Świebodzice zajmują 581 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5164 zł/m², o 14 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 21 469 osób, a stąd jest 13 km do Wałbrzycha.
Liczby pochodzą z 287 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym wpisie jest to, że reguła metrażu działa tu dokładnie na odwrót. Mieszkania powyżej 65 m² kosztują 6007 zł za metr, a te od 35 do 50 m² tylko 4572 zł. Jest to jedyne miasto w tym koszyku, w którym duży lokal jest droższy za metr od małego, i jest po temu konkretny powód.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Świdnicy, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 2 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 8 aktów o medianie 935 zł/m² i typowej cenie 39 950 zł za 41 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 287 aktów. Mediana to 5164 zł/m², rozstęp kwartylowy od 3668 do 6595 zł/m², a typowe mieszkanie ma 51 m² i kosztuje 250 000 zł.
Rynek pierwotny to lokale osiemdziesięciopięciometrowe
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6899 | 34 | 562 300 zł | 85 m² |
| Wtórny | 4721 | 253 | 230 000 zł | 48 m² |
Różnica wynosi 2178 zł na metrze, czyli 46 procent, ale najważniejsza liczba jest w ostatniej kolumnie. Typowy lokal z pierwszej sprzedaży ma w Świebodzicach 85 m², czyli o 37 metrów więcej niż typowe mieszkanie z drugiej ręki.
To nie jest budownictwo wielorodzinne w zwykłym rozumieniu. Osiemdziesiąt pięć metrów i cena całkowita 562 300 zł opisują zabudowę szeregową i bliźniaczą sprzedawaną jako lokale, i to ona odpowiada za wszystkie osobliwości tabel niżej.
Rynek pierwotny to 12 procent obrotu, czyli 34 akty. Dla kupującego liczy się druga liczba: 4721 zł to cena mieszkania w Świebodzicach, o 443 zł poniżej mediany miasta.
Trzy dzielnice
| Dzielnica | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty | Mediana bez pierwszej sprzedaży | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Pełcznica | 6198 | 151 | 33 | 5638 | 61 m² |
| Ciernie | 4543 | 10 | 1 | 3930 | 37 m² |
| Śródmieście | 4229 | 126 | 0 | 4229 | 46 m² |
Rejestr lokalizuje w Świebodzicach wszystkie 287 aktów, co w tej serii zdarza się rzadko.
Pełcznica jest droższa od Śródmieścia o 1969 zł na metrze, czyli o 47 procent, i to ona odpowiada za całą nową zabudowę: 33 z 34 aktów pierwszej sprzedaży w mieście.
Po odjęciu pierwszej sprzedaży różnica maleje, ale nie znika: 5638 wobec 4229 zł, czyli 1409 zł. Innymi słowy, prawie trzy czwarte różnicy między dzielnicami jest prawdziwe, a reszta to nowa zabudowa.
Typowy metraż też się różni: 61 m² na Pełcznicy wobec 46 m² w Śródmieściu. Pełcznica to dzielnica nowszej zabudowy z większymi lokalami, Śródmieście to zasób przedwojenny.
Ciernie, z dziesięcioma transakcjami, podajemy dla porządku i nie należy z nich wyciągać wniosków.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Generała Józefa Hallera 24 | 6503 | 5 | 4 |
| Osiedle Sudeckie 10 | 4721 | 5 | 0 |
W Świebodzicach tylko dwa adresy zebrały co najmniej pięć transakcji, i te dwa wiersze są dobrym skrótem całego miasta: nowa zabudowa przy Hallera po 6503 zł i blok na Osiedlu Sudeckim po 4721 zł, czyli dokładnie na medianie rynku wtórnego.
Rozproszenie reszty rynku oznacza, że wycena musi tu zejść do konkretnego budynku. Dzielnica daje pierwszy przedział, ale nic ponadto.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4755 | 42 | 0 |
| 35 do 50 m² | 4572 | 92 | 1 |
| 50 do 65 m² | 5366 | 55 | 0 |
| ponad 65 m² | 6007 | 98 | 33 |
Ta tabela jest odwrócona: im większe mieszkanie, tym droższy metr, od 4572 zł w przedziale od 35 do 50 m² do 6007 zł powyżej 65 m².
Ostatnia kolumna tłumaczy to w całości. 33 z 34 aktów pierwszej sprzedaży leżą w ostatnim wierszu, bo świebodzicka nowa zabudowa to lokale osiemdziesięciopięciometrowe. Przedziały mniejsze są za to niemal czystym rynkiem wtórnym.
