Cztery miasta południowej Małopolski dzieli 2421 zł na metrze, od 8766 zł w Krynicy-Zdroju do 6345 zł w Gorlicach.
Liczby pochodzą z 1075 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tej czwórce jest to, że wielkość miasta nie mówi tu nic o cenie. Najdroższe są dwa najmniejsze ośrodki, piętnastotysięczna Krynica i czternastotysięczna Limanowa, a stolica regionu, prawie osiemdziesięciotysięczny Nowy Sącz, jest trzecia z czterech.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Nowy Sącz, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Nowym Sączu, Gorlicach i Limanowej, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. Te końce rozjeżdżają się o ponad siedem miesięcy: Krynica kończy się 19 grudnia 2025, Nowy Sącz 3 lutego 2026, Gorlice 6 lutego 2026, a Limanowa 24 lipca 2026. W trzech pierwszych miastach ostatnie miesiące nie są więc jeszcze policzone. Przy poziomie cen to bez znaczenia, przy kierunku cen ma znaczenie i piszemy o tym niżej.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech miastach filtr usunął łącznie 25 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Krynica-Zdrój | 15 276 | 112 | 8766 | 11 808 | 8536 | 96 |
| Limanowa | 14 224 | 177 | 7768 | 7940 | 7634 | 82 |
| Nowy Sącz | 79 416 | 283 | 6906 | 7416 | 6719 | 664 |
| Gorlice | 24 825 | 368 | 6345 | 6825 | 5703 | 233 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 869 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów (ranking według stanu z 16 października 2026), a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Wszystkie cztery miasta leżą powyżej tej mediany.
Krynicę i Nowy Sącz dzieli 171 miejsc w rankingu krajowym i 34 kilometry drogi. Cały region mieści się przy tym w górnej połowie stawki: nawet najtańsze Gorlice stoją na 368 miejscu z 869.
Liczba 11 808 zł w pierwszym wierszu stoi na czterech aktach i podajemy ją wyłącznie po to, żeby pokazać, jak mało waży: w Krynicy praktycznie nie buduje się mieszkań na sprzedaż.
Udział nowych mieszkań rozstrzyga o wysokości mediany
| Miasto | Mediana miasta, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Krynica-Zdrój | 8766 | 8536 | 4 procent |
| Limanowa | 7768 | 7634 | 21 procent |
| Nowy Sącz | 6906 | 6719 | 46 procent |
| Gorlice | 6345 | 5703 | 43 procent |
To jest najważniejsza tabela tego zestawienia i czyta się ją od prawej strony.
Kolejność miast nie zmienia się po odjęciu deweloperów, ale rozpiętość rośnie. Na całym rynku dzieli je 2421 zł, a na samych mieszkaniach z drugiej ręki 2833 zł, czyli o 17 procent więcej. Krynica jest przy identycznym produkcie droższa od Gorlic o połowę.
Dzieje się tak dlatego, że dwa najtańsze miasta mają największy udział pierwszej sprzedaży, a rynek pierwotny podciąga ich mediany w górę. W Nowym Sączu pierwsza sprzedaż to 46 procent obrotu, w Gorlicach 43, a w Krynicy 4.
Praktyczna konsekwencja: jeśli szukasz mieszkania z drugiej ręki, tabela wyżej zaniża różnice między tymi miastami. Właściwe liczby to 8536, 7634, 6719 i 5703 zł.
Kierunek cen: trzy miasta rosną, jedno spada
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Limanowa | 7892 zł/m² | +12,2 procent | 7859 zł/m² | +15,7 procent |
| Nowy Sącz | 6839 zł/m² | −3,0 procent | 6924 zł/m² | +5,1 procent |
| Gorlice | 6259 zł/m² | −1,3 procent | 5762 zł/m² | +1,7 procent |
| Krynica-Zdrój | 8572 zł/m² | −5,4 procent | 8478 zł/m² | −7,7 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, więc okna nie pokrywają się co do dnia.
Pierwsza kolumna zmian jest ujemna w trzech miastach na cztery, a druga dodatnia w trzech na cztery. To nie jest sprzeczność, tylko dwa różne pytania. Pierwsza mówi, ile kosztowało przeciętne mieszkanie sprzedane w mieście, i zmienia się razem z udziałem rynku pierwotnego w obrocie. Druga mówi, co dzieje się z ceną istniejącego mieszkania, i to ona odpowiada na pytanie kupującego.
W Nowym Sączu i Gorlicach mediana miasta spadła, a mieszkania z drugiej ręki podrożały. W obu wypadkach powód jest ten sam: w drugim z okien sprzedano mniej nowych lokali, a te są droższe za metr.
