Boguszów-Gorce zajmuje 834 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 2338 zł/m², o 61 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 13 959 osób, a stąd jest 8 km do Wałbrzycha.
Liczby pochodzą z 321 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Ta mediana jest jednak liczbą, którą trzeba czytać z jednym zastrzeżeniem, i to zastrzeżenie jest treścią wpisu. Mieszkanie z drugiej ręki kosztuje tu 3131 zł za metr, czyli o 793 zł więcej niż wynosi mediana miasta. Różnicę robi 106 aktów, które rejestr oznacza jako pierwszą sprzedaż, a które poszły po 1654 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Wałbrzychu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 4 lipca 2024 do 25 marca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 3 akty o medianie 575 zł/m² i typowej cenie 33 000 zł za 57 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 321 aktów. Mediana to 2338 zł/m², rozstęp kwartylowy od 1649 do 3750 zł/m², a typowe mieszkanie ma 43 m² i kosztuje 110 000 zł.
Rynek pierwotny jest o 47 procent tańszy od wtórnego
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 3131 | 215 | 130 000 zł | 42 m² |
| Pierwotny | 1654 | 106 | 80 400 zł | 46 m² |
To jest tabela odwrócona względem całej reszty tej serii, i nie znaczy ona, że w Boguszowie-Gorcach da się kupić nowe mieszkanie za 1654 zł za metr.
Rejestr oznacza jako pierwszą sprzedaż każdą transakcję, w której lokal po raz pierwszy zmienia właściciela, a w mieście o starym zasobie komunalnym oznacza to przede wszystkim sprzedaż mieszkań dotychczasowym lokatorom, po cenie z bonifikatą, a nie obrót rynkowy.
Skala jest tu wyjątkowa nawet jak na tę serię. 106 z 321 aktów, czyli jedna trzecia całego obrotu, poszło po medianie 1654 zł za metr i 80 400 zł za mieszkanie o typowych 46 m².
Te akty zostają w naszych liczbach, bo filtr transakcji nierynkowych tnie poniżej 30 procent mediany roku, czyli poniżej mniej więcej 720 zł, a one leżą wyraźnie powyżej tej granicy. Ich wpływ na obraz miasta jest jednak duży i mierzalny: mediana miasta, 2338 zł, leży 793 zł poniżej rzeczywistego rynku wtórnego.
Dla kupującego wniosek jest jednoznaczny: jedyna użyteczna liczba w tym mieście to 3131 zł za metr.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| 1 Maja 58 | 2949 | 5 | 0 |
W Boguszowie-Gorcach tylko jeden adres zebrał w tym okresie co najmniej pięć transakcji, i jest to blok z drugiej ręki po 2949 zł za metr, czyli o 182 zł poniżej mediany rynku wtórnego miasta.
Pozostałe 316 transakcji rozkłada się po adresach, z których żaden nie powtarza się nawet pięć razy. W mieście o takim rozproszeniu nie istnieje coś takiego jak cena za osiedle, a każda wycena musi zejść do konkretnego budynku i jego stanu technicznego.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 2463 | 81 | 22 |
| 35 do 50 m² | 2657 | 127 | 37 |
| 50 do 65 m² | 2048 | 75 | 33 |
| ponad 65 m² | 2107 | 38 | 14 |
Ta tabela jest zaburzona przez pierwszą sprzedaż w każdym wierszu, więc nie należy z niej odczytywać reguły metrażu. Rozpiętość między przedziałami wynosi 609 zł, od 2048 do 2657 zł, i jest mniejsza niż różnica między medianą miasta a rynkiem wtórnym.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 1978 | 16 | 24 m² |
| 2 | 2440 | 90 | 35 m² |
| 3 | 2432 | 133 | 46 m² |
| 4 | 2515 | 45 | 57 m² |
| 5 | 2431 | 10 | 74 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w Boguszowie-Gorcach podaje je przy 294 z 321 aktów.
