Września zajmuje 241 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 7170 zł/m², o 19 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 48 415 osób, a do centrum Poznania jest stąd 53 km.
Liczby pochodzą z 804 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To największy rynek mieszkaniowy w tym koszyku, prawie dwa razy większy niż drugi w kolejności Śrem.
Najmocniejsza liczba tego wpisu leży po stronie cenników. W ustawowej bazie, w której deweloperzy mają obowiązek publikować ceny, stoi we Wrześni 470 mieszkań o medianie 8468 zł/m². To jest zapas prawie sześciokrotnie większy niż w Środzie i siedmiokrotnie większy niż w Śremie, a jego mediana jest o 21 procent wyższa od ceny, po jakiej podpisano tu 369 aktów pierwszej sprzedaży.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe we Wrześni, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 26 maja 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując miasta z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Ta część danych jest aktualna na 4 listopada 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 22 akty o medianie 1614 zł/m² i typowej cenie 82 250 zł przy 55 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 804 akty. Mediana to 7170 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6351 do 8316 zł/m², a typowe mieszkanie ma 50 m² i kosztuje 374 900 zł.
Cenniki deweloperów stoją 21 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 470 |
| Mediana ceny ofertowej | 8468 zł/m² |
| Kwartyle | 7868 do 8908 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 7009 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 369 |
470 mieszkań w sprzedaży w mieście liczącym 48 tysięcy mieszkańców to bardzo dużo: w ciągu dwóch lat rejestr zanotował tu 369 transakcji pierwszej sprzedaży, więc bieżąca oferta jest o jedną czwartą większa od tego, co sprzedano przez ostatnie dwa lata.
Różnica między cennikiem a aktem wynosi 1459 zł na metrze, czyli 21 procent. Nie jest to jednak ta sama liczba mierzona dwa razy: akty opisują to, co sprzedano w latach 2024 i 2025, a cennik to, co stoi niesprzedane na początku listopada 2026, i te dwie rzeczy mogą się różnić zarówno ceną, jak i standardem.
Rozstęp kwartylowy cennika, od 7868 do 8908 zł, jest przy tym wąski, więc wrzesińscy deweloperzy wyceniają zapas podobnie. Trzy największe pozycje to 64 lokale przy Frezjowej 1 po 7868 zł, 63 przy Gnieźnieńskiej 28 po 8200 zł i 48 przy Pilskiej 20B po 8600 zł; najdroższe są 44 lokale przy Dmowskiego po 10 400 zł.
Rynek wtórny jest droższy o 834 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 7843 | 435 | 380 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 7009 | 369 | 373 856 zł | 51 m² |
Rynek dzieli się tu niemal na pół, a strona wtórna jest o 12 procent droższa za metr. Typowe mieszkanie ma po obu stronach niemal tyle samo, 49 i 51 m², więc metraż tej różnicy nie tłumaczy.
To samo odwrócenie widać w całym obwarzanku Poznania i w większości gmin tej części Wielkopolski. Rejestr notuje datę aktu notarialnego, a nie datę uzgodnienia ceny, więc obie liczby mogą opisywać dwa różne momenty rynku.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 7843 zł, a nie 7170 zł.
Osiem adresów daje jedną trzecią rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Gnieźnieńska 28L | 6825 | 51 | 48 |
| Gnieźnieńska 28N | 7187 | 43 | 43 |
| 17 Dywizji Piechoty 4B | 6710 | 41 | 40 |
| 17 Dywizji Piechoty 4A | 7860 | 30 | 29 |
| Frezjowa 1 | 7494 | 28 | 26 |
| Kamieni Szlachetnych 6B | 8221 | 27 | 26 |
| Romana Dmowskiego 12B | 7126 | 25 | 24 |
| Romana Dmowskiego 12A | 7590 | 24 | 22 |
Osiem adresów to 269 aktów, czyli 33 procent całego rynku miasta, i niemal wyłącznie pierwsza sprzedaż: 258 z 269 transakcji. Cztery inwestycje rozpisane na dwie klatki każda dają z tego większość: Gnieźnieńska 94 akty, 17 Dywizji Piechoty 71, Dmowskiego 49.
