Gmina Dywity zajmuje 97 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 9001 zł/m², czyli o 49 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 14 160 osób, a do centrum Olsztyna jest stąd 7 km i 13 minut jazdy samochodem.
Liczby pochodzą z 280 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
To druga gmina obwarzanka olsztyńskiego droższa od samego miasta. Dywity mają metr o 56 zł droższy niż Olsztyn i stoją o sześć miejsc wyżej w rankingu krajowym, a różnica jest niewielka i to samo w sobie jest wynikiem: siedem kilometrów za granicą miasta cena nie spada.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Olsztynie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 10 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 8 aktów o medianie 1834 zł/m² i typowej cenie 143 500 zł przy 79 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Po tych filtrach zostaje 280 aktów. Mediana to 9001 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6979 do 9619 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 445 640 zł.
Miejscowości
| Miejscowość | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Dywity | 9384 | 166 | 78 | 40 m² |
| Kieźliny | 8312 | 21 | 6 | 55 m² |
| Różnowo | 7053 | 63 | 51 | 80 m² |
| Wadąg | 6562 | 11 | 10 | 93 m² |
| Słupy | 5594 | 6 | 0 | 44 m² |
Tabela obejmuje 267 z 280 aktów; pozostałe rozkładają się po miejscowościach z mniej niż sześcioma transakcjami.
Między Dywitami a Różnowem leży 2331 zł na metrze, a obie wsie leżą w tej samej gminie, kilka kilometrów od siebie. Wyjaśnienie stoi w ostatniej kolumnie i nie ma nic wspólnego z prestiżem lokalizacji: typowe mieszkanie w Dywitach ma 40 m², a w Różnowie 80 m². Dwa razy większy lokal zawsze kosztuje mniej za metr.
Ta sama zależność tłumaczy Wadąg z medianą 6562 zł przy 93 m². W tej gminie cena metra mówi przede wszystkim o tym, jak duże mieszkania buduje się w danej wsi, a dopiero potem o czymkolwiek innym.
Rynek wtórny jest droższy od pierwotnego o 1077 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 9592 | 102 | 421 500 zł | 43 m² |
| Pierwotny | 8515 | 149 | 460 130 zł | 60 m² |
| Nieokreślony w źródle | 7655 | 29 | 433 000 zł | 58 m² |
Rynek pierwotny to 53 procent transakcji i jest o 1077 zł na metrze tańszy od wtórnego, czyli o 11 procent. Tak samo jak w Stawigudzie i tak samo jak w obwarzanku Białegostoku.
I tak samo jak tam wyjaśnia to metraż: deweloper sprzedaje w Dywitach lokale o 17 metrów większe, 60 wobec 43 m². Cena całkowita jest wyższa po stronie rynku pierwotnego, 460 130 wobec 421 500 zł, mimo niższej ceny metra.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 9574 | 20 | 5 |
| 35 do 50 m² | 9414 | 127 | 65 |
| 50 do 65 m² | 8312 | 41 | 11 |
| ponad 65 m² | 6976 | 92 | 68 |
To jest najostrzejsza zależność metrażu w całym obwarzanku olsztyńskim. Między przedziałem od 35 do 50 m² a lokalami powyżej 65 m² leży 2438 zł na metrze, czyli 26 procent, a te duże mieszkania to jedna trzecia rynku gminy i w 74 procentach pochodzą z rynku pierwotnego.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 274 | 10 | 30 m² |
| 2 | 9405 | 28 | 38 m² |
| 3 | 9409 | 83 | 45 m² |
| 4 | 8780 | 17 | 60 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, a pole to jest w tej gminie wypełnione przy 138 z 280 aktów, więc tabelę podajemy z tym zastrzeżeniem.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5800 | 259 |
| 2022 | 6576 | 87 |
| 2023 | 6677 | 145 |
| 2024 | 7730 | 139 |
| 2025 | 9100 | 160 |
| 2026 | 9100 | 79 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 10 lipca. Od 2021 roku mediana urosła o 57 procent, przy czym cały ostatni skok wydarzył się między 2024 a 2025 rokiem, a od tamtej pory mediana roczna stoi w miejscu.
Porównanie liczone względem końca rejestru potwierdza spowolnienie: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 9100 zł/m² przy 166 aktach, a w dwunastu poprzednich 8734 zł przy 108 aktach, czyli wzrost o 4,2 procent.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Dywity nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 149 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 108 | 811 000 zł | 610 000 do 996 000 zł | 1046 m² |
| Działka | 3 | 230 000 zł | 166 500 do 262 000 zł | 1085 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 26 ze 108 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Domów sprzedano tu 108 przy 280 mieszkaniach, a typowa działka pod nimi ma 1046 m², czyli ponad dwa razy więcej niż w Olsztynie, gdzie mediana wynosi 454 m². Trzy akty na działkę to za mało na jakikolwiek wniosek o rynku gruntów.
Co z tego ma kupujący
W gminie Dywity metraż tłumaczy cenę metra lepiej niż miejscowość, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Porównuj w swoim przedziale metrażu, bo między mieszkaniem 40-metrowym a 80-metrowym leży tu 2438 zł na metrze, a to więcej niż różnica między najdroższą a najtańszą wsią gminy. Nie zakładaj, że za miastem jest taniej, bo Dywity są droższe od Olsztyna. I nie zakładaj, że nowe znaczy drożej, bo rynek pierwotny jest tu o 1077 zł na metrze tańszy, sprzedając przy tym większe lokale.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Stawiguda jest droższa o 502 zł na metrze, Olsztyn tańszy o 56 zł, a Barczewo o 3035 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen w Olsztynie i okolicach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
