Szprotawa zajmuje 713 miejsce wśród 861 polskich gmin (ranking według stanu z 21 września 2026) z medianą 4001 zł/m², o 34 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 18 604 osoby, a stąd jest 18 km do Żagania.
Liczby pochodzą z 193 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu to jedynka. Tyle transakcji pierwszej sprzedaży notuje tu rejestr przez dwa lata, i to jedną, przy 83 m² i cenie 1690 zł za metr, czyli poniżej mediany rynku wtórnego. Cały rynek mieszkaniowy Szprotawy to istniejący zasób.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Żaganiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 27 sierpnia 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 7 aktów o medianie 1027 zł/m² i typowej cenie 50 000 zł przy 56 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. W Szprotawie 192 ze 193 aktów pochodzi z rynku wtórnego.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 193 akty. Mediana to 4001 zł/m², rozstęp kwartylowy od 2976 do 5176 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 190 000 zł.
Rynek złożony wyłącznie z istniejącego zasobu
To jest najważniejsza cecha tego rynku i warto ją powiedzieć wprost. Mediana 4001 zł/m² opisuje w całości mieszkania z istniejącego zasobu, bo innych transakcji w tym mieście praktycznie nie było.
Ma to jedną wygodną konsekwencję: mediana miasta i mediana rynku wtórnego to w Szprotawie ta sama liczba (4001 i 4003 zł), czego nie da się powiedzieć o Lubsku, gdzie różnica sięga kilkuset złotych na metrze.
Ma też jedną niewygodną: w Szprotawie nie ma dziś alternatywy w postaci nowego mieszkania, ani w rejestrze, ani w ustawowej bazie cenników deweloperskich, w której nie ma tu ani jednego lokalu.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Osiedle Słoneczne 14 | 4207 | 8 | 0 |
| Muzealna 11 | 4054 | 9 | 0 |
Tylko dwa adresy zebrały w dwa lata choćby pięć transakcji, razem 17 aktów, czyli 9 procent rynku. Obie mediany leżą przy medianie miasta, a rozpiętość między nimi to 153 zł.
W Szprotawie nie ma budynku, który wyróżniałby się ceną, i to jest cecha rynku złożonego wyłącznie z podobnego wiekiem zasobu.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| do 35 m² | 3787 | 30 |
| 35 do 50 m² | 3866 | 79 |
| 50 do 65 m² | 4282 | 53 |
| ponad 65 m² | 4078 | 31 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" jest tu odwrócona: najdroższy jest przedział od 50 do 65 m², a najtańsze kawalerki, o 495 zł niżej. Cztery przedziały mieszczą się w 495 zł, więc metraż różnicuje tu cenę słabo.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 3752 | 37 | 32 m² |
| 3 | 4155 | 92 | 47 m² |
| 4 | 4126 | 50 | 58 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Najtańsze są tu mieszkania dwuizbowe, co jest odwrotnością większych miast, ale rozpiętość wynosi 403 zł, więc i tu różnica jest niewielka. Wiersze z jedną, pięcioma, sześcioma i siedmioma izbami pomijamy, bo stoją na kilku aktach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 2372 | 92 |
| 2022 | 2434 | 100 |
| 2023 | 3112 | 76 |
| 2024 | 3771 | 65 |
| 2025 | 4175 | 99 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 27 sierpnia, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 64 akty przy medianie 3936 zł, czyli o 239 zł niżej niż w całym 2025 roku.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 76 procent, czyli o 1803 zł na metrze. To jest najsilniejszy wzrost pięcioletni w tym koszyku, ale liczony od bardzo niskiego poziomu: w 2021 roku metr w Szprotawie kosztował mniej niż 2400 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje odwrót: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 3935 zł/m² przy 99 aktach, a w dwunastu poprzednich 4175 zł przy 79 aktach, czyli spadek o 5,7 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży daje dokładnie to samo, minus 5,7 procent, co przy jednym akcie pierwszej sprzedaży nie dziwi.
Szprotawa jest jedynym z czterech miast tego koszyka, w którym ceny w ostatnim roku spadły, a spadek widać po obu stronach rachunku.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 45 | 355 000 zł | 220 000 do 600 000 zł | 1093 m² |
| Działka | 45 | 39 139 zł | 10 243 do 80 000 zł | 534 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 31 z 45 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka ma 1093 m², więc mediana 355 000 zł opisuje w większości siedliska w gminie.
Wiersz działek wymaga ostrzeżenia: mediana 39 139 zł przy typowej powierzchni 534 m² nie opisuje działki budowlanej, tylko drobne grunty. Rejestr notuje ich tu 45 w dwa lata, czyli sporo jak na tę wielkość gminy.
Co z tego ma kupujący
Szprotawa jest tańszym z dwóch największych miast powiatu żagańskiego i rynkiem niemal bez pierwszej sprzedaży. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Mediana miasta jest tu w pełni wiarygodna, bo cały rynek to istniejący zasób. Nie licz na wzrost z rozpędu poprzednich lat, bo ostatnie dwanaście miesięcy jest o 5,7 procent niżej. I nie przepłacaj za mały metraż, bo w tym mieście kawalerki są najtańsze za metr, a nie najdroższe.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Żagań leży 18 km stąd i jest droższy o 697 zł na metrze, Żary o 1303 zł, a Lubsko jest tańsze o 643 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Żarach, Żaganiu, Szprotawie i Lubsku. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