Rozpiętość między nimi wynosi 1511 zł na metrze, od 6710 zł przy 17 Dywizji Piechoty 4B do 8221 zł przy Kamieni Szlachetnych 6B. Co ciekawsze, różnica biegnie także wewnątrz jednej inwestycji: dwie klatki przy 17 Dywizji Piechoty dzieli 1150 zł, a przy Gnieźnieńskiej 362 zł.
Dla kupującego wniosek jest prosty: „nowe mieszkanie we Wrześni" nie ma jednej ceny, a różnica między najtańszą a najdroższą klatką to 75 550 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7123 | 64 | 6 |
| 35 do 50 m² | 7275 | 350 | 175 |
| 50 do 65 m² | 7300 | 275 | 124 |
| ponad 65 m² | 6272 | 115 | 64 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" tu nie działa. Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 177 zł i są nie do odróżnienia, a spada dopiero czwarty, o 1028 zł. W przedziale do 35 m² rynek pierwotny to zaledwie 6 transakcji na 64, czyli kawalerki są tu wyłącznie towarem z rynku wtórnego.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 6464 | 26 | 34 m² |
| 2 | 7410 | 322 | 42 m² |
| 3 | 7376 | 302 | 55 m² |
| 4 | 6345 | 116 | 67 m² |
| 5 | 5628 | 27 | 101 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Najdroższe za metr są mieszkania dwu- i trzyizbowe, a nie najmniejsze: lokal jednoizbowy jest o 946 zł na metrze tańszy od dwuizbowego. Spadek od dwóch do pięciu izb wynosi 1782 zł na metrze.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4486 | 542 |
| 2022 | 4928 | 471 |
| 2023 | 5830 | 472 |
| 2024 | 6712 | 389 |
| 2025 | 7100 | 417 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 26 maja, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 210 aktów przy medianie 7486 zł, czyli wyższej niż w całym 2025 roku i przy bardzo wysokim tempie transakcji.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 58 procent, czyli o 2614 zł na metrze.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7540 zł/m² przy 448 aktach, a w dwunastu poprzednich 6806 zł przy 385 aktach, czyli wzrost o 10,8 procent. Liczba transakcji wzrosła o 16 procent, więc ceny rosną przy rosnącym obrocie.
To jest mediana całego rynku. Na samym rynku wtórnym te same dwa okresy dają 8342 zł przy 239 aktach wobec 7073 zł przy 221 aktach, czyli wzrost o 17,9 procent. Odsprzedawane mieszkania drożały więc szybciej niż miasto jako całość, a mediana miasta rośnie wolniej, bo w ostatnich dwunastu miesiącach ma w sobie więcej tańszych lokali z rynku pierwotnego.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 129 | 572 000 zł | 460 000 do 700 000 zł | 470 m² |
| Działka | 77 | 240 000 zł | 173 000 do 390 000 zł | 962 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 37 ze 129 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 470 m², czyli sprzedaje się tu głównie zabudowę szeregową i bliźniaczą.
Rynek gruntu jest tu wyraźny: 77 transakcji w dwa lata, ostatnia 15 maja 2026, mediana 240 000 zł przy typowej powierzchni 962 m², a połowa aktów mieści się między 173 000 a 390 000 zł. Działka pod dom kosztuje tu więc mniej więcej dwie piąte mediany ceny domu.
Co z tego ma kupujący
Września ma największy rynek i największy zapas nowych mieszkań w tym koszyku. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie podstawiaj ceny z cennika za cenę transakcyjną, bo te dwie liczby dzieli tu 1459 zł na metrze. Sprawdź, do której klatki należy mieszkanie, bo różnice wewnątrz jednej inwestycji sięgają 1150 zł. I przy odsprzedaży pracuj na liczbie 7843 zł, o 673 zł wyższej od mediany miasta.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Środa Wielkopolska leży 26 km stąd i jest tańsza o 211 zł na metrze, Śrem 57 km i jest tańszy o 849 zł, a Szamotuły po drugiej stronie Poznania i są tańsze o 456 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen we Wrześni, Środzie Wielkopolskiej, Szamotułach i Śremie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
