Śrem zajmuje 375 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 6321 zł/m², o 5 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 42 364 osoby, a do centrum Poznania jest stąd 45 km.
Liczby pochodzą z 445 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Śrem jest najtańszym miastem tego koszyka, o 849 zł na metrze tańszym od Wrześni i o 638 zł od Środy Wielkopolskiej.
Najmocniejsza liczba tego wpisu to zestawienie dwóch źródeł. Deweloperzy mają w Śremie w cennikach 68 mieszkań o medianie 9167 zł/m², a rejestr notuje 176 aktów pierwszej sprzedaży o medianie 6473 zł. Różnica wynosi 42 procent i jest największa wśród czterech miast opisanych w tym zestawieniu.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Śremie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 4 lutego 2026. Rejestr śremski jest zamrożony u źródła na początku lutego, więc opisuje stan o cztery miesiące starszy niż rejestr wrzesiński i o cztery i pół miesiąca starszy niż szamotulski. To najważniejsze zastrzeżenie tego wpisu i o tę różnicę trzeba poprawiać każde porównanie Śremu z sąsiadami.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań, aktualizowanej na bieżąco, i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 1145 zł/m² i typowej cenie 79 000 zł przy 52 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 445 aktów. Mediana to 6321 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5265 do 7366 zł/m², a typowe mieszkanie ma 52 m² i kosztuje 343 000 zł.
Cennik i akt: 2694 zł różnicy na metrze
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 68 |
| Mediana ceny ofertowej | 9167 zł/m² |
| Kwartyle cennika | 8300 do 10 000 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 6473 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 176 |
Te dwie liczby dzieli 2694 zł na metrze, czyli 42 procent, i zanim ktoś wyciągnie z tego wniosek o cenach w Śremie, trzeba powiedzieć, czego one dotyczą.
Akty opisują to, co sprzedano między lipcem 2024 a początkiem lutego 2026, a cennik to, co stało niesprzedane pod koniec lipca 2026. Rejestr śremski jest zamrożony na lutym, więc między tymi dwoma pomiarami leży pół roku, którego w tych danych po prostu nie ma. Część różnicy to więc czas, a nie towar.
Reszta różnicy jest jednak zbyt duża, żeby czas ją wyjaśnił. Dla porównania: we Wrześni ta sama różnica wynosi 18 procent, a w Środzie Wielkopolskiej 15 procent, mimo że rejestr wrzesiński jest świeższy o niecałe cztery miesiące. Śrem ma w sprzedaży towar wyceniany wyraźnie wyżej niż to, co się w nim dotąd typowo sprzedawało: po 9167 zł za metr albo drożej podpisano w oknie analizy 27 z 445 aktów, czyli 6 procent.
Rynek pierwotny jest droższy o 252 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6473 | 176 | 362 450 zł | 49 m² |
| Wtórny | 6221 | 269 | 330 000 zł | 53 m² |
Mieszkanie od dewelopera jest w Śremie droższe za metr niż odsprzedawane, o 4 procent. We Wrześni, Środzie Wielkopolskiej i w niemal całym obwarzanku Poznania jest odwrotnie; z czterech miast koszyka tak jak Śrem wyglądają tylko Szamotuły, gdzie różnicę robi jedna droga inwestycja.
Różnica jest przy tym niewielka, 252 zł, i przy 176 oraz 269 aktach nie należy z niej robić tezy. Wystarczy zapamiętać, że w Śremie obie strony rynku kosztują mniej więcej tyle samo, co samo w sobie odróżnia to miasto od sąsiadów.
Adresy, na których podpisano najwięcej aktów
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| gen. Władysława Sikorskiego 4 | 6438 | 23 | 7 |
| Adama Mickiewicza 5B | 6748 | 15 | 15 |
| Hebanowa 8 | 7262 | 11 | 11 |
| Stefana Grota Roweckiego 4 | 6667 | 9 | 0 |
| Jana Kilińskiego 2B | 8529 | 8 | 7 |
| Hebanowa 10 | 7296 | 8 | 8 |
| Jana Kochanowskiego 1 | 5010 | 8 | 1 |
| Józefa Chełmońskiego 7 | 9222 | 6 | 0 |
Osiem adresów to 88 aktów, czyli 20 procent rynku miasta, czyli rynek jest tu znacznie mniej skoncentrowany niż we Wrześni, gdzie osiem adresów daje jedną trzecią transakcji.
