Cztery miasta oddalone od Poznania o 36 do 53 km dzieli 849 zł na metrze, od 7170 zł we Wrześni do 6321 zł w Śremie. To 42 450 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, czyli różnica wyraźnie mniejsza niż wewnątrz samego obwarzanka Poznania.
Liczby pochodzą z 2567 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 804 we Wrześni.
Te cztery miasta nie sąsiadują ze sobą: Września leży na wschód od Poznania, Śrem na południe, Szamotuły na północny zachód, a łączy je tylko to, że wszystkie są powiatowymi ośrodkami w podobnej odległości od stolicy województwa. Właśnie dlatego dobrze pokazują, ile w Wielkopolsce zależy od miasta, a ile od odległości: odległość nie porządkuje ich cen ani trochę.
Najciekawsza liczba wychodzi po zestawieniu dwóch źródeł. Cenniki deweloperów stoją nad cenami z aktów notarialnych od 15 procent w Środzie Wielkopolskiej do 42 procent w Śremie, a tej największej różnicy upływ czasu między aktem a cennikiem nie tłumaczy.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe we Wrześni, Środzie Wielkopolskiej, Szamotułach, Śremie i Obornikach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Końce rozciągają się na ponad sześć miesięcy, od 11 grudnia 2025 w Środzie Wielkopolskiej do 19 czerwca 2026 w Szamotułach, i to jest najważniejsze zastrzeżenie tego porównania. Rejestr średzki nie zawiera całego pierwszego półrocza 2026 roku, a śremski kończy się na początku lutego.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań, aktualizowanej na bieżąco, i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech opisanych miastach filtr usunął łącznie 42 akty.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Do Poznania | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Września | 48 415 | 241 | 7170 | 7009 | 7843 | 804 | 53 km | 2026-05-26 |
| Środa Wielkopolska | 33 777 | 272 | 6959 | 6866 | 7447 | 390 | 36 km | 2025-12-11 |
| Szamotuły | 29 932 | 305 | 6714 | 7764 | 6289 | 390 | 38 km | 2026-06-19 |
| Śrem | 42 364 | 375 | 6321 | 6473 | 6221 | 445 | 45 km | 2026-02-04 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 869 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów (ranking według stanu z 16 października 2026), a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Dla porównania: Poznań ma 11 197 zł/m² i 34 miejsce w kraju.
Najdalsze miasto jest najdroższe, a najbliższe drugie: Września leży 53 km od Poznania i ma najwyższą medianę, Środa Wielkopolska 36 km i jest druga. Śrem, 45 km, jest ostatni. Ludność też ich nie porządkuje: Śrem jest drugim co do wielkości miastem koszyka i najtańszym.
Wszystkie cztery leżą powyżej mediany typowej polskiej gminy, a jednocześnie od 4027 do 4876 zł poniżej Poznania, czyli od 201 000 do 244 000 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Cennik dewelopera kontra akt notarialny
| Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² | Różnica | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|
| Śrem | 68 | 9167 | 6473 | +42 procent | 2026-02-04 |
| Września | 470 | 8468 | 7009 | +21 procent | 2026-05-26 |
| Środa Wielkopolska | 79 | 7900 | 6866 | +15 procent | 2025-12-11 |
| Szamotuły | 16 | 6919 | 7764 | −11 procent | 2026-06-19 |
Ta tabela wymaga jednego zastrzeżenia, bez którego byłaby myląca. Cenniki Wrześni i Szamotuł opisują początek listopada 2026 roku, Środy Wielkopolskiej i Śremu koniec lipca, a akty kończą się w każdym mieście kiedy indziej, więc część różnicy to po prostu upływ czasu.
Sam upływ czasu jej jednak nie tłumaczy. Rejestr śremski jest o niecałe cztery miesiące starszy od wrzesińskiego, a różnica wobec cennika jest w Śremie dwa razy większa. W Środzie Wielkopolskiej, gdzie między końcem rejestru a cennikiem leży najwięcej czasu, ponad siedem miesięcy, różnica jest najmniejsza z tych dodatnich.
