Gmina Kościelisko zajmuje trzecie miejsce wśród 870 polskich gmin (ranking według stanu z 17 października 2026) z medianą 20 793 zł/m², o 245 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 9087 osób, a stąd jest 6 km do Zakopanego i 26 km do Nowego Targu.
Liczby pochodzą z 190 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Metr w Kościelisku kosztuje o 5131 zł więcej niż w Warszawie i o 2975 zł więcej niż w Zakopanem. Wyżej od tej dziewięciotysięcznej gminy wiejskiej u wylotu Doliny Kościeliskiej stoją w całym kraju tylko dwie gminy, Jastarnia i Mikołajki.
Zastrzeżenie jest tu jeszcze ważniejsze niż w Zakopanem: to jest rynek drugiego mieszkania. Ponad połowę obrotu stanowią nowe apartamenty w Kościelisku i Dzianiszu, kupowane w większości nie po to, żeby w nich mieszkać.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Zakopanem, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 2 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 3 akty o medianie 2926 zł/m² i typowej cenie 400 000 zł przy 134 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Tabeli izb nie podajemy, bo rejestr wypełnia tę rubrykę tylko przy 68 ze 190 aktów.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 190 aktów. Mediana to 20 793 zł/m², rozstęp kwartylowy od 14 964 do 32 341 zł/m², a typowe mieszkanie ma 43 m² i kosztuje 909 500 zł.
Rozstęp kwartylowy, 17 377 zł, jest największy w całym tym zestawieniu i sam w sobie mówi, że pod jedną medianą siedzą tu dwa różne rynki.
Rynek pierwotny jest droższy o 60 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 25 478 | 101 | 1 279 300 zł | 42 m² |
| Wtórny | 15 910 | 89 | 720 000 zł | 44 m² |
Różnica wynosi 9568 zł na metrze, czyli 60 procent, i jest największa spośród trzech opisanych gmin Podhala. W cenie całkowitej lokal z rynku pierwotnego kosztuje tu 1 279 300 zł, a z rynku wtórnego 720 000 zł, przy praktycznie identycznym metrażu.
Nie jest to różnica standardu w zwykłym rozumieniu. Rynek pierwotny w Kościelisku to apartamenty w kilku inwestycjach sprzedawanych jako lokale wypoczynkowe, a rynek wtórny obejmuje w większej części mieszkania, w których ktoś mieszka.
Dla kupującego wniosek jest jednoznaczny: mediana gminy nie opisuje żadnego z tych dwóch produktów. Właściwa liczba to 25 478 zł albo 15 910 zł, zależnie od tego, co się ogląda.
Adresy: od 13 893 do 51 524 zł za metr
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Sobiczkowa Bór 19 | 51 524 | 8 | 0 |
| Pod Blachówką 2D | 36 390 | 10 | 9 |
| Nędzy Kubińca 204A | 36 230 | 7 | 7 |
| Pod Blachówką 2B | 35 667 | 11 | 11 |
| Pod Blachówką 2C | 34 643 | 8 | 8 |
| Chotarz Bór 14L | 22 480 | 6 | 6 |
| Chotarz Bór 14M | 21 650 | 12 | 11 |
| Nędzy Kubińca 118A | 15 734 | 5 | 0 |
| Strzelców Podhalańskich 40 | 14 420 | 5 | 0 |
| Nędzy Kubińca 43 | 13 893 | 6 | 6 |
Dziesięć adresów zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 78 aktów, czyli 41 procent rynku gminy.
Rozpiętość między nimi wynosi 37 631 zł na metrze, czyli prawie czterokrotność, i jest największa w całym tym zestawieniu.
Najdroższy adres, Sobiczkowa Bór 19 z medianą 51 524 zł, nie ma ani jednej transakcji pierwszej sprzedaży: to osiem odsprzedaży lokali w istniejącym budynku. Trzy budynki przy Pod Blachówką, razem 29 aktów w większości pierwszej sprzedaży, mieszczą się między 34 600 a 36 400 zł.
