Cztery miasta wschodniej Małopolski dzieli 2279 zł na metrze, od 8559 zł w Brzesku do 6280 zł w Dąbrowie Tarnowskiej, czyli 113 950 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Liczby pochodzą z 2484 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 1453 z samego Tarnowa.
Najciekawsze w tej czwórce jest to, że stutysięczny Tarnów, drugie miasto województwa, jest tańszy od Brzeska i Bochni, miast trzy razy mniejszych, leżących na tej samej linii kolejowej, ale bliżej Krakowa.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Tarnów, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Bochni, Brzesku i Dąbrowie Tarnowskiej, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Wszystkie cztery kończą się między 20 maja a 17 września 2026. Rejestr Tarnowa kończy się trzy do czterech miesięcy wcześniej niż rejestry Brzeska i Bochni, a rejestr Dąbrowy Tarnowskiej dwa do trzech miesięcy wcześniej, więc lato 2026 roku nie jest w nich jeszcze policzone.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech opisanych miastach filtr usunął łącznie 30 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Brzesko | 35 120 | 119 | 8559 | 8650 | 7746 | 305 | 2026-08-19 |
| Bochnia | 28 187 | 163 | 7900 | 7636 | 8735 | 575 | 2026-09-17 |
| Tarnów | 101 177 | 212 | 7397 | 8299 | 6488 | 1453 | 2026-05-20 |
| Dąbrowa Tarnowska | 20 817 | 385 | 6280 | 6280 | 6089 | 151 | 2026-06-10 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 869 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów (ranking według stanu z 16 października 2026), a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m².
Tarnów, z liczbą transakcji większą niż trzy pozostałe miasta razem wzięte, jest dopiero trzeci w cenie. Dzieli go od Brzeska 1162 zł, a od Bochni 503 zł na metrze.
Ranking się odwraca po odjęciu rynku pierwotnego
| Miasto | Mediana miasta, zł/m² | Miejsce | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Miejsce |
|---|---|---|---|---|
| Brzesko | 8559 | 1 | 7746 | 2 |
| Bochnia | 7900 | 2 | 8735 | 1 |
| Tarnów | 7397 | 3 | 6488 | 3 |
| Dąbrowa Tarnowska | 6280 | 4 | 6089 | 4 |
To jest najważniejsza tabela tego zestawienia.
Bochnia i Brzesko zamieniają się miejscami. Przy mieszkaniu z drugiej ręki najdroższa jest Bochnia, i to o 989 zł na metrze, choć w pierwszej kolumnie wygląda na tańszą od Brzeska.
Przyczyną jest kierunek, w którym w każdym z tych miast działa pierwsza sprzedaż. W Bochni nowe mieszkania są o 1099 zł tańsze od tych z drugiej ręki, a w Tarnowie o 1811 zł droższe. W Brzesku i Dąbrowie różnica idzie w tę samą stronę co w Tarnowie, ale jest mniejsza.
Rozpiętość całej czwórki rośnie przy tym z 2279 do 2637 zł, czyli po odjęciu deweloperów miasta te dzieli więcej, a nie mniej.
Ile z tych rynków robią deweloperzy
| Miasto | Akty pierwszej sprzedaży | Udział | Adresy, które je tworzą |
|---|---|---|---|
| Dąbrowa Tarnowska | 126 | 83 procent | Oleśnicka i Jagiellońska, 95 aktów |
| Brzesko | 241 | 79 procent | rejestr nie podaje adresów |
| Bochnia | 376 | 65 procent | Brzeźnicka i Wygoda, 186 aktów |
| Tarnów | 601 | 41 procent | Bł. Karoliny 7, 137 aktów |
W trzech mniejszych miastach pierwsza sprzedaż to od dwóch trzecich do czterech piątych obrotu, w Tarnowie 41 procent, a im wyższy ten udział, tym bardziej mediana opisuje jedną albo dwie inwestycje zamiast rynku.
W Dąbrowie Tarnowskiej cztery adresy to 63 procent całego obrotu, w Bochni sześć budynków przy dwóch ulicach dało połowę rynku pierwotnego, a w Tarnowie największy pojedynczy adres to niecałe dziesięć procent transakcji.
