Kamienna Góra zajmuje 700 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 4161 zł/m², o 31 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 16 710 osób, czyli o 1363 mniej niż w 2020 roku, a stąd jest 23 km do Wałbrzycha.
Liczby pochodzą z 267 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym wpisie jest rozejście się dwóch miar kierunku cen, i to rozejście wyjątkowo szerokie. Mediana miasta wzrosła w ostatnich dwunastu miesiącach o 1,7 procent, a mieszkania z drugiej ręki o 30,7 procent. Obie liczby są poprawnie policzone i niżej pokazujemy, skąd bierze się różnica.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kamiennej Górze, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 12 marca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 694 zł/m² i typowej cenie 44 734 zł za 48 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 267 aktów. Mediana to 4161 zł/m², rozstęp kwartylowy od 2678 do 5572 zł/m², a typowe mieszkanie ma 44 m² i kosztuje 180 000 zł.
Rynek pierwotny to jedna inwestycja
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6224 | 33 | 263 680 zł | 40 m² |
| Wtórny | 3639 | 234 | 160 839 zł | 44 m² |
Różnica wynosi 2585 zł na metrze, czyli 71 procent. Rynek pierwotny to jednak tylko 12 procent obrotu, czyli 33 akty, i wszystkie pochodzą w praktyce z jednego budynku, o czym niżej.
Dla kupującego liczy się druga liczba. Rynek wtórny to 234 z 267 aktów i 3639 zł za metr, i to jest cena mieszkania w Kamiennej Górze. Mediana miasta leży 522 zł powyżej niej, bo podnosi ją ta jedna inwestycja.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Klonowa 4 | 6229 | 38 | 33 |
| Piastowska 25 | 3421 | 5 | 0 |
Dwa adresy zebrały co najmniej pięć transakcji, i te dwa wiersze opisują całą strukturę tego rynku.
Klonowa 4 to 38 aktów, czyli 14 procent obrotu całego miasta, i wszystkie 33 transakcje pierwszej sprzedaży w Kamiennej Górze. Cena 6229 zł za metr jest tam 1,7 raza wyższa od mediany rynku wtórnego.
Piastowska 25 pokazuje drugi biegun: pięć aktów po 3421 zł, ani jednego nowego, czyli o 218 zł poniżej mediany rynku wtórnego miasta.
Pozostałe 224 transakcje rozkładają się po adresach, z których żaden nie powtarza się nawet pięć razy. Poza Klonową nie ma w Kamiennej Górze ceny za ulicę, a wycena musi zejść do konkretnego budynku i jego stanu.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 3659 | 59 | 4 |
| 35 do 50 m² | 4740 | 121 | 29 |
| 50 do 65 m² | 4183 | 59 | 0 |
| ponad 65 m² | 2837 | 28 | 0 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" nie działa tu w górnej części tabeli: najdroższy jest przedział od 35 do 50 m², a nie kawalerki. Powód jest w ostatniej kolumnie, bo 29 z 33 aktów pierwszej sprzedaży leży właśnie tam, w mieszkaniach o typowych czterdziestu metrach z inwestycji przy Klonowej.
Dwa dolne wiersze są za to czyste, bez ani jednej nowej transakcji, i to one pokazują prawdziwy rynek wtórny: 4183 zł dla mieszkań od 50 do 65 m² i 2837 zł powyżej 65 m². Różnica między nimi wynosi 1346 zł, czyli 32 procent.
Ostatni wiersz wart jest przeliczenia. Mieszkanie osiemdziesięciometrowe kosztuje w Kamiennej Górze przy tej medianie około 227 000 zł, czyli mniej niż kawalerka w wielu miastach tej serii.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 3592 | 16 | 25 m² |
| 2 | 4965 | 81 | 40 m² |
| 3 | 3669 | 125 | 45 m² |
| 4 | 4420 | 40 | 63 m² |
| 5 | 4005 | 5 | 87 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w Kamiennej Górze podaje je przy wszystkich 267 aktach.
Ta tabela nie schodzi w żadną stronę. Najdroższe za metr są mieszkania dwuizbowe, 4965 zł, a najtańsze jednoizbowe, 3592 zł, i różnica między nimi wynosi 1373 zł. Wiersz drugi zawiera większość lokali z inwestycji przy Klonowej, wiersz trzeci, najliczniejszy ze 125 aktami, to zwykły zasób mieszkaniowy miasta.
