Żagań zajmuje 645 miejsce wśród 861 polskich gmin (ranking według stanu z 21 września 2026) z medianą 4698 zł/m², o 22 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 22 800 osób, a stąd jest 15 km do Żar i 18 km do Szprotawy.
Liczby pochodzą z 411 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Rejestr żagański kończy się 7 września 2026 i jest jednym z najświeższych w całym województwie lubuskim.
Najciekawsza liczba tego wpisu leży poza medianą. W tych dwóch latach rejestr zanotował tu 37 aktów o medianie 1096 zł/m² i typowej cenie 50 033 zł za mieszkanie o powierzchni 45 m². To jest co dwunasta transakcja lokalowa w mieście i żadna z nich nie wchodzi do liczb poniżej.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Żaganiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 7 września 2026.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 37 aktów o medianie 1096 zł/m² i typowej cenie 50 033 zł przy 45 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 411 aktów. Mediana to 4698 zł/m², rozstęp kwartylowy od 3910 do 5442 zł/m², a typowe mieszkanie ma 50 m² i kosztuje 230 000 zł.
37 aktów po 1096 zł za metr
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Akty odjęte przez filtr | 37 |
| Mediana ceny za metr | 1096 zł/m² |
| Typowa cena | 50 033 zł |
| Typowy metraż | 45 m² |
| Udział w całym obrocie | 8 procent |
Rejestr nie zapisuje, kto był stroną sprzedającą, więc opisujemy to, co widać w liczbach: mieszkanie o typowej wielkości sprzedane za jedną piątą swojej rynkowej ceny, i to nie raz, tylko 37 razy w ciągu dwóch lat. Tak wygląda w rejestrze wykup lokali komunalnych przez dotychczasowych najemców.
Dla czytelnika ma to jeden praktyczny skutek. Jeśli ktoś liczy średnią cenę mieszkania w Żaganiu ze wszystkich aktów, dostanie liczbę zaniżoną o kilkaset złotych na metrze, bo co dwunasta transakcja w tym mieście nie jest sprzedażą na wolnym rynku.
Rynek pierwotny to tu szesnaście aktów
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 4658 | 395 | 229 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 5789 | 16 | 300 000 zł | 53 m² |
Rynek pierwotny to w Żaganiu 4 procent obrotu, czyli szesnaście transakcji w dwa lata. Jest o 1131 zł na metrze droższy, ale przy takiej próbie ta liczba opisuje kilkanaście mieszkań, a nie rynek.
W praktyce oznacza to, że mediana miasta i mediana rynku wtórnego to w Żaganiu niemal ta sama liczba: 4698 i 4658 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Śląska 45A | 5700 | 6 | 5 |
| Szprotawska 16A | 5573 | 5 | 0 |
| Różana 1 | 3672 | 8 | 1 |
Tylko trzy adresy zebrały w dwa lata choćby pięć transakcji, razem 19 aktów, czyli 5 procent rynku. Żagań jest rynkiem bardzo rozproszonym: nie ma tu budynku, który ustawiałby cenę, a rozpiętość między tymi trzema adresami, 2028 zł, jest większa niż różnica między Żaganiem a Żarami.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5076 | 49 | 1 |
| 35 do 50 m² | 4791 | 167 | 0 |
| 50 do 65 m² | 4830 | 114 | 9 |
| ponad 65 m² | 4359 | 81 | 6 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu łagodnie: od kawalerki do lokalu powyżej 65 m² mediana spada o 717 zł, czyli o 14 procent, a dwa środkowe przedziały są od siebie nie do odróżnienia.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 4824 | 78 | 34 m² |
| 3 | 4689 | 188 | 48 m² |
| 4 | 4834 | 111 | 62 m² |
| 5 | 4439 | 18 | 79 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Spadek nie jest tu równy, bo cztery izby kosztują tyle co dwie, i jest bardzo płytki: od dwóch izb do pięciu mediana traci 385 zł na metrze, czyli 8 procent.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3313 | 261 |
| 2022 | 3619 | 192 |
| 2023 | 4048 | 219 |
| 2024 | 4393 | 187 |
| 2025 | 4808 | 183 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 7 września, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 148 aktów przy medianie 4838 zł, czyli o 30 zł wyżej niż w całym 2025 roku.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 45 procent, czyli o 1495 zł na metrze.
Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje jednak wyraźne wyhamowanie: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 4847 zł/m² przy 213 aktach, a w dwunastu poprzednich 4580 zł przy 165 aktach, czyli wzrost o 5,8 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży daje niemal to samo, 5,3 procent.
Obie liczby mówią to samo: Żagań drożeje wolno, a tempo z ostatniego roku jest trzykrotnie niższe niż w sąsiednich Żarach.
Cennik dewelopera stoi 64 procent nad medianą miasta
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 77 |
| Mediana ceny ofertowej | 7700 zł/m² |
| Kwartyle | 7600 do 7738 zł/m² |
| Mediana miasta z aktów | 4698 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 16 |
W ustawowej bazie cen mieszkań stoi dziś w Żaganiu 77 lokali o medianie 7700 zł/m², przy bardzo wąskim rozstępie kwartylowym, co oznacza jedną inwestycję wycenioną jednolicie.
Ta różnica, 3002 zł na metrze, czyli 64 procent, wygląda dramatycznie i wymaga uczciwego zastrzeżenia: to nie są dwie miary tego samego. Po jednej stronie stoi cena nowego mieszkania, po drugiej mediana rynku, na którym pierwsza sprzedaż to szesnaście aktów w dwa lata, a reszta to zasób mający najczęściej kilkadziesiąt lat.
Prawdziwa informacja jest inna i ważna dla kogoś, kto tu kupuje. W Żaganiu pojawiła się oferta nowych mieszkań w cenach, jakich ten rynek dotąd nie widział, a rejestr pokaże dopiero za kilka kwartałów, po ile naprawdę się sprzedadzą.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 32 | 599 500 zł | 497 500 do 711 250 zł | 694 m² |
| Działka | 29 | 117 000 zł | 69 569 do 170 000 zł | 704 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Tylko 10 z 32 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 694 m², więc mediana 599 500 zł opisuje zabudowę miejską.
Warto zestawić dwie liczby: dom w Żaganiu kosztuje 599 500 zł, a typowe mieszkanie 230 000 zł, czyli 2,6 razy mniej.
Co z tego ma kupujący
Żagań jest rynkiem, który drożeje wolno, i miastem z jedną nową inwestycją w cenach nieporównywalnych z resztą. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie licz średniej ze wszystkich aktów, bo co dwunasty z nich opiewa na 50 tysięcy i zaniża wynik. Mediana miasta jest poza tym wiarygodna, bo rynek pierwotny to tu cztery procent obrotu. I nie podstawiaj ceny z cennika za cenę transakcyjną, bo dzieli je 3002 zł na metrze, a to zestawienie dwóch różnych produktów.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Żary leżą 15 km stąd i są droższe o 606 zł na metrze, Szprotawa 18 km i jest tańsza o 697 zł, a Lubsko o 1340 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Żarach, Żaganiu, Szprotawie i Lubsku. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
