Gmina Olsztynek zajmuje 411 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 6114 zł/m², czyli o 1 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 13 051 osób, a do centrum Olsztyna jest stąd 35 km i 33 minuty jazdy samochodem.
Liczby pochodzą z 296 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Ta gmina wyróżnia się w obwarzanku Olsztyna strukturą, a nie ceną. 203 z 296 transakcji, czyli 69 procent, to mieszkania kupione od dewelopera, i jest to najwyższy udział rynku pierwotnego wśród pięciu gmin tego zestawienia, wyższy niż w samym Olsztynie, gdzie wynosi 30 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Olsztynie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 5 lipca 2024 do 30 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 10 aktów o medianie 1084 zł/m² i typowej cenie 65 000 zł przy 54 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Po tych filtrach zostaje 296 aktów. Mediana to 6114 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5600 do 6728 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 293 258 zł.
Rozstęp kwartylowy, 1128 zł, jest najwęższy w obwarzanku olsztyńskim i drugi najwęższy w województwie. Rynek zdominowany przez nową zabudowę wycenia się bardzo równo.
Cały rynek mieszkaniowy gminy mieści się przy tym w jednej miejscowości: 283 z 296 aktów dotyczy samego Olsztynka, a pozostałe trzynaście rozkłada się po wsiach z pojedynczymi transakcjami.
Rynek pierwotny i wtórny dzieli 238 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Nieokreślony w źródle | 6350 | 15 | 288 000 zł | 50 m² |
| Wtórny | 6338 | 78 | 293 500 zł | 44 m² |
| Pierwotny | 6100 | 203 | 294 050 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 69 procent transakcji i jest o 238 zł na metrze tańszy od wtórnego, czyli o 4 procent. To najmniejsza różnica między stronami rynku w obwarzanku Olsztyna, a ceny całkowite są praktycznie identyczne: 294 050 i 293 500 zł.
Dla kupującego oznacza to rzecz rzadką w tej serii. W Olsztynku nie ma znaczącej dopłaty ani zniżki za stronę rynku, a mieszkanie od dewelopera i z drugiej ręki kosztują tyle samo, mimo że pierwsze jest o cztery metry większe.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6374 | 32 | 17 |
| 35 do 50 m² | 6190 | 126 | 91 |
| 50 do 65 m² | 6100 | 99 | 72 |
| ponad 65 m² | 5747 | 39 | 23 |
Reguła, że małe mieszkania kosztują więcej za metr, obowiązuje tu bez wyjątku, ale jest bardzo łagodna: cała tabela mieści się w 627 zł, czyli 11 procent, podczas gdy w sąsiednich Dywitach ta sama rozpiętość sięga 2598 zł.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 6500 | 5 | 33 m² |
| 2 | 6167 | 135 | 39 m² |
| 3 | 6114 | 106 | 52 m² |
| 4 | 5900 | 43 | 66 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Cztery wiersze powyżej obejmują 289 z 296 aktów, a różnica między lokalem dwuizbowym a czteroizbowym wynosi 267 zł na metrze.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3322 | 35 |
| 2022 | 4900 | 75 |
| 2023 | 4835 | 83 |
| 2024 | 5750 | 207 |
| 2025 | 6248 | 118 |
| 2026 | 6727 | 48 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 30 czerwca. Od 2021 roku mediana urosła o 102 procent, czyli podwoiła się, i jest to najmocniejszy wzrost w obwarzanku Olsztyna. Rok 2021 stoi jednak na 35 aktach, więc punkt wyjścia jest niepewny.
Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje, że ten ruch już się skończył: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 6226 zł/m² przy 91 aktach, a w dwunastu poprzednich 6097 zł przy 205 aktach, czyli wzrost o 2,1 procent. To najwolniejsze tempo w obwarzanku.
Spadek liczby transakcji z 205 na 91 jest przy tym równie ważny co stabilna cena. Obrót skurczył się o 56 procent i jest to najgłębszy spadek w tym zestawieniu, co przy rynku złożonym głównie z nowej zabudowy oznacza zwykle jedno: inwestycja się kończy.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Olsztynek ustawowa baza ma tylko jeden cennik, jednej inwestycji przy ulicy Władysława Jagiełły: 57 lokali z medianą 6998 zł/m², w stanie z 14 września 2025, a więc sprzed roku, podczas gdy rejestr notarialny pokazuje 203 transakcje z rynku pierwotnego. Przy jednoczesnym spadku obrotu o ponad połowę jest to spójne z obrazem gminy, w której sprzedaż nowych mieszkań właśnie się domyka, ale brak świeższych cenników pozostaje luką w danych źródłowych.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 44 | 505 000 zł | 309 232 do 823 750 zł | 1102 m² |
| Działka | 2 | 289 267 zł | brak | 1066 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 23 z 44 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli ponad połowa, więc mediana 505 000 zł opisuje w większości siedliska.
Dwa akty na działkę, ostatni z 26 sierpnia 2025, to luka w danych źródłowych, a nie brak obrotu gruntami w gminie tej wielkości.
Co z tego ma kupujący
W gminie Olsztynek strona rynku nie zmienia ceny prawie wcale, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Nie licz na zniżkę za mieszkanie z drugiej ręki, bo kosztuje tu tyle samo co od dewelopera, a jest przeciętnie o cztery metry mniejsze. Porównuj z Barczewem, nie z Olsztynem, bo te dwie gminy dzieli 148 zł na metrze, a od miasta obie są tańsze o niemal trzy tysiące. I zapytaj, na jakim etapie jest inwestycja, bo obrót w tej gminie spadł w ostatnim roku o 56 procent.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Barczewo jest tańsze o 148 zł na metrze, Olsztyn droższy o 2831 zł, a Stawiguda o 3389 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen w Olsztynie i okolicach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
