Dzielnice Gdańska: od Jelitkowa do Oruni. Policzyliśmy 15 932 akty notarialne [ANALIZA]

Ostatni odcinek serii po Łodzi, Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu. Gdańsk ma najbardziej rozdrobniony podział z całej piątki, bo 36 dzielnic, i najbardziej wyraźny podział na dwa różne rynki w jednym mieście.

Podstawą jest 15 932 akty notarialne dotyczące gdańskich mieszkań z ostatnich dwóch lat: 9281 z rynku pierwotnego i 6651 z wtórnego. Mediana dla obu rynków razem wynosi 12 438 zł/m², ale osobno wygląda inaczej: 11 907 zł/m² dla nowych mieszkań i 12 946 zł/m² dla używanych.

Skąd pochodzą te liczby

Źródłem jest Rejestr Cen Nieruchomości, czyli ceny z aktów notarialnych razem z powierzchnią, datą i adresem lokalu.

• Okno czasowe: transakcje od lipca 2024 do lipca 2026.
• Mediana, nie średnia.
• Odrzucamy lokale poniżej 15 i powyżej 250 m² oraz transakcje nierynkowe, na przykład sprzedaż lokali miejskich najemcom i pakiety hurtowe. W Gdańsku filtr wyłapał 789 aktów.
• Dzielnica wchodzi do tabeli od 30 transakcji w górę. Z 36 dzielnic kryterium spełnia 32.
• Każdy ranking podajemy osobno dla rynku pierwotnego i wtórnego, bo mediana policzona z obu rynków razem nie opisuje żadnego realnego mieszkania.

Gdański rejestr jest zapełniony do 30 stycznia 2026, więc nowszy rok w naszym oknie ma o połowę mniej rekordów niż starszy. Zmiany rok do roku czytaj jako sygnał, nie jako wynik.

Cztery dzielnice, połowa rynku

Zacznijmy od tego, co w gdańskich danych widać najmocniej. Cztery dzielnice z dużymi nowymi osiedlami dają razem 7502 akty, czyli 47,1 procent wszystkich transakcji w mieście, i każda z nich jest tańsza od mediany Gdańska.

Statystyka gdańskiego rynku powstaje więc na południowych i zachodnich obrzeżach, a nie w Śródmieściu, które odpowiada za 6,8 procent aktów. Kiedy czytasz, że „mediana w Gdańsku wynosi 12 438 zł/m²", w praktyce patrzysz w dużej mierze na cenniki deweloperów z Jasienia, Ujeściska i Oruni Górnej.

Ranking dzielnic: osobno wtórny, osobno pierwotny

Kolejność ustawia rynek wtórny, bo to on opisuje istniejący zasób. Obok stoi mediana rynku pierwotnego w tej samej dzielnicy. „Za mało" znaczy, że aktów było zbyt niewiele, żeby podawać liczbę.

W skali miasta używane mieszkanie kosztuje na metrze mniej więcej 9 procent więcej niż nowe. To nie znaczy, że starszy budynek jest droższy od nowego przy tej samej ulicy. Znaczy tyle, że nowe mieszkania sprzedają się w innych dzielnicach niż używane, a rankingi obu rynków układają się w innej kolejności.

Widać to po liczbie aktów. Trzy największe place budowy w mieście to Letnica z 1459 aktami na rynku pierwotnym, Jasień z 1433 i Orunia Górna z 1367. Na Jasieniu mediana nowego mieszkania wynosi 10 213 zł/m², a na Oruni Górnej 10 055 zł/m², czyli wyraźnie poniżej miejskiej mediany rynku pierwotnego, która wynosi 11 907 zł/m². Te dwie dzielnice ważą w statystyce na tyle dużo, że same ciągną medianę nowych mieszkań w dół.

Na drugim biegunie stoi Żabianka z Jelitkowem. To najwyższa mediana rynku pierwotnego w Gdańsku, 31 439 zł/m², ale stoi za nią tylko 66 aktów. Czytaj ją jako kilka inwestycji przy plaży, a nie jako poziom cen w całej dzielnicy. Rynek wtórny w tej samej dzielnicy ma medianę 14 058 zł/m² z 218 aktów.

Najdroższą dzielnicą rynku wtórnego jest Śródmieście z 17 547 zł/m², najtańszą Orunia ze Świętym Wojciechem i Lipcami z 9834 zł/m². Rozdrobniony podział pomaga: 36 dzielnic o wielkości polskiego osiedla mówi o lokalizacji znacznie więcej niż pięć dzielnic w Łodzi.

Widok cen transakcyjnych na żywo obejmuje ostatnie 12 miesięcy, dlatego liczby mogą się nieznacznie różnić od dwuletniego okna tej analizy.

Nowe mieszkanie jest tu tańsze od używanego

W skali miasta mediana rynku wtórnego to 12 946 zł/m², a pierwotnego 11 907 zł/m². Powód jest ten sam co w Warszawie: nowe osiedla stoją na obrzeżach, a stary zasób w Śródmieściu, Wrzeszczu i na Przymorzu.

Kierunek tej różnicy zmienia się dzielnica po dzielnicy, co widać w rankingu wyżej. W Śródmieściu i na Letnicy używane mieszkania są droższe od nowych, i to o kilka tysięcy złotych na metrze. Na Oliwie, Przymorzu Wielkim i Aniołkach jest odwrotnie, bo tam nowa podaż to pojedyncze inwestycje z widokiem. Sama para liczb „nowe kontra używane" nie mówi w Gdańsku nic, dopóki nie dodasz do niej dzielnicy.