Tarnów jest jedynym miastem tej czwórki, w którym rynek jest na tyle głęboki, że żadna pojedyncza inwestycja nie przesuwa mediany.
Kierunek cen
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Bochnia | 8424 zł/m² | +13,9 procent | 8943 zł/m² | +3,3 procent |
| Tarnów | 7659 zł/m² | +13,4 procent | 6451 zł/m² | −0,5 procent |
| Brzesko | 9343 zł/m² | +11,5 procent | 9293 zł/m² | +29,4 procent |
| Dąbrowa Tarnowska | 6510 zł/m² | +10,5 procent | brak | brak |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Pierwsza kolumna zmian wygląda spójnie, druga nie. Wszystkie cztery miasta pokazują na całym rynku wzrost od 10 do 15 procent, ale to, co dzieje się z mieszkaniami z drugiej ręki, jest w każdym mieście inne.
W Tarnowie mieszkania z istniejącego zasobu nie podrożały ani o procent, przy 474 i 434 aktach w obu oknach, więc to nie jest kwestia próby. W Bochni rynek wtórny rośnie, ale ponad cztery razy wolniej niż mediana miasta, o 3,3 procent przy 110 i 75 aktach. W Brzesku rynek wtórny urósł o 29,4 procent, tyle że na 41 i 20 aktach, więc to sygnał kierunku, a nie pomiar tempa.
W Dąbrowie Tarnowskiej rynek wtórny liczy po kilkanaście transakcji na okno, więc go nie podajemy.
Domy
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami |
|---|---|---|---|---|
| Tarnów | 206 | 556 000 zł | 554 m² | 39 procent |
| Brzesko | 87 | 350 000 zł | 1240 m² | 54 procent |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kolejność jest tu odwrotna niż przy mieszkaniach. Brzesko, najdroższe w mieszkaniach, ma domy o 206 000 zł tańsze niż Tarnów, czyli o 37 procent.
Dwie ostatnie kolumny tłumaczą to niemal w całości. W Brzesku ponad połowa aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka ma 1240 m²: to są siedliska w wiejskiej części gminy, a nie domy w mieście. W Tarnowie działka ma 554 m², a udział siedlisk jest niższy.
Mniejsze gminy okolicy
| Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Miejsce w kraju | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|
| Bochnia, gmina wiejska | 8071 | 59 | 152 | 2026-08-12 |
| Lisia Góra | 6809 | 48 | 291 | 2026-01-08 |
| Tarnów, gmina wiejska | 6492 | 82 | 342 | 2026-02-02 |
Trzy gminy wiejskie tego pasa wchodzą jako sekcje.
Wiejska gmina Bochnia z medianą 8071 zł stoi w rankingu krajowym wyżej niż samo miasto Bochnia, i to o jedenaście miejsc. Wiejska gmina Tarnów jest natomiast o 905 zł tańsza od miasta.
Obie te gminy noszą nazwy swoich miast i są od nich administracyjnie odrębne; w tym zestawieniu opisujemy je osobno właśnie dlatego, że ich ceny różnią się od miejskich.
Rejestr powiatu tarnowskiego, do którego należą Lisia Góra i wiejska gmina Tarnów, kończy się w styczniu i lutym 2026 roku, czyli o ponad pół roku wcześniej niż rejestry Bochni i Brzeska.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Brzesko: 427 950 zł, a z drugiej ręki 387 300 zł
- Bochnia: 395 000 zł, a z drugiej ręki 436 750 zł
- Tarnów: 369 850 zł, a z drugiej ręki 324 400 zł
- Dąbrowa Tarnowska: 314 000 zł, a z drugiej ręki 304 450 zł
Druga kolumna zmienia zwycięzcę. Przy mieszkaniu z drugiej ręki najdroższa jest Bochnia, a różnica wobec Tarnowa sięga 112 350 zł, czyli jednej trzeciej.
Analizy poszczególnych miast
Każde z tych miast opisujemy osobno, z podziałem na osiedla, adresy, metraże, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Tarnowie
- Ceny mieszkań w Bochni
- Ceny mieszkań w Brzesku
- Ceny mieszkań w Dąbrowie Tarnowskiej
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
