Szamotuły zajmują 305 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 6714 zł/m², o 11 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 29 932 osoby, a do centrum Poznania jest stąd 38 km.
Liczby pochodzą z 390 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, przy rejestrze sięgającym 19 czerwca 2026, czyli najświeższym w tym koszyku.
Ten rynek trzeba jednak opisać przez jedną inwestycję, bo bez niej żadna z jego liczb nie ma sensu. Dwa budynki przy Staszica 20 i 22 dały 100 ze 390 transakcji, a 84 z nich podpisano w samym 2025 roku. W styczniu 2025 rejestr notuje w całych Szamotułach 62 akty, z czego 59 to pierwsza sprzedaż, przy typowych piętnastu aktach miesięcznie. Kiedy ta inwestycja się skończyła, mediana ostatnich dwunastu miesięcy spadła do 6240 zł wobec 7534 zł w dwunastu poprzednich, czyli o 17,2 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Szamotułach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 19 czerwca 2026. Sam rejestr sięga wstecz tylko do 2022 roku i notuje z 2021 roku jedną transakcję, a z 2022 trzydzieści dwie, więc porównania wieloletnie są tu nieporównywalnie słabsze niż w sąsiednich powiatach.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 12 aktów o medianie 1600 zł/m² i typowej cenie 85 504 zł przy 53 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 390 aktów. Mediana to 6714 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5514 do 8288 zł/m², a typowe mieszkanie ma 55 m² i kosztuje 393 000 zł.
Jedna inwestycja i cała reszta miasta
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Stanisława Staszica 22 | 8450 | 53 | 49 |
| Stanisława Staszica 20 | 8287 | 47 | 47 |
| Łąkowa 12A | 7738 | 8 | 8 |
| Łąkowa 12B | 7534 | 8 | 8 |
| Sportowa 42 | 8401 | 5 | 0 |
Dwa budynki przy Staszica to 100 aktów, czyli 26 procent całego rynku miasta, i 96 z nich to pierwsza sprzedaż. Trzeci co do wielkości adres ma osiem transakcji, czyli sześć razy mniej niż jeden z tych dwóch budynków.
Sprzedaż tej inwestycji rozłożyła się w czasie tak:
| Rok | Staszica 20, akty | Staszica 22, akty | Mediana Staszica 20, zł/m² | Mediana Staszica 22, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 8 | 6 | 8423 | 8482 |
| 2025 | 38 | 46 | 8265 | 8436 |
| 2026 | 1 | 1 | 8249 | 7618 |
W 2026 roku zostały z niej dwie transakcje. Cena metra w samej inwestycji przez cały ten czas prawie się nie ruszyła: roczne mediany obu klatek mieszczą się między 8249 a 8482 zł, poza jedną transakcją z 2026 roku po 7618 zł. To nie ona spadła. Spadła mediana miasta, bo zniknęły z niej transakcje, które ją podnosiły.
Mediana miasta spadła o 17 procent
| Okres | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| Ostatnie 12 miesięcy rejestru | 6240 | 157 |
| Poprzednie 12 miesięcy | 7534 | 236 |
Spadek o 17,2 procent i o jedną trzecią mniej transakcji. Widać go także w tabeli rocznej: mediana 2025 roku wyniosła 7441 zł przy 241 aktach, a niepełnego 2026 roku 6400 zł przy 60 aktach.
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2022 | 4741 | 32 |
| 2023 | 5107 | 112 |
| 2024 | 5798 | 139 |
| 2025 | 7441 | 241 |
Rok 2026 stoi poza tabelą, bo rejestr kończy się 19 czerwca.
Tego spadku nie należy czytać jako potanienia mieszkań w Szamotułach. Rok 2025 był rokiem, w którym jedna nowa inwestycja o cenie metra o ponad 1600 zł wyższej od mediany miasta stanowiła jedną trzecią obrotu; rok 2026 jest rokiem bez niej. Mediana mierzy w takiej sytuacji skład transakcji, a nie ceny.