Jeżeli patrzeć wyłącznie na pierwsze trzy wiersze, obejmujące 189 aktów i jedną transakcję pierwszej sprzedaży, obraz jest już zwyczajny: od 4572 do 5366 zł, czyli 794 zł rozpiętości, bez wyraźnej reguły.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 3923 | 12 | 29 m² |
| 2 | 4050 | 62 | 36 m² |
| 3 | 5696 | 129 | 54 m² |
| 4 | 4799 | 55 | 64 m² |
| 5 | 4165 | 11 | 86 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w Świebodzicach podaje je przy 271 z 287 aktów. Powyższa tabela obejmuje 269 z nich, bo dwa lokale sześcioizbowe pomijamy jako pojedyncze przypadki.
Także ta tabela nie schodzi. Najdroższe za metr są mieszkania trzyizbowe, 5696 zł, a najtańsze jednoizbowe, 3923 zł. Wiersz trzeci zbiera 129 transakcji, czyli 45 procent rynku, i to on wyznacza medianę miasta.
Praktyczny wniosek: w Świebodzicach ani metraż, ani liczba izb nie prowadzą do ceny. Prowadzi do niej dzielnica i to, czy lokal jest nową zabudową, czy zasobem istniejącym.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3888 | 199 |
| 2022 | 4244 | 182 |
| 2023 | 5052 | 178 |
| 2024 | 4364 | 128 |
| 2025 | 5328 | 167 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 2 lipca i notuje z niego 78 aktów o medianie 5324 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Świebodzic urosła o 37 procent, ale rok 2024, z najmniejszą liczbą transakcji w całym rejestrze, wypadł 688 zł poniżej roku 2023. Przy stu kilkudziesięciu aktach rocznie takie wahnięcia opisują skład transakcji, a nie ceny.
Porównanie liczone względem końca rejestru: cały rynek 5410 zł/m² przy 165 aktach wobec 4860 zł przy 122 aktach, czyli wzrost o 11,3 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 4774 zł przy 140 aktach wobec 4620 zł przy 113 aktach, czyli wzrost o 3,3 procent.
Obie liczby są dodatnie, ale różnią się trzykrotnie. Prawa jest tą, która opisuje kupującego mieszkanie: w Świebodzicach zasób istniejący podrożał w rok o 3,3 procent. Reszta różnicy to nowa zabudowa, której w poprzednim roku sprzedano mniej.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań są dziś w Świebodzicach 4 lokale o medianie 6379 zł/m². Dane pochodzą z 28 sierpnia 2026.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży, a cztery mieszkania to resztki, nie rynek. Wszystkie leżą przy tej samej ulicy co adres z górnego wiersza tabeli adresów.
Wartość informacyjna jest w tym, czego tu nie ma: przy 34 aktach pierwszej sprzedaży z dwóch lat oferta deweloperska w Świebodzicach praktycznie się wyczerpała.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 25 | 594 900 zł | 504 800 do 840 000 zł | 636 m² |
| Działka | 12 | 16 000 zł | 6684 do 18 000 zł | 19 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 7 z 25 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 28 procent.
Mediana domu, 594 900 zł, jest 2,3 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 258 200 zł.
Wiersz o działkach wymaga ostrzeżenia. Typowa powierzchnia w tych dwunastu transakcjach to 19 m², więc nie są to działki budowlane, tylko drobne fragmenty i udziały w gruncie. O cenie działki budowlanej w Świebodzicach ten rejestr nie mówi nic i nie należy liczby 16 000 zł traktować jako ceny parceli.
Co z tego ma kupujący
Świebodzice są miastem, w którym wszystkie zwykłe reguły wyceny są odwrócone przez jeden czynnik: nową zabudowę o dużych metrażach. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Używaj mediany rynku wtórnego, czyli 4721 zł, jeśli kupujesz mieszkanie w istniejącym budynku. Zacznij od dzielnicy, bo Pełcznica i Śródmieście dzieli 1409 zł na metrze nawet po odjęciu nowej zabudowy. I nie stosuj reguły „mniejsze znaczy drożej za metr", bo w Świebodzicach jest odwrotnie i wynika to ze składu oferty, a nie z rynku.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Szczawno-Zdrój jest droższe o 485 zł na metrze, Wałbrzych tańszy o 592 zł, Kamienna Góra o 1003 zł, a Boguszów-Gorce o 2826 zł. Całą piątkę zestawiamy w porównaniu cen w aglomeracji wałbrzyskiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