Rozrzut wewnątrz dzielnicy

W całym Gdańsku dziesiąty percentyl to 9184 zł/m², a dziewięćdziesiąty 18 690 zł/m². Wewnątrz kilku dzielnic bywa dużo szerzej.

Żabianka z Jelitkowem to najbardziej rozjechana dzielnica w całej serii: od 11 426 do 35 044 zł/m², czyli ponad trzykrotnie. W tej samej jednostce leżą bloki z lat siedemdziesiątych i apartamenty przy plaży, a mediana 15 284 zł/m² nie opisuje żadnego z tych dwóch rynków.

Najdroższe adresy Gdańska stoją przy plaży

Trzy najdroższe adresy Gdańska z co najmniej pięcioma aktami to Bursztynowa 3A z medianą 39 234 zł/m², Bursztynowa 4 z 37 104 zł/m² i Bursztynowa 3 z 35 490 zł/m². Mediana ceny w tych budynkach wynosi od 1,8 do 2,4 miliona zł przy mieszkaniach od 49 do 62 metrów.

Dla porównania: najdroższy warszawski adres, Złota 44, ma medianę 58 110 zł/m², ale przy 83 metrach i cenie 5 milionów zł. Gdańska Bursztynowa jest więc rynkiem drugich mieszkań nad morzem, a nie apartamentów w centrum wielkiego miasta.

Rozjazd w jednym budynku wygląda tu podobnie jak w innych miastach. Przy Starowiejskiej 62 podpisano 395 aktów z medianą 13 029 zł/m² i zakresem od 10 490 do 24 487 zł/m². Przy Popiełuszki 22 na 240 transakcji zakres sięga od 13 962 do 35 093 zł/m².

Jedna ulica, dwie ceny

Najtańszy gdański adres z co najmniej pięcioma aktami to Przemyska 29 z medianą 5724 zł/m². Ta sama ulica ma jednak drugi koniec: pod numerami 33, 37 i 37E rejestr pokazuje 153 akty po 11 702 do 12 065 zł/m², czyli mniej więcej dwa razy drożej niż pod numerami 27 do 31.

Wszystkie te akty pochodzą z tego samego okna czasowego, z tego samego źródła i wszystkie są oznaczone jako rynek pierwotny, ze sprzedającym będącym osobą prawną. Rejestr nie mówi, skąd bierze się dwukrotna różnica, a tak w danych wyglądają zwykle pakiety lokali sprzedawane poza wolnym rynkiem, na przykład w programach mieszkaniowych. Nasz filtr transakcji nierynkowych odciął z tej ulicy tylko trzy akty, bo reszta jest zbyt blisko rynkowych stawek, żeby dało się je odciąć bez ryzyka.

Znaczenie praktyczne jest takie samo jak w Łodzi przy ulicy Ketlinga: pojedyncza niska cena w rejestrze nie znaczy, że w tej okolicy da się tak kupić. Dlatego przy każdym adresie pokazujemy liczbę transakcji i rozrzut, a nie tylko jedną liczbę.

Cenniki deweloperów kontra akty notarialne

Mamy też 6172 bieżące oferty z rynku pierwotnego w Gdańsku z medianą 14 228 zł/m² przy 11 907 zł/m² w aktach z tego samego segmentu, czyli o 19 procent więcej.

Widać dwa światy w jednej tabeli. W pasie od Przymorza przez Oliwę do Śródmieścia cenniki są o 29 do 74 procent wyższe od mediany aktów, bo nowa podaż jest tam rzadka i celuje w segment premium. Na Jasieniu, Oruni Górnej i w Kokoszkach różnica spada do 6 do 8 procent, bo tam sprzedaje się dokładnie to samo, co przez ostatnie dwa lata.

Metraż i cena metra

Gdańsk ma kształt litery U, tak jak Warszawa. Najdroższy metr sprzedaje się w kawalerkach, najtańszy w mieszkaniach 50 do 70 m², a powyżej 70 m² cena metra znowu rośnie, bo w tym przedziale trafiają się apartamenty nad wodą. Mediana ceny takiego mieszkania przekracza milion zł.

Dekada

Od 2016 roku mediana wzrosła o 148 procent, najwięcej z całej szóstki. W ujęciu rok do roku w naszym oknie przesunęła się z 12 240 na 12 740 zł/m², czyli o 4 procent, a na rynku wtórnym z 12 857 na 13 079 zł/m².

Co z tego ma kupujący

Gdańska mediana 12 438 zł/m² jest średnią z dwóch osobnych rynków: nowych osiedli na obrzeżach po 10 000 do 11 000 zł/m² i nadmorskiego pasa, gdzie za metr płaci się trzy razy tyle. Wybór dzielnicy zmienia tu cenę bardziej niż w Łodzi czy w Poznaniu, a wybór adresu wewnątrz dzielnicy potrafi zmienić ją jeszcze raz.

W ostatnich dwóch latach zebraliśmy w Gdańsku transakcje z 4149 adresów, a mediana ceny domu w granicach miasta to 1,34 miliona zł. Wszystko sprawdzisz w cenach transakcyjnych dla Gdańska: mapa, dzielnice i lista adresów. Gdy masz już wybraną ofertę, raport nieruchomości porównuje jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów.