Tarnów zajmuje 212 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 7397 zł/m², o 23 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 101 177 osób, a stąd jest 83 km do Krakowa, 46 km do Bochni i 34 km do Brzeska.
Liczby pochodzą z 1453 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To trzeci rynek mieszkaniowy województwa pod względem liczby transakcji, po Krakowie i Wieliczce.
Najciekawsza liczba tego wpisu jest porównaniem z sąsiadami. Tarnów, drugie miasto województwa, jest tańszy od Bochni o 503 zł na metrze i od Brzeska o 1162 zł, choć oba są od niego trzy razy mniejsze. Wielkość miasta nie przekłada się tu na cenę metra.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Tarnów, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 20 maja 2026. Tarnowski rejestr kończy się trzy do czterech miesięcy wcześniej niż rejestry Brzeska i Bochni, więc lato 2026 roku nie jest w nim jeszcze policzone.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 25 aktów o medianie 1760 zł/m² i typowej cenie 107 868 zł przy 54 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 1453 akty. Mediana to 7397 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5853 do 8589 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 330 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 28 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 6488 | 852 | 304 392 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 8299 | 601 | 369 691 zł | 45 m² |
Różnica wynosi 1811 zł na metrze, czyli 28 procent.
Rynek pierwotny to 41 procent obrotu, czyli udział bardzo wysoki jak na miasto stutysięczne.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 6488 zł, a nie 7397 zł, czyli o 909 zł mniej niż mediana miasta. To jedna z większych takich różnic w tym zestawieniu i mediana Tarnowa jest przez nią liczbą mylącą.
Osiedla: 3166 zł różnicy na metrze
| Osiedle | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Rzędzin | 8660 | 173 | 162 | 10 094 |
| Strusina | 7970 | 299 | 107 | 6824 |
| Westerplatte | 7969 | 139 | 79 | 7631 |
| Mościce | 7794 | 142 | 78 | 6178 |
| Krakowska | 7641 | 73 | 58 | 7947 |
| Gumniska-Zabłocie | 7619 | 58 | 22 | 7914 |
| Zielone | 6720 | 22 | 0 | 6720 |
| Grabówka | 6485 | 144 | 17 | 6457 |
| Krzyż | 6433 | 35 | 29 | 6333 |
| Jasna | 6397 | 82 | 0 | 6397 |
| Chyszów | 6177 | 11 | 10 | 10 107 |
| Piaskówka | 6028 | 101 | 24 | 5919 |
| Starówka | 5968 | 153 | 7 | 6009 |
| Legionów Henryka Dąbrowskiego | 5494 | 11 | 1 | 5457 |
Tarnów ma 16 osiedli i wszystkie 1453 akty wpadają w któreś z nich, więc ta tabela opisuje całe miasto. Czternaście osiedli z co najmniej dziesięcioma transakcjami obejmuje 1443 akty; pozostałych dziesięć przypada na dwa najmniejsze.
Rozpiętość między osiedlami wynosi 3166 zł na metrze, od 5494 zł na Legionów do 8660 zł na Rzędzinie, czyli 158 300 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Ostatnia kolumna zmienia jednak obraz w trzech miejscach, i to mocno. Strusina, największe osiedle miasta z 299 aktami, traci po odjęciu rynku pierwotnego 1146 zł i spada z 7970 do 6824 zł; Mościce tracą 1616 zł. Odwrotnie działa to na Rzędzinie, gdzie mediana bez rynku pierwotnego rośnie do 10 094 zł, choć 162 ze 173 tamtejszych transakcji to pierwsza sprzedaż, oraz na Chyszowie.
Jeśli szukasz mieszkania z istniejącego zasobu, najdroższymi osiedlami Tarnowa są Rzędzin, Chyszów i Krakowska, a nie Strusina, mimo że pierwsza tabela sugeruje inaczej.
Najtańsza jest Starówka z medianą 5968 zł, czyli o 1429 zł poniżej mediany miasta. Zabytkowe centrum jest w Tarnowie jedną z najtańszych części miasta, podobnie jak w Wieliczce.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Bł. Karoliny 7 | 8748 | 140 | 137 |
| Generała Bora-Komorowskiego 11A | 8239 | 81 | 79 |
| Józefa Szujskiego 47 | 9645 | 58 | 56 |
| Henryka Wieniawskiego 12C | 8350 | 25 | 24 |
| Eugeniusza Niedojadły 9B | 8856 | 24 | 20 |
| Czarna Droga 50 | 9059 | 20 | 20 |
| Czarna Droga 50A | 8814 | 20 | 20 |
| Azotowa 1 | 10 092 | 18 | 18 |
| Świętej Katarzyny 42B | 7778 | 16 | 16 |
| Świętej Katarzyny 42 | 7959 | 15 | 15 |
Dwadzieścia pięć adresów z co najmniej sześcioma transakcjami daje 523 akty, czyli 36 procent rynku miasta.
