Pięć miast aglomeracji wałbrzyskiej dzieli 3311 zł na metrze, od 5649 zł w Szczawnie-Zdroju do 2338 zł w Boguszowie-Gorcach. Wszystkie leżą w promieniu 23 km od Wałbrzycha, a dwa najbardziej skrajne, Szczawno i Boguszów, dzieli od niego odpowiednio 6 i 8 km.
Liczby pochodzą z 3264 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To największy koszyk w całej dolnośląskiej serii.
Najważniejsze w tym zestawieniu jest to, że Wałbrzych jest jedynym z pięciu miast, w którym ceny spadają, i to na próbie większej niż cztery pozostałe razem wzięte. Sześć kilometrów dalej, w Szczawnie-Zdroju, mieszkania z drugiej ręki podrożały w tym samym czasie o 16,2 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez miasto Wałbrzych oraz przez starostwa powiatowe w Wałbrzychu, Świdnicy i Kamiennej Górze, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. Te końce dzieli blisko sześć miesięcy: Szczawno-Zdrój i Kamienna Góra kończą się 12 marca 2026, Boguszów-Gorce 25 marca, Świebodzice 2 lipca, a Wałbrzych 3 września.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W pięciu miastach filtr usunął łącznie 42 akty, z czego 25 w samym Wałbrzychu.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Pięć miast, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Szczawno-Zdrój | 5090 | 495 | 5649 | 5256 | 5906 | 139 |
| Świebodzice | 21 469 | 581 | 5164 | 6899 | 4721 | 287 |
| Wałbrzych | 97 546 | 658 | 4572 | 6354 | 4442 | 2250 |
| Kamienna Góra | 16 710 | 700 | 4161 | 6224 | 3639 | 267 |
| Boguszów-Gorce | 13 959 | 834 | 2338 | 1654 | 3131 | 321 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Wszystkie pięć miast leży poniżej tej mediany, co odróżnia ten koszyk od wszystkich poprzednich w tej serii.
Wałbrzych zasługuje na osobne zdanie. Wśród 39 polskich miast powyżej 90 tysięcy mieszkańców taniej jest tylko w Bytomiu, który ma 4356 zł/m². Miasto stutysięczne z medianą 4572 zł to zjawisko w skali kraju wyjątkowe.
Kolumna „rynek pierwotny" jest w tym koszyku najbardziej myląca ze wszystkich, jakie w tej serii pokazywaliśmy, i w trzech z pięciu miast nie opisuje tego, co sugeruje jej nazwa. Najjaskrawszy jest Boguszów-Gorce, gdzie rynek pierwotny to 1654 zł, czyli o 47 procent MNIEJ niż wtórny.
Kiedy mediana kłamie, i w którą stronę
| Miasto | Mediana miasta, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Różnica | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|---|
| Szczawno-Zdrój | 5649 | 5906 | +257 | 42 procent |
| Świebodzice | 5164 | 4721 | −443 | 12 procent |
| Wałbrzych | 4572 | 4442 | −130 | 12 procent |
| Kamienna Góra | 4161 | 3639 | −522 | 12 procent |
| Boguszów-Gorce | 2338 | 3131 | +793 | 33 procent |
To jest najważniejsza tabela tego zestawienia, bo w dwóch miastach mediana miasta jest NIŻSZA od tego, co płaci się za zwykłe mieszkanie, a to układ, którego w poprzednich koszykach nie było ani razu.
Mechanizm jest ten sam w obu przypadkach. Rejestr oznacza jako pierwszą sprzedaż każdą transakcję, w której lokal po raz pierwszy zmienia właściciela, a w miastach o dużym zasobie komunalnym oznacza to głównie sprzedaż mieszkań dotychczasowym lokatorom, po cenie z bonifikatą.
W Boguszowie-Gorcach takich aktów jest 106, czyli jedna trzecia całego obrotu, po 1654 zł za metr. Skutek: publikowana mediana miasta, 2338 zł, jest o 793 zł niższa od realnej ceny mieszkania. W Szczawnie-Zdroju to 37 aktów po 4470 zł, obok 21 aktów prawdziwej nowej zabudowy po 7859 zł, i te dwie grupy dają razem medianę pierwotną 5256 zł, która nie opisuje ani jednej, ani drugiej.