Krynica-Zdrój jest jedynym z czterech miast, w którym obie liczby są ujemne, i to wyraźnie: minus 5,4 i minus 7,7 procent. Tam mieszkania naprawdę potaniały.
Limanowa jest przeciwnym biegunem, z plus 15,7 procent na rynku wtórnym, ale jej dwie liczby stoją na 32 i 27 aktach, więc traktujemy je jako sygnał, a nie pomiar. Kierunek potwierdza tam tabela roczna: mediana miasta przeskoczyła między 2023 a 2024 rokiem o 47 procent.
Cenniki deweloperów: trzy miasta bez ani jednego lokalu
| Miasto | Lokale w cenniku | Mediana cennikowa, zł/m² | Mediana aktów pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Nowy Sącz | 330 | 9720 | 7416 |
| Krynica-Zdrój | 0 | brak | 11 808 |
| Gorlice | 0 | brak | 6825 |
| Limanowa | 0 | brak | 7940 |
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Cała dzisiejsza oferta deweloperska tych czterech miast mieści się w Nowym Sączu, 330 lokali w dziesięciu inwestycjach. W pozostałych trzech miastach nie ma w bazie ani jednego mieszkania, choć w Gorlicach pierwsza sprzedaż to 43 procent obrotu ostatnich dwóch lat.
To ważna informacja dla kupującego: w Gorlicach i Limanowej nowe mieszkanie da się dziś kupić tylko z drugiej ręki, od kogoś, kto odebrał je od dewelopera.
Różnica między cennikiem a aktami w Nowym Sączu, 2304 zł na metrze, czyli 31 procent, jest przy tym jedną z największych w całym małopolskim zestawieniu i po części tłumaczy się czasem: akty kończą się na początku lutego, cennik pokazuje połowę października.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Krynica-Zdrój: 438 300 zł, a z drugiej ręki 426 800 zł
- Limanowa: 388 400 zł, a z drugiej ręki 381 700 zł
- Nowy Sącz: 345 300 zł, a z drugiej ręki 335 950 zł
- Gorlice: 317 250 zł, a z drugiej ręki 285 150 zł
Rozpiętość wynosi 121 050 zł przy medianie miasta i 141 650 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki, przy czterdziestu czterech kilometrach między najdroższym a najtańszym miastem.
Domy
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka |
|---|---|---|---|
| Krynica-Zdrój | 17 | 850 000 zł | 925 m² |
| Limanowa | 22 | 635 000 zł | 818 m² |
| Nowy Sącz | 100 | 600 000 zł | 602 m² |
| Gorlice | 30 | 389 500 zł | 960 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kolejność miast jest przy domach dokładnie ta sama co przy mieszkaniach, co w tym zestawieniu jest rzadkie: zwykle domy i mieszkania układają się inaczej.
Rozpiętość między pierwszym a ostatnim wierszem, 460 500 zł, tłumaczy się jednak nie tylko poziomem cen. W Gorlicach 63 procent aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka ma 960 m²: pod nazwą „dom" sprzedaje się tam w większości siedliska poza miastem. W Nowym Sączu takich aktów jest 17 procent, a typowa działka ma 602 m², czyli mowa o domach w mieście. Tylko trzeci i czwarty wiersz opisują więc porównywalny produkt, i te dwa dzieli 210 500 zł.
Dwie gminy obok
Poza czwórką z tabeli rejestr niesie jeszcze dwie gminy powiatu nowosądeckiego z sensowną próbą. Stary Sącz ma medianę 8148 zł/m² przy 45 aktach i 145 miejsce w kraju, czyli plasuje się między Krynicą a Limanową, a od Nowego Sącza jest droższy o 1242 zł na metrze.
Grybów notuje 5086 zł/m² przy szesnastu aktach, czyli poniżej progu rankingowego, więc miejsca w kraju nie przypisujemy. To najniższa liczba wśród gmin opisanych w tym zestawieniu i jedyna z nich poniżej mediany typowej polskiej gminy.
Obie razem pokazują, że rozpiętość wewnątrz jednego powiatu sięga tu 3680 zł na metrze, od Grybowa do Krynicy, licząc tylko gminy z co najmniej kilkunastoma aktami.
Analizy poszczególnych miast
Wszystkie cztery miasta opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Nowym Sączu
- Ceny mieszkań w Krynicy-Zdroju
- Ceny mieszkań w Gorlicach
- Ceny mieszkań w Limanowej
Sąsiedni region tarnowski zestawiamy w porównaniu cen w Tarnowie, Bochni i Brzesku, a Podhale w porównaniu cen w Zakopanem, Kościelisku i Nowym Targu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