Po drugiej stronie tabeli Nędzy Kubińca 43 z medianą 13 893 zł to sześć transakcji pierwszej sprzedaży, czyli lokal z rynku pierwotnego może w tej gminie kosztować i 14 tysięcy, i 36 tysięcy za metr, zależnie od tego, gdzie stoi.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 23 174 | 56 | 29 |
| 35 do 50 m² | 20 259 | 61 | 29 |
| 50 do 65 m² | 15 670 | 28 | 7 |
| ponad 65 m² | 20 072 | 45 | 36 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu do 65 m², a potem się łamie: przedział powyżej 65 m² jest o 4402 zł droższy od tego od 50 do 65 m², i to w nim leży najwięcej rynku pierwotnego, 36 z 45 aktów.
Ta tabela nie mierzy więc metrażu, tylko rodzaj lokalu: do 50 m² to w większości apartamenty, powyżej 65 m² segmenty i domy w zabudowie bliźniaczej, a przedział pośrodku to w trzech czwartych mieszkania z rynku wtórnego.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 11 620 | 84 |
| 2022 | 12 783 | 45 |
| 2023 | 16 923 | 39 |
| 2024 | 21 557 | 99 |
| 2025 | 18 002 | 77 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 2 lipca i notuje z niego 30 aktów przy medianie 17 949 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 55 procent, ale rok 2025 przyniósł spadek o 16 procent. Przy kilkudziesięciu transakcjach rocznie o rocznej medianie decyduje tu to, ile lokali z drogich inwestycji weszło do obrotu.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje dwie liczby, które idą w przeciwne strony i to bardzo mocno:
- cały rynek: 17 542 zł/m² przy 61 aktach wobec 23 148 zł/m² przy 128 aktach, czyli spadek o 24,2 procent;
- bez rynku pierwotnego: 16 496 zł/m² przy 48 aktach wobec 15 503 zł/m² przy 40 aktach, czyli wzrost o 6,4 procent.
To największa rozbieżność między tymi dwiema miarami wśród trzech opisanych gmin Podhala, i to druga liczba opisuje mieszkania. Spadek o jedną czwartą nie oznacza, że cokolwiek w Kościelisku potaniało: w poprzednich dwunastu miesiącach rynek pierwotny dał 88 aktów, w tym 32 po co najmniej 30 tysięcy złotych za metr, a w ostatnich dwunastu tylko 13, w tym 5 tak drogich.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w gminie Kościelisko ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to 101 aktów z ostatnich dwóch lat, a trzy budynki przy Pod Blachówką sprzedawały się po 34 600 do 36 400 zł za metr.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 35 | 1 850 000 zł | 1 225 000 do 2 770 000 zł | 913 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 10 z 35 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 913 m².
Rynku działek nie podajemy, bo rejestr notuje w oknie tylko siedem transakcji, za mało, żeby mediana coś znaczyła.
Co z tego ma kupujący
Kościelisko jest trzecią najdroższą gminą w Polsce i rynkiem, w którym mediana nie opisuje niczego konkretnego. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie używaj mediany gminy. Właściwa liczba to 25 478 zł przy lokalu z rynku pierwotnego albo 15 910 zł przy lokalu z rynku wtórnego. Sprawdź adres, bo między Nędzy Kubińca 43 a Sobiczkową Bór jest niemal czterokrotna różnica. I nie czytaj spadku o 24,2 procent jako taniejących mieszkań, bo rynek wtórny w tym samym czasie podrożał o 6,4 procent.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Zakopane leży 6 km stąd i jest tańsze o 2975 zł na metrze, a Nowy Targ 26 km i jest ponad dwa razy tańszy. Całą trójkę zestawiamy w porównaniu cen w Zakopanem, Kościelisku i Nowym Targu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