W trzech pozostałych miastach układ jest normalny i mediana miasta jest zawyżona: w Kamiennej Górze o 522 zł, w Świebodzicach o 443 zł, w Wałbrzychu o 130 zł.
Po odjęciu pierwszej sprzedaży rozpiętość koszyka maleje z 3311 do 2775 zł na metrze, od 5906 zł w Szczawnie do 3131 zł w Boguszowie. To rzadkie: zwykle po odjęciu deweloperów różnice między miastami rosną.
Kierunek cen: jedno miasto w dół, cztery w górę
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Szczawno-Zdrój | 6362 zł/m² | +33,3 procent | 6536 zł/m² | +16,2 procent |
| Świebodzice | 5410 zł/m² | +11,3 procent | 4774 zł/m² | +3,3 procent |
| Boguszów-Gorce | 2432 zł/m² | +6,1 procent | 3213 zł/m² | +8,5 procent |
| Kamienna Góra | 3996 zł/m² | +1,7 procent | 3951 zł/m² | +30,7 procent |
| Wałbrzych | 4462 zł/m² | −4,1 procent | 4361 zł/m² | −4,1 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Wałbrzych jest jedynym miastem koszyka z dwiema liczbami ujemnymi, i jest to zarazem najlepiej udokumentowany spadek w całej tej serii: 1079 i 996 transakcji w ostatnich dwunastu miesiącach, 1012 i 842 w poprzednich. Przy takich próbach nie ma mowy o przypadku.
Cztery pozostałe miasta rosną, ale każde z innego powodu i z inną wiarygodnością:
- Szczawno-Zdrój, plus 16,2 procent na rynku wtórnym, na próbie 50 transakcji. Kierunek jednoznaczny, skala niepewna.
- Kamienna Góra, plus 30,7 procent, ale z bazy 3022 zł, czyli wyjątkowo niskiej, i przy 147 wobec 117 aktów. Lewa kolumna pokazuje tam 1,7 procent, bo w poprzednim okresie sprzedała się cała miejscowa inwestycja deweloperska.
- Boguszów-Gorce, plus 8,5 procent, jedyne miasto koszyka, w którym prawa kolumna jest wyższa od lewej z powodu wykupu lokali komunalnych.
- Świebodzice, plus 3,3 procent, przy 11,3 procent w medianie miasta. Realne tempo jest tu trzy razy niższe od pozornego.
Wspólny obraz jest więc taki: w aglomeracji wałbrzyskiej mieszkania drożeją wszędzie poza samym Wałbrzychem.
W cennikach czeka 169 lokali
| Miasto | Lokale w cenniku | Mediana cennikowa, zł/m² | Mediana aktów pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Wałbrzych | 165 | 8519 | 6354 |
| Świebodzice | 4 | 6379 | 6899 |
| Szczawno-Zdrój | 0 | brak | 5256 |
| Kamienna Góra | 0 | brak | 6224 |
| Boguszów-Gorce | 0 | brak | 1654 |
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Praktycznie cała oferta deweloperska tej aglomeracji mieści się w Wałbrzychu, i to w dwóch inwestycjach: 114 lokali przy Podwalu po 7956 zł i 51 przy Kątowej po 9497 zł. Cztery mieszkania w Świebodzicach to resztki jednej inwestycji, a w trzech pozostałych miastach nie ma nic.
Wałbrzyski cennik leży przy tym 2165 zł powyżej mediany zamkniętych aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 34 procent, i 3947 zł powyżej mediany całego miasta. Kupujący, który patrzy na ofertę deweloperską, ogląda produkt niemal dwa razy droższy niż typowa transakcja w tym mieście.
