Wałbrzych zajmuje 658 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 4572 zł/m², o 24 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 97 546 osób, czyli o 7461 mniej niż w 2020 roku.
Liczby pochodzą z 2250 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To największa próba w całej dolnośląskiej serii.
Najciekawsze w tym wpisie są dwie rzeczy. Wśród 39 polskich miast powyżej 90 tysięcy mieszkańców taniej jest tylko w Bytomiu, który ma 4356 zł/m². I obie miary kierunku cen są tu ujemne, każda oparta na około tysiącu transakcji, więc jest to jeden z najlepiej udokumentowanych spadków w tej serii.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez miasto Wałbrzych, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 3 września 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 25 aktów o medianie 1103 zł/m² i typowej cenie 50 000 zł za 40 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 2250 aktów. Mediana to 4572 zł/m², rozstęp kwartylowy od 3388 do 5637 zł/m², a typowe mieszkanie ma 45 m² i kosztuje 200 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 43 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6354 | 280 | 317 000 zł | 52 m² |
| Wtórny | 4442 | 1970 | 195 000 zł | 45 m² |
Różnica wynosi 1912 zł na metrze, czyli 43 procent. Rynek pierwotny to 12 procent obrotu, czyli 280 aktów, i jak na miasto stutysięczne jest to udział niski.
Dla kupującego oznacza to, że mediana miasta jest zawyżona o 130 zł względem tego, co kupuje 88 procent rynku. Punkt odniesienia dla mieszkania z drugiej ręki to 4442 zł.
Warto przy tym zobaczyć, ile to jest w złotówkach. Typowe wałbrzyskie mieszkanie z drugiej ręki, 45 m², kosztuje 195 000 zł. Za tę kwotę we Wrocławiu kupuje się szesnaście metrów.
Dwadzieścia jeden dzielnic
| Dzielnica | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty | Mediana bez pierwszej sprzedaży | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Podzamcze | 5460 | 426 | 117 | 5352 | 52 m² |
| Biały Kamień | 5234 | 171 | 74 | 3676 | 51 m² |
| Poniatów | 5119 | 163 | 0 | 5119 | 42 m² |
| Piaskowa Góra | 5076 | 298 | 24 | 5158 | 41 m² |
| Opoka | 5046 | 52 | 0 | 5046 | 45 m² |
| Rozłoga | 4495 | 53 | 0 | 4495 | 47 m² |
| Konradów | 4139 | 94 | 5 | 4158 | 39 m² |
| Kamionek | 3902 | 19 | 1 | 3970 | 46 m² |
| Nowe Miasto | 3887 | 231 | 8 | 3869 | 45 m² |
| Stary Zdrój | 3849 | 156 | 4 | 3849 | 44 m² |
| Rusinowa | 3735 | 41 | 2 | 3795 | 43 m² |
| Szczawienko | 3550 | 55 | 5 | 3784 | 43 m² |
| Gaj | 3482 | 16 | 0 | 3482 | 53 m² |
| Podgórze | 3442 | 158 | 18 | 3446 | 43 m² |
| Śródmieście | 3369 | 224 | 15 | 3381 | 50 m² |
| Sobięcin | 3213 | 80 | 6 | 3213 | 46 m² |
Wałbrzych jest jednym z niewielu miast tej serii, w którym rejestr lokalizuje wszystkie transakcje w dzielnicach. Szesnaście powyższych zbiera 2237 aktów, a pozostałe trzynaście przypada na pięć najmniejszych dzielnic, gdzie mieszkań się praktycznie nie sprzedaje.
Rozpiętość między dzielnicami wynosi 2247 zł na metrze, od 3213 zł na Sobięcinie do 5460 zł na Podzamczu, czyli 1,7 raza. Po odjęciu pierwszej sprzedaży rozpiętość niemal się nie zmienia i wynosi 2139 zł, więc w Wałbrzychu różnica między dzielnicami jest prawdziwa, a nie zbudowana z nowej zabudowy.
Jeden wyjątek jest jaskrawy i wart uwagi każdego, kto ogląda tam mieszkanie. Biały Kamień ma medianę 5234 zł, ale bez pierwszej sprzedaży już tylko 3676 zł. 74 ze 171 aktów to nowa zabudowa, a różnica między obiema kolumnami wynosi 1558 zł, największą w mieście. Kupując tam mieszkanie w starym budynku, nie należy porównywać go z medianą dzielnicy.
