Trzy gminy Podhala dzieli 10 753 zł na metrze, od 20 793 zł w Kościelisku do 10 040 zł w Nowym Targu, a wszystkie mieszczą się w promieniu 26 km.
Liczby pochodzą z 979 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najmocniejsze w tym zestawieniu jest jedno porównanie. Kościelisko i Zakopane są droższe od Warszawy, która ma medianę 15 662 zł, odpowiednio o 5131 i 2156 zł na metrze. Nowy Targ, trzydziestotrzytysięczne miasto powiatowe 23 km dalej, kosztuje o 44 procent mniej niż Zakopane.
Zastrzeżenie obowiązuje w całym tym wpisie: dwie pierwsze gminy to rynek drugiego mieszkania, a nie koszt mieszkania dla kogoś, kto na Podhalu pracuje.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Zakopanem i Nowym Targu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Kościelisko kończy się 2 lipca, Zakopane 8 lipca, a Nowy Targ 20 sierpnia 2026, więc rejestr nowotarski obejmuje o sześć do siedmiu tygodni więcej niż w gminach tatrzańskich. Szczawnica kończy się 23 lipca, a Rabka-Zdrój 8 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech opisanych gminach filtr usunął łącznie 41 aktów, z czego 36 w samym Zakopanem.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Trzy gminy, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kościelisko | 9087 | 3 | 20 793 | 25 478 | 15 910 | 190 | 2026-07-02 |
| Zakopane | 24 921 | 7 | 17 818 | 20 796 | 17 130 | 413 | 2026-07-08 |
| Nowy Targ | 32 956 | 59 | 10 040 | 10 354 | 9514 | 376 | 2026-08-20 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 870 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów (ranking według stanu z 17 października 2026), a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m².
Kolejność jest tu dokładnie odwrotna do liczby mieszkańców. Najdroższa gmina ma ich 9 tysięcy, najtańsze miasto 33 tysiące. To, co je różnicuje, to odległość od Tatr, a nie wielkość ani funkcje miejskie.
Dwa rynki, nie trzy
| Gmina | Udział pierwszej sprzedaży | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Kościelisko | 53 procent | 25 478 zł/m² | 15 910 zł/m² | +60 procent |
| Zakopane | 25 procent | 20 796 zł/m² | 17 130 zł/m² | +21 procent |
| Nowy Targ | 52 procent | 10 354 zł/m² | 9514 zł/m² | +9 procent |
Ta tabela pokazuje, że Podhale nie jest jednym rynkiem ustawionym na skali, tylko dwoma rynkami o różnej naturze.
W Kościelisku lokal z rynku pierwotnego kosztuje o 60 procent więcej niż z rynku wtórnego, bo pierwsza sprzedaż to tam apartamenty w inwestycjach wypoczynkowych, a rynek wtórny obejmuje w większej części mieszkania, w których ktoś mieszka. W Nowym Targu ta sama różnica wynosi 9 procent, czyli tyle, ile w zwykłym mieście powiatowym.
Warto przy tym zauważyć, że mediana rynku wtórnego w Kościelisku, 15 910 zł/m², jest niższa od mediany rynku wtórnego w Zakopanem, mimo że mediana całej gminy jest o 2975 zł wyższa. Całą przewagę Kościeliska robi pierwsza sprzedaż.
Adres znaczy tu więcej niż gmina
| Gmina | Najdroższy adres | Najtańszy adres | Rozpiętość |
|---|---|---|---|
| Kościelisko | Sobiczkowa Bór 19, 51 524 zł/m² | Nędzy Kubińca 43, 13 893 zł/m² | 37 631 zł |
| Zakopane | Makuszyńskiego 14A, 35 172 zł/m² | Skibówki 9D, 9317 zł/m² | 25 855 zł |
W obu gminach tatrzańskich rozpiętość między adresami jest większa niż różnica między gminami, a w Kościelisku ponad trzykrotnie większa.
W Zakopanem najtańszy adres z tabeli, Skibówki 9D z medianą 9317 zł, jest tańszy od mediany Nowego Targu. W tym samym mieście, w którym inny adres kosztuje 35 172 zł.