Rozpiętość jest za to bardzo szeroka: od 5010 zł przy Kochanowskiego 1 do 9222 zł przy Chełmońskiego 7, czyli 4212 zł na metrze. To 210 600 zł różnicy na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, wewnątrz jednego czterdziestotysięcznego miasta. Oba skrajne adresy stoją jednak na ośmiu i sześciu transakcjach, więc są to wskazówki, a nie pomiary.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7194 | 51 | 24 |
| 35 do 50 m² | 6976 | 158 | 65 |
| 50 do 65 m² | 5988 | 133 | 23 |
| ponad 65 m² | 5638 | 103 | 64 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku i bardzo mocno: między kawalerką a lokalem powyżej 65 m² różnica wynosi 1556 zł na metrze, czyli 22 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7070 | 11 | 33 m² |
| 2 | 7262 | 102 | 38 m² |
| 3 | 6583 | 185 | 51 m² |
| 4 | 5672 | 100 | 61 m² |
| 5 | 5067 | 40 | 89 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Spadek od dwóch do pięciu izb wynosi 2195 zł na metrze, czyli 30 procent, i jest to jeden z najostrzejszych takich gradientów w tej serii. W Śremie duże mieszkanie jest tanie, i to bardzo.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4324 | 291 |
| 2022 | 4690 | 305 |
| 2023 | 5214 | 190 |
| 2024 | 5844 | 324 |
| 2025 | 6434 | 284 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 4 lutego i notuje z niego zaledwie 44 akty.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 49 procent, czyli o 2110 zł na metrze. Rejestry Środy Wielkopolskiej i Szamotuł zaczynają się dopiero w 2023 roku, więc tak długiego porównania nie da się dla nich zrobić.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 6489 zł/m² przy 303 aktach, a w dwunastu poprzednich 5806 zł przy 317 aktach, czyli wzrost o 11,8 procent. Na samym rynku wtórnym wzrost jest o połowę mniejszy: 6292 zł przy 183 aktach wobec 5940 zł przy 158 aktach, czyli 5,9 procent. Udział rynku pierwotnego w obrocie spadł przy tym z 159 do 120 aktów, więc szybszy wzrost mediany miasta niesie strona deweloperska: lokale z pierwszej sprzedaży podrożały w tych samych okresach z 5631 do 6650 zł. Te dwanaście miesięcy kończy się jednak w lutym 2026, a nie w czerwcu, więc opisują inny okres niż ta sama liczba dla Wrześni czy Szamotuł.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 101 | 570 000 zł | 473 000 do 713 000 zł | 570 m² |
| Działka | 11 | 30 873 zł | 18 125 do 153 209 zł | 219 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 36 ze 101 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami. Mediana ceny domu, 570 000 zł, jest niemal identyczna jak we Wrześni.
Wiersz z działkami wygląda dziwnie i wymaga wyjaśnienia. Mediana 30 873 zł przy typowej powierzchni 219 m² to nie są działki budowlane, tylko drobne grunty: dojazdy, dokupowane fragmenty sąsiednich parceli, udziały. W dwa lata rejestr notuje ich jedenaście, ostatnią 2 lutego 2026, a górny kwartyl, 153 209 zł, pokazuje, że pełne działki są wśród nich pojedyncze. Rynku działek pod dom ten rejestr w Śremie po prostu nie pokazuje, i jest to luka w danych źródłowych, a nie brak transakcji.
Co z tego ma kupujący
Śrem jest najtańszym miastem koszyka, ma najstarszy rejestr i największą różnicę między cennikiem a aktem. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Pamiętaj, że liczby z aktów kończą się na lutym 2026, więc cena z ostatnich miesięcy może być wyższa, niż pokazuje ta analiza. Nie przyjmuj 9167 zł z cennika jako ceny rynku, bo tyle albo więcej zapłacono tu w oknie analizy tylko przy 27 z 445 aktów. I licz osobno cenę dużego mieszkania, bo powyżej 65 m² mediana spada do 5638 zł, o 683 zł poniżej mediany miasta.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Środa Wielkopolska leży 30 km stąd i jest droższa o 638 zł na metrze, Września 57 km i jest droższa o 849 zł, a Szamotuły po drugiej stronie Poznania i są droższe o 393 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen we Wrześni, Środzie Wielkopolskiej, Szamotułach i Śremie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