Wszystkie dziesięć adresów z tabeli to nowe inwestycje: 405 z 417 ich transakcji to pierwsza sprzedaż. Najdroższy z nich, Azotowa 1 z medianą 10 092 zł, jest jedynym adresem w Tarnowie powyżej dziesięciu tysięcy.
Największy pojedynczy adres, Bł. Karoliny 7 ze 140 aktami, to co dziesiąta transakcja w mieście i blisko jedna czwarta całego tarnowskiego rynku pierwotnego.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8264 | 280 | 141 |
| 35 do 50 m² | 7446 | 610 | 219 |
| 50 do 65 m² | 7280 | 378 | 174 |
| ponad 65 m² | 5725 | 185 | 67 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku: od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m² mediana spada o 2539 zł, czyli o 31 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8587 | 37 | 26 m² |
| 2 | 8221 | 454 | 38 m² |
| 3 | 7115 | 621 | 48 m² |
| 4 | 6351 | 221 | 60 m² |
| 5 | 5442 | 60 | 80 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Zależność jest monotoniczna: między jedną a pięcioma izbami mediana spada o 3145 zł na metrze, czyli o 37 procent.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4761 | 678 |
| 2022 | 5464 | 609 |
| 2023 | 5958 | 571 |
| 2024 | 6470 | 716 |
| 2025 | 7763 | 899 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 20 maja i notuje z niego 256 aktów przy medianie 6922 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Tarnowa urosła o 63 procent, bez ani jednego roku spadku, a największy skok, o 20 procent, przypadł na 2025 rok.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje jednak dwie liczby idące w przeciwne strony: cały rynek 7659 zł/m² przy 885 aktach wobec 6756 zł przy 694 aktach, czyli wzrost o 13,4 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 6451 zł przy 474 aktach wobec 6482 zł przy 434 aktach, czyli spadek o 0,5 procent.
Obie stoją na setkach transakcji, więc obie są wiarygodne, i razem mówią jedno: mieszkania z istniejącego zasobu w Tarnowie nie podrożały. Cały wzrost mediany miasta bierze się z rosnącego udziału nowych inwestycji w obrocie.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Tarnowie 655 lokali o medianie 9900 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 8803 do 11 600 zł. Trzy inwestycje dają 448 z nich: przy Bandrowskiego 205 lokali z medianą 10 600 zł, przy Ochronek 123 z medianą 11 900 zł i przy Skrzyszowskiej 120 z medianą 8990 zł.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Mediana cennikowa leży o 1601 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 19 procent, a wobec mediany całego miasta o 34 procent. Część tej różnicy to czas, bo akty kończą się w maju, a cennik pokazuje ceny z połowy października.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 206 | 556 000 zł | 418 416 do 743 750 zł | 554 m² |
| Działka | 92 | 48 876 zł | 19 750 do 161 112 zł | 328 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 81 z 206 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 39 procent, a typowa działka pod domem ma 554 m².
Rynek gruntu jest głęboki, ale drobny: 92 transakcje w dwa lata przy medianie 48 876 zł za 328 m², czyli w większości chodzi o dokupywanie fragmentów sąsiednich parcel, a nie o działki pod zabudowę.
Co z tego ma kupujący
Tarnów jest miastem, w którym mediana miasta i cena mieszkania z drugiej ręki to dwie różne liczby. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Pracuj na liczbie 6488 zł, jeśli oglądasz mieszkanie z istniejącego zasobu. Sprawdź osiedle w ostatniej kolumnie tabeli, bo Strusina bez rynku pierwotnego spada z 7970 do 6824 zł, a Rzędzin rośnie do 10 094 zł. I nie czytaj wzrostu o 13,4 procent jako drożejących mieszkań, bo istniejący zasób w tym samym czasie nie podrożał wcale.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Bochnia leży 46 km stąd i jest droższa o 503 zł na metrze, Brzesko 34 km i jest droższe o 1162 zł, a Dąbrowa Tarnowska 21 km i jest tańsza o 1117 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Tarnowie, Bochni i Brzesku. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
