Cztery miasta południowo-zachodniej części województwa lubuskiego dzieli 1946 zł na metrze, od 5304 zł w Żarach do 3358 zł w Lubsku, przy 26 km drogi między nimi.
Liczby pochodzą z 1152 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
To najtańszy pas województwa, a jego dolna granica leży jeszcze niżej, niż pokazuje ta czwórka. Gozdnica, dwuipółtysięczne miasto w tym samym powiecie, ma medianę 1742 zł/m² i zajmuje 857 miejsce wśród 861 sklasyfikowanych gmin w kraju (ranking według stanu z 21 września 2026).
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Żarach i Żaganiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Końce rozciągają się na ponad siedem miesięcy, od 29 stycznia 2026 w Żarach do 7 września 2026 w Żaganiu, i to jest najważniejsze zastrzeżenie tego porównania: rejestr żarski, obejmujący też Lubsko, nie zawiera pierwszego półrocza 2026.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań, aktualizowanej na bieżąco, i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech opisanych miastach filtr usunął łącznie 48 aktów, z czego 37 w samym Żaganiu.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Pierwsza sprzedaż, zł/m² | Bez pierwszej sprzedaży, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Żary | 33 949 | 559 | 5304 | 5492 | 5271 | 415 | 2026-01-29 |
| Żagań | 22 800 | 645 | 4698 | 5789 | 4658 | 411 | 2026-09-07 |
| Szprotawa | 18 604 | 713 | 4001 | brak | 4003 | 193 | 2026-08-27 |
| Lubsko | 16 874 | 763 | 3358 | 2257 | 3846 | 133 | 2026-02-04 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 861 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Dla porównania: Zielona Góra, oddalona od Żar o 48 km, ma 8108 zł/m².
Wszystkie cztery miasta leżą w drugiej połowie krajowej stawki, a kolejność jest tu dokładnie taka jak kolejność wielkości: największe Żary są najdroższe, najmniejsze Lubsko najtańsze. To rzadkość w tej serii, bo zwykle wielkość miasta nie porządkuje cen.
Rynek pierwotny: cztery różne sytuacje, w tym dwie mylące
| Miasto | Akty pierwszej sprzedaży | Mediana, zł/m² | Co to naprawdę jest |
|---|---|---|---|
| Żary | 108 | 5492 | zwykły obrót, cena zbliżona do rynku wtórnego |
| Lubsko | 39 | 2257 | w większości pierwsze wyodrębnienia starych lokali |
| Żagań | 16 | 5789 | szesnaście transakcji, za mało na wniosek |
| Szprotawa | 1 | brak | jeden akt na 193 |
Tylko w Żarach rubryka rynku pierwotnego opisuje to, co zwykle opisuje, czyli sprzedaż nowych mieszkań: 108 aktów, cena o 221 zł wyższa od rynku wtórnego.
W Lubsku ta sama rubryka mówi coś przeciwnego. Tamtejsze 39 transakcji ma medianę 2257 zł, rozkłada się po starych adresach całego miasta, a ceny zaczynają się od 1229 zł za metr. To nie jest sprzedaż nowych budynków, tylko pierwsze wyodrębnienia lokali z istniejącego zasobu.
W Żaganiu i Szprotawie rynku pierwotnego w rejestrze praktycznie nie ma: szesnaście i jeden akt w dwa lata.
Praktyczny wniosek jest jeden. W trzech z czterech miast tego koszyka mediana rynku wtórnego jest jedyną liczbą, jaką warto brać pod uwagę, a w Lubsku jest ona o 488 zł wyższa od mediany miasta.
Kierunek zmian
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez pierwszej sprzedaży | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Lubsko | 3918 zł/m² | +29,8 procent | 3942 zł/m² | +14,6 procent |
| Żary | 5462 zł/m² | +10,1 procent | 5538 zł/m² | +15,4 procent |
| Żagań | 4847 zł/m² | +5,8 procent | 4808 zł/m² | +5,3 procent |
| Szprotawa | 3935 zł/m² | −5,7 procent | 3936 zł/m² | −5,7 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a druga para kolumn liczy wyłącznie mieszkania z istniejącego zasobu.
