Bochnia zajmuje 163 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 7900 zł/m², o 31 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 28 187 osób, a stąd jest 43 km do Krakowa, 46 km do Tarnowa i 14 km do Brzeska.
Liczby pochodzą z 575 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Bochnia stoi w rankingu krajowym 49 miejsc wyżej niż trzykrotnie większy Tarnów i leży o połowę bliżej Krakowa.
Najciekawsza liczba tego wpisu odwraca zwykły porządek. Mediana rynku wtórnego wynosi 8735 zł, a rynku pierwotnego 7636 zł, czyli mieszkanie z drugiej ręki jest tu droższe od nowego o 1099 zł na metrze, przy 376 transakcjach pierwszej sprzedaży.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Bochni, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 17 września 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W Bochni filtr nie usunął ani jednego aktu.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Tabela izb stoi na 156 z 575 aktów, bo tylko przy tylu rejestr wypełnia tę rubrykę.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 575 aktów. Mediana to 7900 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7044 do 8924 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 380 000 zł.
Rynek wtórny jest droższy o 14 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 8735 | 199 | 387 000 zł | 46 m² |
| Pierwotny | 7636 | 376 | 373 819 zł | 49 m² |
Różnica wynosi 1099 zł na metrze na korzyść rynku wtórnego, czyli 14 procent.
Rynek pierwotny to 65 procent obrotu, czyli blisko dwie trzecie, i toczy się w większości na obrzeżach miasta, przy Brzeźnickiej i Wygodzie. Obrót mieszkaniami z drugiej ręki dotyczy w większej części zabudowy w centrum.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z drugiej ręki właściwą liczbą jest 8735 zł, a nie 7900 zł, czyli o 835 zł więcej niż mediana miasta.
Osiedla
| Osiedle | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Słoneczne | 8364 | 58 | 37 | 7769 |
| Windakiewicza | 8266 | 10 | 0 | 8266 |
| św. Jana-Murowianka | 8203 | 25 | 0 | 8203 |
| Śródmieście-Campi | 8032 | 24 | 2 | 8032 |
| Krzęczków-Łychów | 7900 | 249 | 188 | 10 000 |
| Karolina-Krzeczowska | 7808 | 74 | 67 | 7651 |
| Niepodległości | 7680 | 33 | 0 | 7680 |
| Proszowskie | 7290 | 78 | 61 | 10 925 |
Bochnia ma 14 osiedli i wszystkie 575 aktów wpada w któreś z nich. Tabela obejmuje osiem z nich i 551 aktów; poza nią zostaje sześć jednostek: Uzbornia z czternastoma aktami, z których dwanaście to pierwsza sprzedaż, Kurów z dziewięcioma, Dołuszyce z jednym oraz Chodenice, Kolanów i Smyków, gdzie w dwa lata nie sprzedano ani jednego mieszkania.
Ostatnia kolumna odwraca kolejność w tej tabeli. Dwa osiedla, na które przypadają dwie trzecie pierwszej sprzedaży w Bochni, wyglądają w pierwszej kolumnie na przeciętne albo tanie, a bez rynku pierwotnego okazują się najdroższe w mieście: Proszowskie skacze z 7290 do 10 925 zł, a Krzęczków-Łychów z 7900 do 10 000 zł.
Powód jest ten sam co w całym mieście: deweloperzy sprzedają w Bochni taniej za metr niż wynosi cena mieszkań z drugiej ręki na tych samych osiedlach.
Jeśli szukasz mieszkania z istniejącego zasobu, najdroższe są Proszowskie i Krzęczków-Łychów, a nie Słoneczne, mimo że pierwsza kolumna sugeruje inaczej.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Brzeźnicka 55R | 8350 | 42 | 40 |
| Brzeźnicka 55N | 7200 | 39 | 32 |
| Brzeźnicka 55P | 7000 | 38 | 36 |
| Trudna 35 | 8362 | 29 | 29 |
| Krzęczków 4 | 8631 | 26 | 25 |
| Wygoda 57B | 8295 | 25 | 24 |
| Wygoda 57A | 7699 | 25 | 24 |
| Wygoda 57 | 7026 | 17 | 15 |
| Trudna 37 | 11 476 | 8 | 8 |
| Brzeźnicka 55G | 12 234 | 6 | 0 |
| Podedworze 33 | 9570 | 6 | 6 |
Piętnaście adresów z co najmniej pięcioma transakcjami daje 281 aktów, czyli 49 procent rynku miasta.
Dwie grupy budynków dają w Bochni połowę rynku pierwotnego: trzy budynki przy Brzeźnickiej to 119 aktów, a trzy przy Wygodzie 67. Ich mediany mieszczą się między 7000 a 8400 zł, czyli poniżej albo w okolicy mediany miasta.
Najdroższe adresy, Brzeźnicka 55G z medianą 12 234 zł i Trudna 37 z 11 476 zł, stoją na sześciu i ośmiu transakcjach, więc traktujemy je jako sygnał.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8840 | 58 | 26 |
| 35 do 50 m² | 7900 | 281 | 188 |
| 50 do 65 m² | 7621 | 175 | 117 |
| ponad 65 m² | 7816 | 61 | 45 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu tylko przy kawalerkach: są one o 940 zł droższe za metr od przedziału od 35 do 50 m², a trzy pozostałe wiersze mieszczą się w 280 zł.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 11 669 | 15 | 27 m² |
| 2 | 9641 | 35 | 37 m² |
| 3 | 8093 | 65 | 46 m² |
| 4 | 7814 | 31 | 59 m² |
| 5 | 5610 | 9 | 81 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, a w Bochni wypełnia tę rubrykę przy 156 z 575 aktów, więc tabela opisuje jedną czwartą rynku. Zależność jest w niej jednak bardzo silna: między jedną a pięcioma izbami mediana spada o 6059 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5570 | 215 |
| 2022 | 5550 | 304 |
| 2023 | 6833 | 205 |
| 2024 | 7431 | 219 |
| 2025 | 7900 | 329 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 17 września i notuje z niego 110 aktów przy medianie 8496 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Bochni urosła o 42 procent, a największy skok, o 23 procent, przypadł na 2023 rok.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8424 zł/m² przy 188 aktach, a w dwunastu poprzednich 7394 zł przy 351 aktach, czyli wzrost o 13,9 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży urósł o 3,3 procent, z 8660 do 8943 zł, przy 110 i 75 aktach.
Obie liczby idą w górę, ale rynek wtórny rośnie ponad cztery razy wolniej niż mediana miasta. Ceny mieszkań z istniejącego zasobu w Bochni rosną, tylko w tempie bliższym 3 niż 14 procent w rok.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Bochni 13 lokali o medianie 8500 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 8500 do 10 304 zł, rozrzuconych po kilku małych inwestycjach.
Trzynaście mieszkań to obraz resztek oferty, a nie rynku, zwłaszcza wobec 376 aktów pierwszej sprzedaży z ostatnich dwóch lat.
Mediana cennikowa leży o 864 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 11 procent.
Działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Działka | 29 | 73 400 zł | 14 880 do 166 600 zł | 447 m² |
Przy działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr. W dwa lata rejestr zapisał 29 transakcji działkami przy medianie 73 400 zł za 447 m², a co czwarta kosztowała nie więcej niż 14 880 zł.
Co z tego ma kupujący
Bochnia jest rynkiem, w którym nowe mieszkania są tańsze od istniejących, a ceny rosną na obu miarach, choć w różnym tempie. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Pracuj na liczbie 8735 zł, jeśli oglądasz mieszkanie z drugiej ręki. Sprawdź osiedle w ostatniej kolumnie tabeli, bo Proszowskie bez rynku pierwotnego skaczą z 7290 do 10 925 zł. I nie przenoś wzrostu mediany miasta na mieszkania z drugiej ręki: cały rynek urósł w rok o 14 procent, a rynek wtórny o 3 procent.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Brzesko leży 14 km stąd i jest droższe o 659 zł na metrze, Tarnów 46 km i jest tańszy o 503 zł, a Dąbrowa Tarnowska jest tańsza o 1620 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Tarnowie, Bochni i Brzesku. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