Praktyczny wniosek: w Kamiennej Górze ani metraż, ani liczba izb nie prowadzą do ceny, dopóki nie wiadomo, czy mieszkanie pochodzi z nowej zabudowy, czy z zasobu istniejącego.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2023 | 4086 | 67 |
| 2024 | 3482 | 156 |
| 2025 | 3951 | 143 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Kamiennogórski rejestr zaczyna się dopiero w 2023 roku, więc historia jest tu krótsza niż w pozostałych miastach koszyka i nie da się z niej odczytać pełnego cyklu. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 12 marca i notuje z niego 30 aktów o medianie 4292 zł.
Rok 2023 z medianą 4086 zł stoi na 67 aktach, czyli mniej niż połowie kolejnych roczników, więc porównywanie z nim jest ryzykowne. Wiarygodny jest ruch z 2024 na 2025: z 3482 na 3951 zł, czyli wzrost o 13 procent.
Porównanie liczone względem końca rejestru rozchodzi się bardzo szeroko: cały rynek 3996 zł/m² przy 150 aktach wobec 3929 zł przy 147 aktach, czyli wzrost o 1,7 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 3951 zł przy 147 aktach wobec 3022 zł przy 117 aktach, czyli wzrost o 30,7 procent.
Mechanizm jest tu prosty i wart wyjaśnienia, bo powtarza się w całej serii. Inwestycja przy Klonowej sprzedawała się głównie w poprzednim dwunastomiesięcznym okresie: było w nim 30 aktów pierwszej sprzedaży, a w ostatnim tylko trzy. Te 30 aktów po ponad 6000 zł podniosło ówczesną medianę całego miasta do 3929 zł, choć sam rynek wtórny stał wtedy na 3022 zł.
Skutek jest taki, że lewa kolumna porównuje rynek z deweloperem do rynku bez dewelopera i przez to prawie nic nie pokazuje, a prawa porównuje to samo z tym samym.
Uczciwy wniosek: kamiennogórski rynek wtórny wyraźnie odbił, o około trzydzieści procent w rok, z niskiej bazy 3022 zł, na próbach 147 i 117 transakcji. Jest to jeden z najmocniejszych wzrostów w całej dolnośląskiej serii, ale trzeba pamiętać, że punktem wyjścia była cena wyjątkowo niska.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, nie ma dziś w Kamiennej Górze ani jednego mieszkania.
Potwierdza to obraz z tabeli adresów: inwestycja przy Klonowej została wyprzedana, a nowej oferty w mieście nie ma. Kupujący ma do wyboru wyłącznie zasób istniejący, wyceniany na 3639 zł za metr.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 5 | 650 000 zł | 540 000 do 720 000 zł | 402 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Pięć aktów to za mało, żeby podać cenę domu w Kamiennej Górze, i podajemy tę liczbę wyłącznie jako rząd wielkości. Jeden z tych pięciu dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami. Ostatni akt pochodzi z września 2025 roku.
Działek nie ma w tabeli, bo w całym oknie rejestr nie notuje w Kamiennej Górze ani jednej transakcji działką. To luka w danych źródłowych, a nie stwierdzenie, że gruntu nikt tu nie kupował.
Co z tego ma kupujący
Kamienna Góra jest miastem, w którym jedna inwestycja przy jednej ulicy przestawia wszystkie tabele. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Używaj mediany rynku wtórnego, czyli 3639 zł, bo cały rynek pierwotny miasta to jeden budynek. Czytaj kierunek cen z prawej kolumny, gdzie rynek wtórny odbił o 30,7 procent, a nie z mediany miasta, która porównuje dwa różne składy transakcji. I pamiętaj, że baza była niska: 3022 zł za metr rok wcześniej to jedna z najniższych liczb w tej serii.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Szczawno-Zdrój jest droższe o 1488 zł na metrze, Świebodzice o 1003 zł, Wałbrzych o 411 zł, a Boguszów-Gorce tańszy o 1823 zł. Całą piątkę zestawiamy w porównaniu cen w aglomeracji wałbrzyskiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