Ten pas województwa dzieli się na dwie części nie ceną, tylko tempem.
- Żary i Lubsko drożeją o kilkanaście procent rocznie, i mówi to druga kolumna, czyli miara odporna na zmianę struktury obrotu.
- Żagań drożeje wolno, z tempem 5,3 procent.
- Szprotawa jako jedyna tanieje, o 5,7 procent, i widać to po obu stronach rachunku.
Warto przy tym pamiętać o zastrzeżeniu z metodologii: Żary i Lubsko mierzone są do końca stycznia 2026, a Szprotawa i Żagań do przełomu sierpnia i września. Przy tempie 15 procent rocznie siedem miesięcy różnicy to 8 do 9 procent na metrze.
Gozdnica i reszta pasa
| Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Miejsce w kraju |
|---|---|---|---|
| Jasień | 3732 | 34 | 731 |
| Żary, gmina wiejska | 3532 | 30 | 749 |
| Małomice | 2880 | 42 | 797 |
| Iłowa | 2857 | 55 | 802 |
| Żagań, gmina wiejska | 2697 | 35 | 822 |
| Gozdnica | 1742 | 69 | 857 |
Sześć mniejszych gmin obu powiatów wchodzi do krajowego rankingu i wszystkie leżą poniżej Szprotawy, a cztery z nich także poniżej Lubska.
Gozdnica zamyka tę tabelę i niemal całą krajową stawkę: 1742 zł/m² i 857 miejsce na 861. Liczba stoi na 69 aktach, więc nie jest przypadkiem: za mieszkanie pięćdziesięciometrowe płaci się tam 87 100 zł, czyli tyle, ile w Zielonej Górze kosztuje niespełna jedenaście metrów kwadratowych.
Uwaga na nazwy: Żary i Żagań mają obok siebie gminy wiejskie o tej samej nazwie, a ich mediany, 3532 i 2697 zł, są o 1772 i 2001 zł niższe od miejskich. To dwa różne rynki pod jedną nazwą.
Cenniki deweloperów
| Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Mediana miasta z aktów | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Żagań | 77 | 7700 | 4698 | +64 procent |
| Żary | 33 | 7742 | 5304 | +46 procent |
| Szprotawa | 0 | brak | 4001 | brak |
| Lubsko | 0 | brak | 3358 | brak |
Ta tabela wymaga zastrzeżenia, bez którego jest myląca. Cennik i akt notarialny nie mierzą tego samego: po jednej stronie stoi nowe mieszkanie, po drugiej mediana rynku, na którym pierwsza sprzedaż to w Żaganiu szesnaście aktów w dwa lata.
Prawdziwa informacja z tej tabeli jest inna. W dwóch największych miastach pasa pojawiła się oferta nowych mieszkań po około 7700 zł za metr, czyli w cenach, jakich te rynki dotąd nie widziały, a rejestr pokaże dopiero za kilka kwartałów, po ile naprawdę się sprzedadzą.
Domy i działki
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Udział z dwoma budynkami | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Żagań | 32 | 599 500 zł | 31 procent | 694 m² |
| Żary | 41 | 560 000 zł | 49 procent | 567 m² |
| Szprotawa | 45 | 355 000 zł | 69 procent | 1093 m² |
| Lubsko | 40 | 247 500 zł | 73 procent | 1040 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Rozpiętość jest tu większa niż przy mieszkaniach: dom w Żaganiu kosztuje 2,4 razy tyle co dom w Lubsku, przy różnicy median mieszkań o 40 procent. Trzecia kolumna tłumaczy połowę tej różnicy: w Żaganiu co trzeci akt dotyczy nieruchomości z dwoma budynkami, w Lubsku prawie trzy czwarte.
Mediana domu w Lubsku, 247 500 zł, jest najniższa z czterech miast tego koszyka.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Żary: 265 200 zł
- Żagań: 234 900 zł
- Szprotawa: 200 050 zł
- Lubsko: 167 900 zł, a z istniejącego zasobu 192 300 zł
- Gozdnica: 87 100 zł
Różnica między Żarami a Gozdnicą, 178 100 zł, to dwa razy więcej niż cała cena mieszkania w Gozdnicy.
Analizy poszczególnych miast
Każde z tych miast opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
