Zakopane zajmuje 7 miejsce wśród 870 polskich gmin (ranking według stanu z 17 października 2026) z medianą 17 818 zł/m², o 196 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 24 921 osób, a stąd jest 108 km do Krakowa, 23 km do Nowego Targu i 6 km do Kościeliska.
Liczby pochodzą z 413 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najmocniejsza liczba tego wpisu jest porównaniem. Metr w Zakopanem kosztuje o 2156 zł więcej niż w Warszawie, która ma medianę 15 662 zł i dziesiąte miejsce w kraju. Wyżej od Zakopanego stoi w tym rankingu tylko sześć gmin, w tym sąsiednie Kościelisko.
Zastrzeżenie, które trzeba postawić od razu: to jest rynek drugiego mieszkania, a nie koszt mieszkania dla mieszkańca Podhala. Każdą liczbę w tym wpisie czyta się z tą uwagą.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Zakopanem, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 8 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 36 aktów o medianie 2850 zł/m² i typowej cenie 201 000 zł przy 55 m². To najliczniejszy taki zbiór wśród trzech opisanych gmin Podhala.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 413 aktów. Mediana to 17 818 zł/m², rozstęp kwartylowy od 14 056 do 21 492 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 776 848 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 21 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 17 130 | 310 | 800 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 20 796 | 103 | 672 570 zł | 38 m² |
Różnica wynosi 3666 zł na metrze, czyli 21 procent.
Ostatnia kolumna jest tu ważna: lokale z rynku pierwotnego mają w Zakopanem typowo 38 m², a z rynku wtórnego 49 m², więc w cenie całkowitej porządek się odwraca i mieszkanie z rynku wtórnego kosztuje o 127 tysięcy więcej.
Rynek pierwotny to 25 procent obrotu. Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z rynku wtórnego właściwą liczbą jest 17 130 zł, czyli o 688 zł mniej niż mediana miasta.
Adresy: od 9317 do 35 172 zł za metr
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Kornela Makuszyńskiego 14A | 35 172 | 12 | 12 |
| Grunwaldzka 19 | 22 426 | 14 | 0 |
| Heleny Modrzejewskiej 7 | 22 140 | 7 | 7 |
| Szymony 17E | 21 272 | 43 | 36 |
| Nowotarska 24 | 20 876 | 12 | 0 |
| Za Strugiem 18B | 18 698 | 5 | 0 |
| Władysława Orkana 1 | 17 614 | 5 | 0 |
| Droga do Walczaków 42 | 14 908 | 21 | 14 |
| Droga do Walczaków 42F | 13 518 | 13 | 12 |
| Skibówki 9D | 9317 | 5 | 4 |
Dziesięć adresów zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 137 aktów, czyli 33 procent rynku miasta.
Rozpiętość między nimi wynosi 25 855 zł na metrze, od 9317 zł przy Skibówkach do 35 172 zł przy Makuszyńskiego, czyli prawie czterokrotność. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym to 1 292 750 zł różnicy w granicach jednego miasta.
Najdroższy adres, Makuszyńskiego 14A z medianą 35 172 zł, to dwanaście transakcji, wszystkie pierwszej sprzedaży. Największy, Szymony 17E, dał 43 akty przy 21 272 zł.
Warto zauważyć, że cztery z dziesięciu adresów nie mają ani jednej transakcji pierwszej sprzedaży, a mimo to trzy z nich leżą powyżej mediany miasta. W Zakopanem wysoka cena nie wymaga nowego budynku.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 20 258 | 91 | 39 |
| 35 do 50 m² | 17 444 | 154 | 47 |
| 50 do 65 m² | 16 841 | 86 | 10 |
| ponad 65 m² | 16 556 | 82 | 7 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku: od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m² mediana spada o 3702 zł, czyli o 18 procent.
Trzecia kolumna mówi jednak coś więcej. 86 ze 103 lokali z rynku pierwotnego ma poniżej 50 m², a powyżej 65 m² deweloperzy sprzedali w dwa lata siedem sztuk. Rynek pierwotny w Zakopanem to małe lokale, a te kupuje się pod wynajem.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 20 258 | 49 | 30 m² |
| 2 | 19 243 | 111 | 41 m² |
| 3 | 17 006 | 100 | 51 m² |
| 4 | 14 953 | 36 | 61 m² |
| 5 | 11 583 | 14 | 87 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Lokale z sześcioma i więcej izbami pomijamy, bo są tylko cztery. Zależność jest monotoniczna i bardzo silna: między jedną a pięcioma izbami mediana spada o 8675 zł na metrze, czyli o 43 procent.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 11 202 | 329 |
| 2022 | 15 601 | 174 |
| 2023 | 15 183 | 345 |
| 2024 | 18 361 | 186 |
| 2025 | 16 718 | 214 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 8 lipca i notuje z niego 114 aktów przy medianie 19 549 zł.
Ta seria nie układa się w linię. Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 49 procent, ale po drodze dwa razy spadła: w 2023 o 3 procent i w 2025 o 9. Przy dwustu do trzystu aktach rocznie takie wahania mówią głównie o tym, jakie lokale trafiły w danym roku do rejestru.
Porównanie liczone względem końca rejestru jest spokojniejsze: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 18 549 zł/m² przy 196 aktach, a w dwunastu poprzednich 16 961 zł/m² przy 215 aktach, czyli wzrost o 9,4 procent. Rynek wtórny urósł o 5,2 procent, z 16 716 do 17 592 zł/m².
Obie liczby idą w tę samą stronę, więc wzrost jest realny, a to w tym zestawieniu rzadkość. Dla mieszkań z rynku wtórnego wzrost wynosi jednak około 5 procent, a nie 9.
Cenniki deweloperów: 40 000 zł za metr
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Zakopanem 41 lokali o medianie 40 000 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 38 115 do 42 000 zł/m². Prawie cała ta pula to dwie inwestycje: 20 lokali przy Zamoyskiego z medianą 42 000 zł/m² i 20 przy Witkiewicza z medianą 39 218 zł/m².
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Mediana cennikowa jest 1,9 raza wyższa od mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli 40 000 wobec 20 796 zł/m². W Kościelisku i Nowym Targu baza nie ma dziś ani jednego lokalu, więc tego porównania nie da się tam zrobić.
Nie jest to jednak porównanie tego samego produktu. Czterdzieści lokali w dwóch inwestycjach w ścisłym centrum Zakopanego to najwyższa półka rynku apartamentów pod wynajem, a 103 akty pierwszej sprzedaży z ostatnich dwóch lat obejmują całe miasto, łącznie z Szymonami i Drogą do Walczaków, gdzie metr kosztował 13 500 do 21 300 zł.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 73 | 1 950 000 zł | 1 000 000 do 3 000 000 zł | 726 m² |
| Działka | 31 | 715 000 zł | 257 326 do 1 092 302 zł | 447 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Ponad jedna czwarta aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 726 m². Ostatni akt na dom pochodzi z 12 czerwca 2026.
Mediana domu w Zakopanem, 1 950 000 zł, jest najwyższa wśród opisanych gmin Podhala, wyższa nawet niż w Kościelisku, a górny kwartyl sięga trzech milionów.
Rynek działek jest tu bardzo płytki. Od lipca 2024 rejestr notuje tylko 31 transakcji na grunt, z czego 7 po lutym 2026, a ostatnia pochodzi z 23 kwietnia 2026, dwa i pół miesiąca przed ostatnim aktem na mieszkanie. Na tak małej próbie mediana jest orientacyjna: typowa działka ma 447 m², mediana ceny to 715 000 zł, a mediana ceny metra gruntu wynosi 1488 zł, przy czym górny kwartyl przekracza milion złotych za działkę.
Co z tego ma kupujący
Zakopane jest najdroższym miastem w tym zestawieniu i rynkiem, na którym adres znaczy więcej niż cokolwiek innego. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Sprawdź adres, zanim spojrzysz na medianę, bo między Skibówkami a Makuszyńskiego jest niemal czterokrotna różnica ceny metra. Pracuj na liczbie 17 130 zł, jeśli oglądasz mieszkanie z rynku wtórnego. I nie porównuj cennika deweloperskiego z aktami, bo czterdzieści apartamentów w centrum to inny produkt niż to, co się w tym mieście sprzedaje na co dzień.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Kościelisko leży 6 km stąd i jest droższe o 2975 zł na metrze, a Nowy Targ 23 km i jest tańszy o 7778 zł, czyli o 44 procent. Całą trójkę zestawiamy w porównaniu cen w Zakopanem, Kościelisku i Nowym Targu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
