Żary zajmują 559 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 5304 zł/m², o 12 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 33 949 osób, a stąd jest 15 km do Żagania i 48 km do Zielonej Góry.
Liczby pochodzą z 415 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To największe miasto południowo-zachodniej części województwa i największy rynek tego koszyka.
Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy tempa. Mieszkania z istniejącego zasobu podrożały tu w rok o 15,4 procent, czyli szybciej niż w Żaganiu, Szprotawie i Lubsku, i szybciej niż w Zielonej Górze.
Jest też zastrzeżenie, którego nie da się pominąć: rejestr żarski kończy się 29 stycznia 2026 roku, czyli ponad siedem miesięcy wcześniej niż żagański. Wszystkie liczby w tym wpisie opisują więc rynek do końca stycznia 2026, a nie do dziś.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Żarach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 29 stycznia 2026. To najstarszy rejestr w tym koszyku, młodszy o ponad siedem miesięcy od żagańskiego i o siedem miesięcy od szprotawskiego, więc porównując Żary z sąsiadami trzeba pamiętać, że ich okno kończy się wcześniej.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 4 akty o medianie 1028 zł/m² i typowej cenie 37 750 zł przy 44 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 415 aktów. Mediana to 5304 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4157 do 6215 zł/m², a typowe mieszkanie ma 50 m² i kosztuje 250 000 zł.
Trzy strony rynku, wszystkie w tej samej cenie
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 5492 | 108 | 286 112 zł | 54 m² |
| Wtórny | 5271 | 239 | 245 000 zł | 48 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5128 | 68 | 250 000 zł | 50 m² |
Wszystkie trzy wiersze mieszczą się w 364 zł na metrze, czyli w siedmiu procentach. To jest w tej serii rzadkość: zwykle pierwsza sprzedaż odrywa się od reszty rynku o kilkadziesiąt procent, a w Żarach różnica wynosi 221 zł.
Rynek pierwotny to tu 26 procent obrotu, co przy 415 aktach oznacza ponad sto transakcji, więc nie jest to efekt małej próby.
Dla kupującego oznacza to sytuację wygodną: mediana miasta, 5304 zł, jest uczciwym punktem odniesienia dla każdego mieszkania w Żarach.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Lubuska 14 | 6221 | 13 | 13 |
| Zawiszy Czarnego 16 | 5940 | 5 | 0 |
| Nowowiejskiego 3 | 5926 | 8 | 5 |
| Nowowiejskiego 17 | 5757 | 7 | 6 |
Cztery adresy zebrały w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 33 akty, czyli 8 procent rynku. To jeden z najniższych wskaźników koncentracji w całym województwie: w Żarach nie ma budynku, który ustawiałby cenę.
Wszystkie cztery leżą powyżej mediany miasta, od 5757 do 6221 zł, a różnica między nimi to 464 zł. Reszta obrotu, 382 akty, rozkłada się po mieście pojedynczymi transakcjami.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5307 | 50 | 10 |
| 35 do 50 m² | 5292 | 161 | 31 |
| 50 do 65 m² | 5501 | 147 | 52 |
| ponad 65 m² | 4848 | 57 | 15 |
Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 209 zł na metrze, a odstaje tylko przedział powyżej 65 m², o 653 zł poniżej najdroższego. Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" tu nie działa.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5637 | 130 | 37 m² |
| 3 | 5084 | 158 | 50 m² |
| 4 | 5332 | 105 | 60 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy przedziały mieszczą się w 553 zł na metrze, a najtańsze są mieszkania trzyizbowe, nie największe. Wiersze z jedną i pięcioma izbami pomijamy, bo stoją na kilku aktach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3462 | 324 |
| 2022 | 4008 | 286 |
| 2023 | 4444 | 347 |
| 2024 | 5006 | 294 |
| 2025 | 5364 | 274 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Roku 2026 nie podajemy nawet we wzmiance, bo rejestr kończy się 29 stycznia i notuje z niego dziewięć aktów.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 55 procent, czyli o 1902 zł na metrze, i był to wzrost bardzo równy: każdy kolejny rok jest wyższy od poprzedniego o 350 do 560 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5462 zł/m² przy 257 aktach, a w dwunastu poprzednich 4962 zł przy 301 aktach, czyli wzrost o 10,1 procent.
Rynek bez pierwszej sprzedaży urósł jeszcze mocniej, o 15,4 procent, z 4800 do 5538 zł. To jest najwyższe tempo w tym koszyku i jedno z najwyższych w województwie, a co ważne, liczone jest na dwustu z górą aktach po każdej stronie porównania, więc nie jest artefaktem małej próby.
Cenniki deweloperów
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 33 |
| Mediana ceny ofertowej | 7742 zł/m² |
| Kwartyle | 6600 do 7742 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 5492 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 108 |
W ustawowej bazie cen mieszkań stoją dziś w Żarach 33 lokale o medianie 7742 zł/m², czyli o 2250 zł powyżej ceny, po jakiej sprzedano tu 108 mieszkań z pierwszej sprzedaży.
Ta różnica, 41 procent, wymaga dwóch zastrzeżeń. Po pierwsze, akty kończą się w styczniu 2026, a cennik opisuje koniec lipca 2026, czyli dzieli je pół roku. Po drugie, 33 lokale to jedna inwestycja, a nie przekrój rynku.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 41 | 560 000 zł | 475 000 do 700 000 zł | 567 m² |
| Działka | 14 | 220 900 zł | 113 625 do 314 850 zł | 1019 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 20 z 41 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 567 m², czyli mowa w większości o zabudowie miejskiej.
Mediana działki, 220 900 zł, jest czwartą najwyższą w województwie, po Zielonej Górze i dwóch innych gminach, ale stoi na czternastu aktach.
Co z tego ma kupujący
Żary są największym rynkiem swojego subregionu i jednym z niewielu, w których wszystkie strony rynku kosztują tyle samo. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Mediana miasta jest tu wiarygodna, bo trzy strony rynku mieszczą się w 364 zł. Sprawdź datę ostatniego aktu w rejestrze, bo żarski kończy się 29 stycznia 2026, czyli ponad siedem miesięcy wcześniej niż żagański. I licz się z tym, że rynek wtórny drożeje tu o 15 procent rocznie, więc siedem miesięcy różnicy w danych to realna różnica w cenie.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Żagań leży 15 km stąd i jest tańszy o 606 zł na metrze, Lubsko 26 km i jest tańsze o 1946 zł, a Szprotawa o 1303 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Żarach, Żaganiu, Szprotawie i Lubsku. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