Szamotuły są jedynym miastem, w którym cennik stoi poniżej aktów, i wynika to z tego, o czym piszemy niżej: tutejszy rynek pierwotny został w latach 2024 i 2025 zdominowany przez jedną drogą inwestycję, a to, co jest w sprzedaży dzisiaj, jest tańsze.
Praktyczny wniosek jest jeden i dotyczy każdego z tych miast. Cena z cennika i cena z aktu to dwie różne liczby i w tej okolicy różnią się nawet o dwie piąte. Nie da się jednej podstawić za drugą.
Szamotuły: jak jedna inwestycja podniosła i opuściła medianę miasta
Września i Środa Wielkopolska mają rynek pierwotny tańszy od wtórnego, tak jak niemal cała okolica Poznania, a w Śremie obie strony różnią się o 4 procent. Szamotuły są wyjątkiem, i to bardzo wyraźnym: rynek pierwotny kosztuje tu 7764 wobec 6289 zł na wtórnym, czyli o 23 procent drożej.
Powód stoi pod dwoma adresami. Budynki przy Staszica 20 i 22 dały 100 z 390 tutejszych transakcji, 96 z nich to pierwsza sprzedaż, a mediana obu klatek trzyma się w okolicy 8300 zł, czyli 1600 zł powyżej mediany miasta. 84 z tych 100 aktów podpisano w 2025 roku.
Kiedy ta inwestycja się skończyła, mediana miasta wróciła do poziomu istniejącego zasobu:
| Okres | Szamotuły, mediana zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| Ostatnie 12 miesięcy rejestru | 6240 | 157 |
| Poprzednie 12 miesięcy | 7534 | 236 |
Spadek o 17,2 procent i jednocześnie o jedną trzecią mniej transakcji. Na samym rynku wtórnym te same dwa okresy dają 6253 wobec 6424 zł, czyli spadek o 2,7 procent. To nie jest potanienie mieszkań, tylko zmiana składu transakcji, i jest to najczystszy przykład tego mechanizmu w całej serii wielkopolskiej.
Co się dzieje z cenami
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach | Zmiana na samym rynku wtórnym |
|---|---|---|---|---|---|
| Środa Wielkopolska | 7264 | 6476 | +12,2 procent | 277 | +15,6 procent |
| Śrem | 6489 | 5806 | +11,8 procent | 303 | +5,9 procent |
| Września | 7540 | 6806 | +10,8 procent | 448 | +17,9 procent |
| Szamotuły | 6240 | 7534 | −17,2 procent | 157 | −2,7 procent |
Każde miasto liczy swoje dwanaście miesięcy do końca własnego rejestru, a te różnią się o ponad pół roku, więc tej tabeli nie wolno czytać jako rankingu tempa. Wiersz Środy Wielkopolskiej kończy się w grudniu 2025, wiersz Szamotuł w czerwcu 2026.
Na medianie całego rynku trzy pierwsze miasta rosną w podobnym tempie, od 11 do 12 procent. Ostatnia kolumna pokazuje jednak, że to podobieństwo jest pozorne: na samym rynku wtórnym Września i Środa Wielkopolska drożeją o 16 do 18 procent, a Śrem o 6 procent, bo w Śremie wzrost mediany miasta niosą lokale od deweloperów. Kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu dotyczy ostatnia kolumna. Wiersz Szamotuł opisany jest wyżej i na medianie całego rynku nie mierzy cen.
Metraż waży tu więcej niż miasto
| Miasto | do 35 m², zł/m² | 35 do 50 m², zł/m² | 50 do 65 m², zł/m² | ponad 65 m², zł/m² | Rozpiętość |
|---|---|---|---|---|---|
| Szamotuły | 8164 | 8149 | 7441 | 5692 | 2472 |
| Środa Wielkopolska | 5664 | 7632 | 6746 | 5552 | 2080 |
| Śrem | 7194 | 6976 | 5988 | 5638 | 1556 |
| Września | 7123 | 7275 | 7300 | 6272 | 1028 |
We wszystkich czterech miastach różnica między najdroższym a najtańszym przedziałem metrażu jest większa niż różnica między najdroższym a najtańszym miastem koszyka, czyli 849 zł. Wybór metrażu waży tu więcej niż wybór miasta.