Cztery dzielnice tworzą górną półkę, wszystkie po 5046 do 5460 zł: Podzamcze, Poniatów, Piaskowa Góra i Opoka. Trzy z nich to wielkopłytowe osiedla z lat siedemdziesiątych i osiemdziesiątych, i to one, a nie śródmieście, są w Wałbrzychu najdroższe.
Na dole tabeli jest Śródmieście z 3369 zł i Sobięcin z 3213 zł, czyli o 38 i 41 procent poniżej Podzamcza. Podzamcze i Piaskowa Góra to razem 724 akty, czyli jedna trzecia obrotu całego miasta.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Podwale 2 | 8656 | 16 | 16 |
| Podwale 4 | 8344 | 31 | 29 |
| Józefa Wybickiego 3 | 8049 | 19 | 18 |
| Józefa Wybickiego 5 | 8046 | 16 | 16 |
| Józefa Wybickiego 1 | 7990 | 19 | 19 |
| Józefa Wybickiego 2 | 7935 | 5 | 5 |
| Józefa Wybickiego 6 | 7933 | 11 | 11 |
| Husarska 5 | 7329 | 17 | 17 |
| Grodzka 5 | 6920 | 5 | 0 |
| Jacka Malczewskiego 13 | 6212 | 6 | 0 |
| Husarska 3 | 6168 | 16 | 16 |
| Basztowa 5 | 5316 | 12 | 6 |
| Basztowa 78 | 5315 | 22 | 11 |
| Basztowa 7 | 5282 | 12 | 6 |
| Basztowa 76 | 5223 | 22 | 15 |
| Ksawerego Dunikowskiego 25 | 5198 | 8 | 4 |
| Długa 49 | 5192 | 5 | 0 |
| Kątowa 2 | 5059 | 7 | 0 |
| Długa 33 | 4944 | 5 | 0 |
| Bukietowa 3 | 4878 | 5 | 0 |
| Piaskowa 1A | 3629 | 6 | 0 |
| Wrocławska 49 | 3379 | 5 | 1 |
| Stanisława Moniuszki 3 | 3014 | 9 | 1 |
| gen. Stefana Grota-Roweckiego 4 | 2796 | 6 | 3 |
| gen. Stefana Grota-Roweckiego 11 | 2792 | 5 | 2 |
Dwadzieścia pięć adresów zebrało co najmniej pięć transakcji.
Górna część tabeli to jeden mechanizm. Podwale, Wybickiego i Husarska to razem 150 aktów, z czego 147 to pierwsza sprzedaż, czyli 53 procent całej nowej zabudowy sprzedanej w Wałbrzychu w tym okresie. Ceny w tych budynkach idą od 6168 do 8656 zł, czyli od 1,3 do 1,9 raza mediany miasta.
Środek tabeli to rynek mieszany, głównie Basztowa, gdzie w czterech budynkach zawarto 68 aktów po 5223 do 5316 zł, w tym 38 pierwszej sprzedaży.
Dół tabeli pokazuje drugi biegun miasta. Grota-Roweckiego 4 i 11 to 2796 i 2792 zł za metr, czyli o 5860 zł mniej niż Podwale 2, przy odległości kilku kilometrów. W jednym mieście metr kosztuje 2792 i 8656 zł.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4418 | 434 | 30 |
| 35 do 50 m² | 4644 | 931 | 96 |
| 50 do 65 m² | 4816 | 586 | 94 |
| ponad 65 m² | 4248 | 299 | 60 |
To jest najbardziej płaska tabela metraży w całej dolnośląskiej serii dla miasta tej wielkości. Cztery przedziały mieszczą się w 568 zł na metrze, od 4248 do 4816 zł, a reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" nie działa: najtańsze za metr są kawalerki i mieszkania największe, a najdroższe te od 50 do 65 m².
Wyjaśnienie leży w tabeli dzielnic. W Wałbrzychu o cenie decyduje dzielnica i stan budynku, a nie metraż. Kawalerka w Sobięcinie i pięćdziesiąt metrów na Podzamczu to dwa różne rynki, a różnica między nimi, 2247 zł, jest prawie cztery razy większa niż cała rozpiętość między przedziałami wielkości.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 4864 | 50 | 25 m² |
| 2 | 4332 | 374 | 34 m² |
| 3 | 4744 | 737 | 45 m² |
| 4 | 4842 | 364 | 59 m² |
| 5 | 5023 | 49 | 71 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w Wałbrzychu podaje je przy 1582 z 2250 aktów.
