguda o 558 zł, a Barczewo jest tańsze o 2979 zł i Olsztynek o 2831 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen w Olsztynie i okolicach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
