Nowy Sącz zajmuje 283 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 6906 zł/m², o 15 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 79 416 osób, a stąd jest 110 km do Krakowa, 41 km do Gorlic i 34 km do Krynicy-Zdroju.
Liczby pochodzą z 664 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To trzecie co do wielkości miasto województwa.
Najciekawsza liczba tego wpisu opisuje rozpiętość wewnątrz miasta. Między osiedlem Nawojowska a Starym Miastem jest 3331 zł różnicy na metrze, czyli 48 procent, przy medianie miasta 6906 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Nowy Sącz, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 3 lutego 2026. Rejestr nowosądecki kończy się o kilka miesięcy wcześniej niż większość rejestrów małopolskich, w tym limanowski, który sięga 24 lipca 2026, więc ostatnie miesiące nie są tu jeszcze policzone.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 11 aktów o medianie 1175 zł/m² i typowej cenie 80 000 zł przy 81 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 664 akty. Mediana to 6906 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5857 do 8759 zł/m², a typowe mieszkanie ma 52 m² i kosztuje 379 640 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 10 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 6719 | 357 | 345 000 zł | 50 m² |
| Pierwotny | 7416 | 307 | 421 911 zł | 55 m² |
Różnica wynosi 697 zł na metrze, czyli 10,4 procent, i jest jedną z mniejszych w tym zestawieniu.
Rynek pierwotny to 46 procent obrotu, czyli bardzo wysoki udział jak na miasto tej wielkości.
Dla kupującego oznacza to, że mediana miasta jest w Nowym Sączu uczciwym punktem odniesienia, bo dzieli ją od rynku wtórnego 187 zł.
Osiedla: 3331 zł różnicy na metrze
| Osiedle | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Nawojowska | 9023 | 87 | 59 | 8624 |
| Kochanowskiego | 8338 | 83 | 54 | 6946 |
| Przetakówka | 8069 | 32 | 15 | 6088 |
| Centrum | 7662 | 34 | 12 | 6231 |
| Westerplatte | 7326 | 17 | 2 | 7134 |
| Wojska Polskiego | 7066 | 27 | 3 | 6846 |
| Kaduk | 6490 | 34 | 18 | 7591 |
| Wólki | 6444 | 45 | 23 | 9208 |
| Millenium | 6426 | 19 | 0 | 6426 |
| Zabełcze | 6412 | 14 | 10 | 5754 |
| Gołąbkowice | 6410 | 17 | 1 | 6514 |
| Gorzków | 6230 | 16 | 0 | 6230 |
| Przydworcowe | 6050 | 30 | 2 | 6336 |
| Barskie | 6035 | 32 | 1 | 6007 |
| Helena | 6016 | 51 | 42 | 7695 |
| Szujskiego | 5796 | 30 | 3 | 5808 |
| Zawada | 5762 | 36 | 32 | 8306 |
| Poręba Mała | 5744 | 16 | 12 | 7133 |
| Stare Miasto | 5692 | 22 | 3 | 5963 |
Nowy Sącz ma 25 osiedli, a 663 z 664 aktów wpada w któreś z nich, więc ta tabela opisuje praktycznie całe miasto. Poza nią zostaje sześć jednostek: Dąbrówka z siedmioma aktami, Piątkowa z sześcioma, Chruślice z pięcioma, Falkowa z trzema oraz Biegonice i Kilińskiego, gdzie w dwa lata nie sprzedano ani jednego mieszkania.
Rozpiętość między osiedlami wynosi 3331 zł na metrze, od 5692 zł na Starym Mieście do 9023 zł na Nawojowskiej, czyli 166 550 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Ostatnia kolumna wywraca tę tabelę. Cztery osiedla, na których sprzedają deweloperzy, wyglądają w pierwszej kolumnie na tanie, a bez rynku pierwotnego okazują się najdroższe w mieście: Wólki skaczą z 6444 do 9208 zł, Zawada z 5762 do 8306, Helena z 6016 do 7695, a Poręba Mała z 5744 do 7133.
Odwrotnie działa to na Kochanowskiego i Przetakówce, które po odjęciu deweloperów tracą po dwa tysiące złotych.
Jeśli szukasz mieszkania z istniejącego zasobu, najdroższe osiedla Nowego Sącza to Wólki, Nawojowska i Zawada, a nie Kochanowskiego, mimo że pierwsza kolumna sugeruje inaczej.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Naściszowska 43 | 10 006 | 13 | 13 |
| Żeromskiego 10 | 9778 | 13 | 12 |
| 29 Listopada 20D | 9723 | 5 | 0 |
| Nawojowska 120C | 9454 | 28 | 26 |
| 29 Listopada 20G | 9449 | 13 | 13 |
| 29 Listopada 20F | 9122 | 20 | 19 |
| Naściszowska 2 | 9108 | 37 | 36 |
| 29 Listopada 18F | 7759 | 5 | 0 |
| Jana Pawła II 16 | 7609 | 5 | 0 |
| Parkowa 5 | 7151 | 5 | 4 |
| Jana Pawła II 16a | 7136 | 8 | 3 |
| Zielona 27 | 6116 | 15 | 15 |
| Gorzkowska 4 | 5627 | 5 | 0 |
Trzynaście adresów zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 172 akty, czyli 26 procent rynku miasta.