Wiersz Środy Wielkopolskiej ma odstający pierwszy przedział, ale stoi on na 22 transakcjach w dwa lata, więc mówi raczej o tym, że kawalerek się tam nie sprzedaje, niż o ich cenie.
We Wrześni ta sama zależność jest najsłabsza w koszyku: trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 177 zł.
Domy i działki
| Miasto | Akty na dom | Mediana ceny domu | Typowa działka pod domem | Akty na działkę | Mediana ceny działki |
|---|---|---|---|---|---|
| Września | 129 | 572 000 zł | 470 m² | 77 | 240 000 zł |
| Śrem | 101 | 570 000 zł | 570 m² | 11 | 30 873 zł |
| Szamotuły | 92 | 560 000 zł | 926 m² | 99 | 155 000 zł |
| Środa Wielkopolska | 133 | 484 499 zł | 339 m² | 82 | 155 000 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Trzy z czterech miast mają mediany ceny domu w przedziale 12 000 zł, od 560 000 do 572 000 zł, mimo bardzo różnych powierzchni działek: od 470 m² we Wrześni do 926 m² w Szamotułach. Środa Wielkopolska jest o 75 500 do 87 500 zł tańsza i sprzedaje najmniejsze działki, po 339 m².
Działkę pod dom pokazują trzy z czterech rejestrów. Szamotuły i Środa Wielkopolska mają tę samą medianę, 155 000 zł, przy działkach około tysiąca metrów i próbach 99 i 82 aktów; Września jest droższa, 240 000 zł przy 962 m² i 77 aktach. Śremska mediana 30 873 zł przy typowej powierzchni 219 m² opisuje drobne dokupowane fragmenty, a nie działki budowlane, i rynku działek pod dom ten rejestr nie pokazuje.
Trzy gminy bez własnego wpisu
- Oborniki, 33 831 mieszkańców: 347 aktów, mediana 6899 zł/m², 285 miejsce w kraju, rejestr do 11 czerwca 2026. Rynek pierwotny jest tu droższy od wtórnego, 7084 wobec 6726 zł, a mediana ostatnich dwunastu miesięcy, 6899 zł, jest niemal identyczna jak dwunastu poprzednich, 6880 zł, a na samym rynku wtórnym zmiana wynosi 1,9 procent, z 6568 do 6694 zł. To jedyna gmina tego koszyka, w której ceny stoją w miejscu. Mediana ceny domu wynosi 620 000 zł przy działce 762 m².
- Wronki, 18 523 mieszkańców: 113 aktów, mediana 6057 zł/m², 427 miejsce, rejestr do 16 czerwca 2026. Mediana ostatnich dwunastu miesięcy to 6582 zł wobec 5580 zł rok wcześniej, czyli wzrost o 18 procent przy 72 aktach, a na samym rynku wtórnym o 15 procent. Mediana ceny domu, 260 500 zł, jest tu najniższa w całym koszyku, a 33 z 64 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
- Nekla, 8060 mieszkańców: 78 aktów, mediana 6056 zł/m², 428 miejsce, rejestr do 24 kwietnia 2026. Rynek pierwotny, 6107 zł, i wtórny, 6003 zł, są tu praktycznie równe. Gmina leży 16 km od Wrześni i jest od niej o 1114 zł tańsza na metrze. W dwóch latach rejestr notuje jedną transakcję działką, z lutego 2025 roku.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań we Wrześni, gdzie w cennikach stoi 470 mieszkań
- Ceny mieszkań w Środzie Wielkopolskiej, gdzie duże mieszkanie jest o 2080 zł tańsze za metr
- Ceny mieszkań w Szamotułach, gdzie po wyprzedaniu jednej inwestycji mediana spadła o 17 procent
- Ceny mieszkań w Śremie, gdzie cennik stoi 42 procent nad aktami
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