Domy i działki
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami | Działki, akty |
|---|---|---|---|---|---|
| Szczawno-Zdrój | 16 | 763 888 zł | 794 m² | 50 procent | 9 |
| Kamienna Góra | 5 | 650 000 zł | 402 m² | 20 procent | 0 |
| Świebodzice | 25 | 594 900 zł | 636 m² | 28 procent | 12 |
| Wałbrzych | 141 | 586 000 zł | 536 m² | 40 procent | 55 |
| Boguszów-Gorce | 12 | 453 000 zł | 734 m² | 42 procent | 24 |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Tylko Wałbrzych ma tu próbę, na której da się cokolwiek oprzeć: 141 aktów. Cztery pozostałe miasta mieszczą się w pięciu do dwudziestu pięciu transakcjach i podajemy je jako rząd wielkości.
Kolumna ostatnia wymaga osobnego ostrzeżenia. Tylko w Wałbrzychu rejestr notuje działki o typowej powierzchni 552 m², czyli takie, które są parcelami. W Boguszowie-Gorcach typowa powierzchnia w 24 aktach to 25 m², w Świebodzicach 19 m², a w Szczawnie 69 m², więc są to fragmenty i udziały w gruncie, a nie działki budowlane. Kamienna Góra nie notuje w oknie ani jednej transakcji działką. O cenie parceli w czterech z pięciu miast ten rejestr nie mówi nic.
Pięć gmin obok
Poza piątką z tabeli powiaty wałbrzyski i kamiennogórski niosą pięć kolejnych gmin z próbą co najmniej trzydziestu aktów, i wszystkie są tańsze od czterech z pięciu miast:
- Lubawka: 3529 zł/m² przy 68 aktach, 751 miejsce w kraju
- Jedlina-Zdrój: 3490 zł/m² przy 82 aktach, 754 miejsce
- Głuszyca: 2951 zł/m² przy 115 aktach, 794 miejsce. Warto ją czytać ostrożnie, bo powtarza się w niej wzorzec Boguszowa: 47 ze 115 aktów to pierwsza sprzedaż, a sam rynek wtórny wynosi 2838 zł.
- Mieroszów: 2876 zł/m² przy 94 aktach, 800 miejsce
- Walim: 2090 zł/m² przy 51 aktach, 851 miejsce. To najtańsza gmina w tej części województwa.
Cztery dalsze gminy obu powiatów, Czarny Bór, Stare Bogaczowice, wiejska gmina Kamienna Góra i Marciszów, mają w oknie od 15 do 25 aktów, czyli poniżej progu, i ich median nie podajemy.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Szczawno-Zdrój: 282 450 zł, a z drugiej ręki 295 300 zł
- Świebodzice: 258 200 zł, a z drugiej ręki 236 050 zł
- Wałbrzych: 228 600 zł, a z drugiej ręki 222 100 zł
- Kamienna Góra: 208 050 zł, a z drugiej ręki 181 950 zł
- Boguszów-Gorce: 116 900 zł, a z drugiej ręki 156 550 zł
Rozpiętość wynosi 165 550 zł przy medianie miasta i 138 750 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki, czyli przy porównywalnym produkcie mniejsza. Warto zauważyć, że za pięćdziesiąt metrów w Szczawnie-Zdroju kupuje się prawie dwa i pół takiego samego mieszkania w Boguszowie-Gorcach, a oba miasteczka leżą po przeciwnych stronach Wałbrzycha, w odległości sześciu i ośmiu kilometrów od jego centrum.
Cała ta aglomeracja mieści się przy tym poniżej jednej liczby: za pięćdziesiąt metrów w każdym z tych pięciu miast płaci się mniej niż za trzydzieści metrów we Wrocławiu.
Analizy poszczególnych miast
Wszystkie pięć miast opisujemy osobno, z podziałem na dzielnice, adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Wałbrzychu
- Ceny mieszkań w Świebodzicach
- Ceny mieszkań w Szczawnie-Zdroju
- Ceny mieszkań w Kamiennej Górze
- Ceny mieszkań w Boguszowie-Gorcach
Sąsiednią ziemię kłodzką zestawiamy w porównaniu Kłodzka, Polanicy, Kudowy, Nowej Rudy i Bystrzycy, Karkonosze w porównaniu Jeleniej Góry, Karpacza, Szklarskiej Poręby i Kowar, a Wrocław w analizie cen na osiedlach Wrocławia. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