Ta tabela też nie schodzi. Mieszkania dwuizbowe są najtańsze za metr, 4332 zł, a wśród klas liczących setki aktów najdroższe są czteroizbowe, 4842 zł; pięcioizbowe, 5023 zł, stoją na 49 aktach. To odwrotność normalnego układu i mówi o tym, jaki zasób kryje się za którą liczbą: dwie izby to zwykle stara kamienica w Śródmieściu, cztery izby to blok na Podzamczu.
Praktyczny wniosek jest taki sam jak wyżej. W Wałbrzychu nie da się wycenić mieszkania po metrażu ani po liczbie izb. Bez dzielnicy i bez stanu budynku obie te tabele są bezużyteczne.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 2803 | 1321 |
| 2022 | 3687 | 828 |
| 2023 | 4134 | 877 |
| 2024 | 4549 | 935 |
| 2025 | 4617 | 1191 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 3 września i notuje z niego 614 aktów o medianie 4408 zł, czyli o 209 zł poniżej całego roku 2025.
Od 2021 do 2025 roku mediana Wałbrzycha urosła o 65 procent, ale tempo gasło z każdym rokiem: 884 zł, potem 447, potem 415, wreszcie 68 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru jest jednoznaczne: cały rynek 4462 zł/m² przy 1079 aktach wobec 4654 zł przy 1012 aktach, czyli spadek o 4,1 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 4361 zł przy 996 aktach wobec 4546 zł przy 842 aktach, czyli również spadek o 4,1 procent.
Obie liczby są ujemne, identyczne co do dziesiątej części procenta i każda stoi na około tysiącu transakcji. W całej tej serii nie ma drugiego tak dobrze udokumentowanego spadku. Wałbrzych, po czterech latach wzrostów, zaczął tanieć, i nie jest to efekt składu transakcji, bo widać to również po odjęciu deweloperów.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań są dziś w Wałbrzychu 165 lokali o medianie 8519 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 7714 do 9265 zł. Dane pochodzą z 2 października 2026.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Cennik leży 2165 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 34 procent, i 3947 zł powyżej mediany całego miasta.
Te 165 mieszkań to dwie inwestycje: 114 lokali przy Podwalu o medianie 7956 zł i 51 przy Kątowej o medianie 9498 zł. Zestawienie pierwszej z tabelą adresów jest pouczające: przy Podwalu zamknięte akty poszły po 8344 do 8656 zł, a to, co zostało w sprzedaży, oferowane jest po 7956 zł, czyli taniej niż to, co już sprzedano.
Warto też zauważyć skalę. Sto sześćdziesiąt pięć mieszkań w ofercie przy 280 aktach pierwszej sprzedaży z dwóch lat oznacza, że w Wałbrzychu, w odróżnieniu od reszty tego regionu, rynek pierwotny wciąż działa.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 141 | 586 000 zł | 450 000 do 755 000 zł | 536 m² |
| Działka | 55 | 69 372 zł | 29 100 do 131 500 zł | 552 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 57 ze 141 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 40 procent, co przy dziewiętnastowiecznej zabudowie z oficynami nie dziwi. Typowa działka pod domem ma 536 m².
Mediana domu, 586 000 zł, jest 2,6 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 228 600 zł.
Rynek gruntu jest w Wałbrzychu mierzalny, w odróżnieniu od większości miast tego regionu: 55 transakcji przy typowej powierzchni 552 m² i medianie 69 372 zł, przy czym rozstęp kwartylowy od 29 100 do 131 500 zł pokazuje, że w tej liczbie siedzą i udziały, i pełne parcele. Ostatni akt pochodzi z lipca 2026 roku.
Co z tego ma kupujący
Wałbrzych jest miastem, w którym mediana mówi mało, a dzielnica mówi wszystko. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Zacznij od dzielnicy, nie od metrażu, bo między Sobięcinem a Podzamczem jest 2247 zł na metrze, a między najmniejszym a największym mieszkaniem tylko 568 zł. Na Białym Kamieniu odejmij nową zabudowę, bo mediana dzielnicy, 5234 zł, spada bez niej do 3676 zł. I licz się ze spadkiem, nie ze wzrostem, bo obie miary dwunastomiesięczne są tu ujemne o cztery procent, każda na około tysiącu transakcji.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Szczawno-Zdrój, oddalone o 6 km, jest droższe o 1077 zł na metrze, Świebodzice o 592 zł, Kamienna Góra tańsza o 411 zł, a Boguszów-Gorce o 2234 zł. Całą piątkę zestawiamy w porównaniu cen w aglomeracji wałbrzyskiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