To jest najbardziej płaska tabela izb w całej dolnośląskiej serii. Wiersze od dwóch do pięciu izb mieszczą się w 84 zł na metrze, od 2431 do 2515 zł, mimo że typowy metraż rośnie z 35 do 74 m².
Wniosek jest praktyczny i dotyczy każdego, kto tu kupuje. W Boguszowie-Gorcach cena metra nie zależy ani od metrażu, ani od liczby izb. Zależy od tego, w jakim stanie jest budynek i czy transakcja jest zwykłym obrotem, czy wykupem lokalu przez dotychczasowego najemcę.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 1762 | 236 |
| 2022 | 1852 | 192 |
| 2023 | 2198 | 188 |
| 2024 | 2352 | 204 |
| 2025 | 2402 | 184 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 25 marca i notuje z niego 39 aktów o medianie 2343 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Boguszowa-Gorc urosła o 36 procent, bez ani jednego roku spadku, ale jest to najwolniejszy wzrost w całym koszyku. Dla porównania: Wałbrzych w tym samym czasie urósł o 65 procent.
Porównanie liczone względem końca rejestru jest tu za to dodatnie po obu stronach: cały rynek 2432 zł/m² przy 179 aktach wobec 2292 zł przy 192 aktach, czyli wzrost o 6,1 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 3213 zł przy 127 aktach wobec 2962 zł przy 126 aktach, czyli wzrost o 8,5 procent.
Obie liczby są dodatnie, a prawa jest wyższa od lewej. To odróżnia Boguszów od Wałbrzycha, gdzie obie były ujemne, i oznacza, że mieszkania z drugiej ręki podrożały tu w rok o 8,5 procent, na próbie 127 transakcji. W najtańszym mieście koszyka rynek rośnie najszybciej.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, nie ma dziś w Boguszowie-Gorcach ani jednego mieszkania.
Jest to całkowicie spójne z resztą wpisu: w tym mieście nie ma rynku pierwotnego w normalnym rozumieniu, a kolumna o tej nazwie opisuje wykup zasobu komunalnego.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 12 | 453 000 zł | 366 250 do 590 000 zł | 734 m² |
| Działka | 24 | 10 000 zł | 9098 do 22 551 zł | 25 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 5 z 12 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 42 procent, a dwanaście transakcji to próba, z której podajemy rząd wielkości, nie cenę.
Mediana domu, 453 000 zł, jest 3,9 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 116 900 zł, i jest to najwyższy taki stosunek w całym koszyku. W Boguszowie-Gorcach dom kosztuje jak cztery mieszkania, bo mieszkania są tu wyjątkowo tanie, a domy nie.
Wiersz o działkach wymaga ostrzeżenia. Typowa powierzchnia w tych 24 transakcjach to 25 m², więc nie są to działki budowlane, tylko drobne fragmenty i udziały w gruncie. O cenie parceli w Boguszowie-Gorcach ten rejestr nie mówi nic.
Co z tego ma kupujący
Boguszów-Gorce jest miastem, w którym publikowana mediana jest o jedną czwartą niższa od tego, co naprawdę płaci się za mieszkanie. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Używaj 3131 zł, a nie 2338 zł, bo mediana miasta jest zaniżona przez 106 aktów wykupu lokali. Nie oczekuj, że dostaniesz cenę z kolumny „rynek pierwotny", bo ta cena dotyczy najemców kupujących własne mieszkania, a nie osób z zewnątrz. I licz się ze wzrostem, bo mieszkania z drugiej ręki podrożały tu w rok o 8,5 procent, najszybciej w całym koszyku.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Szczawno-Zdrój jest droższe o 3311 zł na metrze, Świebodzice o 2826 zł, Wałbrzych o 2234 zł, a Kamienna Góra o 1823 zł. Całą piątkę zestawiamy w porównaniu cen w aglomeracji wałbrzyskiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