Największy pojedynczy adres, Naściszowska 2, to 37 aktów, z czego 36 pierwszej sprzedaży, przy medianie 9108 zł, czyli o 2202 zł powyżej mediany miasta.
Uwagę zwraca ostatni wiersz przed Gorzkowską: Zielona 27 to 15 transakcji pierwszej sprzedaży przy medianie 6116 zł, czyli o trzy tysiące taniej niż inne nowe adresy. Rynek pierwotny w Nowym Sączu nie jest jednorodny cenowo.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8325 | 79 | 44 |
| 35 do 50 m² | 7712 | 227 | 84 |
| 50 do 65 m² | 6961 | 179 | 70 |
| ponad 65 m² | 6016 | 179 | 109 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku i mocno: od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m² mediana spada o 2309 zł, czyli o 28 procent.
Ostatni wiersz jest przy tym najliczniejszy razem z drugim: 179 transakcji dotyczy lokali powyżej 65 m², a 109 z nich to pierwsza sprzedaż.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8912 | 47 | 33 m² |
| 2 | 8286 | 106 | 39 m² |
| 3 | 6667 | 278 | 53 m² |
| 4 | 6228 | 118 | 60 m² |
| 5 | 5997 | 44 | 79 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Największy próg leży między dwiema a trzema izbami i wynosi 1619 zł na metrze.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5313 | 537 |
| 2022 | 5720 | 312 |
| 2023 | 6300 | 446 |
| 2024 | 6952 | 422 |
| 2025 | 6750 | 402 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 3 lutego i notuje z niego 39 aktów przy medianie 7277 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Nowego Sącza urosła o 27 procent, a rok 2025 przyniósł spadek o 3 procent.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje dwie liczby idące w przeciwne strony: cały rynek 6839 zł/m² przy 407 aktach wobec 7054 zł przy 411 aktach, czyli spadek o 3,0 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 6924 zł przy 224 aktach wobec 6588 zł przy 234 aktach, czyli wzrost o 5,1 procent.
Obie stoją na setkach transakcji, więc obie są wiarygodne, i razem mówią jedno: mieszkania w Nowym Sączu podrożały. Spadek mediany miasta bierze się z tego, że w drugim z okien sprzedano mniej nowych lokali, a te są tu o 697 zł droższe za metr.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Nowym Sączu 330 lokali o medianie 9720 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 8700 do 11 340 zł. To jedna z największych ofert w województwie poza Krakowem, rozłożona na dziesięć inwestycji.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Mediana cennikowa leży o 2304 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 31 procent. To bardzo dużo i częściowo tłumaczy się czasem: akty kończą się na początku lutego, a cennik pokazuje ceny z połowy października. Skala tej różnicy sugeruje jednak także, że oferta jest dziś wyceniona wyraźnie powyżej tego, po czym rynek się w tym mieście domykał.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 100 | 600 000 zł | 420 000 do 850 000 zł | 602 m² |
| Działka | 31 | 40 000 zł | 10 000 do 172 500 zł | 164 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Tylko 17 ze 100 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli jeden na sześć, a typowa działka pod domem ma 602 m².
Mediana domu, 600 000 zł, opisuje więc dom w mieście, a nie siedlisko, i jest 1,7 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania.
Rynek gruntu jest drobny: 31 transakcji przy typowej powierzchni 164 m², a ostatnia pochodzi z 18 grudnia 2025 roku.
Co z tego ma kupujący
Nowy Sącz jest miastem, w którym mediana jest wiarygodna, ale osiedla dzieli prawie połowa ceny. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Sprawdź osiedle w ostatniej kolumnie tabeli, bo Wólki bez rynku pierwotnego skaczą z 6444 do 9208 zł. Nie czytaj spadku o 3 procent jako taniejących mieszkań, bo istniejący zasób podrożał w tym czasie o 5,1 procent. I nie porównuj cennika deweloperskiego z aktami wprost, bo dzieli je 31 procent i ponad osiem miesięcy.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Limanowa leży 27 km stąd i jest droższa o 862 zł na metrze, Krynica-Zdrój 34 km i jest droższa o 1860 zł, a Gorlice 41 km i są tańsze o 561 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Nowym Sączu, Krynicy-Zdroju, Gorlicach i Limanowej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
