Gmina Barczewo zajmuje 443 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 5966 zł/m², czyli o 1 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 18 440 osób, a do centrum Olsztyna jest stąd 18 km i 27 minut jazdy samochodem.
Liczby pochodzą z 246 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Barczewo pokazuje, gdzie kończy się drogi obwarzanek Olsztyna. Osiemnaście kilometrów od miasta metr kosztuje o 2979 zł mniej, czyli o jedną trzecią, podczas gdy siedem kilometrów od miasta, w Dywitach, jest jeszcze drożej niż w samym Olsztynie.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Olsztynie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 11 lipca 2024 do 10 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 11 aktów o medianie 1591 zł/m² i typowej cenie 60 000 zł przy 46 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Po tych filtrach zostaje 246 aktów. Mediana to 5966 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5133 do 7045 zł/m², a typowe mieszkanie ma 55 m² i kosztuje 330 000 zł.
Miejscowości
| Miejscowość | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Barczewo | 6110 | 206 | 84 | 55 m² |
| Łęgajny | 4822 | 10 | 3 | 59 m² |
Samo miasto Barczewo to 84 procent rynku gminy. Łęgajny, jedyna inna miejscowość z sensowną próbą, są o 1288 zł na metrze tańsze, ale ich wiersz stoi na dziesięciu aktach. Pozostałe 30 transakcji rozkłada się po miejscowościach z mniej niż dziesięcioma aktami.
Rynek pierwotny jest droższy o 474 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6236 | 95 | 401 898 zł | 64 m² |
| Wtórny | 5762 | 136 | 270 000 zł | 50 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5376 | 15 | 290 000 zł | 55 m² |
Rynek pierwotny to 39 procent transakcji i jest o 474 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 8 procent. To odwrotność tego, co dzieje się w Stawigudzie i Dywitach, gdzie mieszkanie od dewelopera jest tańsze.
Różnica w cenie całkowitej jest za to bardzo duża, 131 898 zł, bo lokale z rynku pierwotnego mają tu 64 m² wobec 50 m² na rynku wtórnym. Kupujący porównujący budżety, a nie stawki za metr, dostaje w Barczewie zupełnie inny obraz niż ten z pierwszej kolumny.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5646 | 17 | 0 |
| 35 do 50 m² | 6452 | 81 | 26 |
| 50 do 65 m² | 6421 | 70 | 22 |
| ponad 65 m² | 5695 | 78 | 47 |
Reguła, że małe mieszkania kosztują więcej za metr, w Barczewie nie obowiązuje. Najdroższy jest środek tabeli, a oba krańce wypadają nisko, przy czym wiersz najmniejszych lokali stoi na siedemnastu aktach, z których żaden nie pochodzi z rynku pierwotnego.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 6760 | 77 | 43 m² |
| 3 | 5875 | 86 | 53 m² |
| 4 | 5597 | 56 | 68 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 219 z 246 aktów, a różnica między lokalem dwuizbowym a czteroizbowym wynosi 1163 zł na metrze.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4915 | 77 |
| 2022 | 5398 | 66 |
| 2023 | 5820 | 107 |
| 2024 | 5654 | 116 |
| 2025 | 6125 | 130 |
| 2026 | 6495 | 49 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 10 lipca. Od 2021 roku mediana urosła o 32 procent, czyli najwolniej w obwarzanku olsztyńskim.
Ostatni rok wygląda za to inaczej niż cała ta tabela. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 6546 zł/m² przy 116 aktach, a w dwunastu poprzednich 5643 zł przy 130 aktach, czyli wzrost o 16,0 procent. To najszybszy wzrost w obwarzanku olsztyńskim, gdzie Olsztyn urósł o 8,0 procent, a Stawiguda o 5,1.
Ta liczba wymaga jednego zastrzeżenia. Udział rynku pierwotnego w Barczewie rośnie, a mieszkania od dewelopera są tu droższe i większe, więc część wzrostu jest zmianą tego, co się sprzedaje. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność, ale przy czytaniu tej liczby warto mieć obie obok siebie.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Barczewo nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 95 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 111 | 580 000 zł | 405 000 do 884 000 zł | 997 m² |
| Działka | 6 | 119 500 zł | 89 750 do 517 500 zł | 887 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 45 ze 111 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana obejmuje w dużej części siedliska.
Dom w gminie Barczewo kosztuje 580 000 zł, a w Stawigudzie 949 000 zł. Różnica 369 tysięcy jest większa niż typowa cena mieszkania w Barczewie. Sześć aktów na działkę, ostatni z 7 stycznia 2026, to za mało na wniosek o rynku gruntów.
Co z tego ma kupujący
W gminie Barczewo osiemnaście kilometrów od Olsztyna zmienia cenę metra o jedną trzecią, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Policz cenę całkowitą, nie cenę metra, bo mieszkania z rynku pierwotnego są tu o czternaście metrów większe i kosztują o 132 tysiące więcej, mimo że różnica ceny metra wynosi tylko 474 zł. Sprawdź, czy oferta jest w samym Barczewie, bo to 84 procent tutejszego rynku i cała reszta stoi na pojedynczych transakcjach. I weź pod uwagę tempo ostatniego roku, bo 16 procent to najszybszy wzrost w obwarzanku.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Olsztyn leży 18 km stąd i jest droższy o 2979 zł na metrze, Dywity o 3035 zł, a Olsztynek o 148 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen w Olsztynie i okolicach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