Żeby to pokazać liczbą: mediana rynku wtórnego wynosi w Szamotułach 6289 zł i jest bardzo blisko mediany ostatnich dwunastu miesięcy, czyli 6240 zł. Po zniknięciu inwestycji miasto wróciło do ceny swojego istniejącego zasobu.
Potwierdza to ten sam podział na dwa okresy policzony dla samego rynku wtórnego: 6253 zł przy 103 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 6424 zł przy 89 aktach w poprzednich, czyli spadek o 2,7 procent. Siedemnaście procent mediany całego miasta to skład transakcji, a nie cena odsprzedawanych mieszkań.
Rynek pierwotny jest droższy o 1475 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7764 | 201 | 440 000 zł | 57 m² |
| Wtórny | 6289 | 189 | 335 000 zł | 54 m² |
Rynek pierwotny jest tu o 23 procent droższy od wtórnego, czyli tak, jak w typowym polskim mieście, i odwrotnie niż w obwarzanku Poznania oraz we Wrześni.
Wyjaśnienie stoi w poprzednim rozdziale: niemal połowę tutejszego rynku pierwotnego stanowi jedna inwestycja przy Staszica, 96 aktów na 201, wyceniona o ponad 1600 zł powyżej mediany miasta. Bez niej ta różnica byłaby znacznie mniejsza.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 6289 zł, o 425 zł niższą od mediany miasta.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8164 | 30 | 11 |
| 35 do 50 m² | 8149 | 117 | 62 |
| 50 do 65 m² | 7441 | 107 | 43 |
| ponad 65 m² | 5692 | 136 | 85 |
Próg przy 65 m² jest tu wyjątkowo ostry: mediana spada o 1749 zł, czyli o 24 procent, a lokale powyżej tej granicy to 35 procent rynku. Trzy pierwsze przedziały rozciągają się natomiast tylko na 723 zł.
Cenniki deweloperów
Ustawowa baza cen ofertowych obejmuje w Szamotułach na początku listopada 2026 16 lokali o medianie 6919 zł/m² i kwartylach od 6510 do 7800 zł. Szesnaście mieszkań to resztka zapasu, a nie obraz rynku, i tak trzeba tę liczbę czytać.
Warto ją jednak zestawić z ceną, po jakiej sprzedawała się inwestycja przy Staszica, czyli około 8340 zł. Bieżąca oferta w Szamotułach jest tańsza od tego, co sprzedano w niej w 2025 roku, co w tej serii zdarza się rzadko i jest zgodne z resztą obrazu tego rynku.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 92 | 560 000 zł | 389 194 do 665 000 zł | 926 m² |
| Działka | 99 | 155 000 zł | 111 950 do 200 000 zł | 958 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 45 z 92 aktów na dom, czyli niemal połowa, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana 560 000 zł opisuje w dużej części siedliska, a nie pojedyncze domy.
Typowa działka pod domem ma tu 926 m², czyli dwa razy więcej niż we Wrześni, co pasuje do miasta o luźniejszej zabudowie.
Rynek gruntu jest tu większy niż rynek domów: 99 transakcji w oknie, ostatnia 25 czerwca 2026, mediana 155 000 zł przy typowej powierzchni 958 m², a połowa aktów mieści się między 111 950 a 200 000 zł. Działka pod dom kosztuje tu więc mniej więcej 28 procent mediany ceny domu.
Co z tego ma kupujący
Szamotuły to rynek, w którym jeden budynek decyduje o tym, jak wygląda cała statystyka. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie porównuj oferty do mediany miasta z 2025 roku, bo tamta liczba opisuje w jednej trzeciej jedną inwestycję. Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 6289 zł. I sprawdź metraż, bo powyżej 65 m² mediana spada do 5692 zł, czyli o jedną czwartą.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Śrem leży po drugiej stronie Poznania i jest tańszy o 393 zł na metrze, Środa Wielkopolska jest droższa o 245 zł, a Września droższa o 456 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen we Wrześni, Środzie Wielkopolskiej, Szamotułach i Śremie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