Nowego Targu nie ma w tej tabeli, bo tamtejszy rejestr nie zapisuje adresu przy 374 z 378 transakcji.
Kierunek cen
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Zakopane | 18 549 zł/m² | +9,4 procent | 17 592 zł/m² | +5,2 procent |
| Nowy Targ | 9954 zł/m² | −3,4 procent | 9690 zł/m² | +7,9 procent |
| Kościelisko | 17 542 zł/m² | −24,2 procent | 16 496 zł/m² | +6,4 procent |
Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Trzeci wiersz to największa rozbieżność między tymi dwiema miarami w tej trójce. Mediana Kościeliska spadła o jedną czwartą, a mieszkania z rynku wtórnego podrożały tam o 6,4 procent. Powód jest prosty i nie ma nic wspólnego z wartością nieruchomości: w poprzednich dwunastu miesiącach rynek pierwotny dał tam 88 aktów, w tym 32 po co najmniej 30 tysięcy złotych za metr, a w ostatnich dwunastu tylko 13.
Zakopane jest jedyną gminą tej trójki, w której obie liczby są zgodne, i to ono daje najbardziej wiarygodny obraz kierunku: wzrost o 9 procent na całym rynku i o 5 procent na rynku wtórnym.
W Nowym Targu obie miary też idą w przeciwne strony: mediana całego rynku spada o 3,4 procent, a rynek wtórny rośnie o 7,9 procent, bo pierwsza sprzedaż dała tam w poprzednich dwunastu miesiącach 144 z 226 aktów, a w ostatnich dwunastu tylko 39 ze 121. Żadna z trzech gmin nie ma dziś taniejącego rynku wtórnego.
Domy
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Relacja do mieszkania 50 m² |
|---|---|---|---|---|
| Zakopane | 73 | 1 950 000 zł | 726 m² | 2,2 raza |
| Kościelisko | 35 | 1 850 000 zł | 913 m² | 1,8 raza |
| Nowy Targ | 97 | 770 000 zł | 379 m² | 1,5 raza |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Przy domach przepaść jest jeszcze głębsza niż przy mieszkaniach: dom w Zakopanem kosztuje 2,5 raza tyle co w Nowym Targu, a mediana mieszkań jest tam o 77 procent wyższa.
Ostatnia kolumna mówi jednak coś odwrotnego, niż można by oczekiwać. W Nowym Targu dom kosztuje tylko 1,5 raza tyle co pięćdziesięciometrowe mieszkanie, w Kościelisku 1,8 raza, a w Zakopanem 2,2 raza. Kto szuka domu, w Nowym Targu przepłaca za niego najmniej.
Dwa uzdrowiska obok
| Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Miejsce w kraju |
|---|---|---|---|
| Szczawnica | 10 640 | 45 | 43 |
| Rabka-Zdrój | 9196 | 50 | 92 |
Dwa uzdrowiska powiatu nowotarskiego wchodzą do zestawienia jako sekcje, bo ich próby są zbyt cienkie na osobne wpisy.
Szczawnica z medianą 10 640 zł stoi w rankingu krajowym na 43 miejscu, czyli wyżej niż Nowy Targ, przy niemal pięciokrotnie mniejszej liczbie mieszkańców. Rabka-Zdrój jest tańsza od Nowego Targu o 844 zł na metrze.
To pokazuje, że efekt uzdrowiskowy działa na Podhalu w każdej skali, choć nigdzie tak mocno jak w cieniu Tatr.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Kościelisko: 1 039 650 zł, a na rynku wtórnym 795 500 zł
- Zakopane: 890 900 zł, a na rynku wtórnym 856 500 zł
- Szczawnica: 532 000 zł, przy 45 aktach
- Nowy Targ: 502 000 zł, a na rynku wtórnym 475 700 zł
- Rabka-Zdrój: 459 800 zł, przy 50 aktach
Różnica między Kościeliskiem a Nowym Targiem, 537 650 zł, to więcej niż całe mieszkanie w Nowym Targu, a dzieli je 26 km drogi.
Analizy poszczególnych gmin
Każdą z nich opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, historię cen oraz domy i działki:
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
