Szczawno-Zdrój zajmuje 495 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5649 zł/m², o 6 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 5090 osób, a stąd jest 6 km do Wałbrzycha.
Liczby pochodzą z 139 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym wpisie jest zestawienie z sąsiadem. Szczawno-Zdrój jest droższe od Wałbrzycha o 1077 zł na metrze przy sześciu kilometrach odległości, a przy tym rośnie najszybciej w całym koszyku: mieszkania z drugiej ręki podrożały tu w rok o 16,2 procent, podczas gdy w Wałbrzychu staniały o 4,1 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Wałbrzychu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 8 lipca 2024 do 12 marca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 1275 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 139 aktów. Mediana to 5649 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4331 do 7681 zł/m², a typowe mieszkanie ma 52 m² i kosztuje 267 800 zł.
Rynek wtórny jest droższy od pierwotnego
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5906 | 81 | 300 000 zł | 55 m² |
| Pierwotny | 5256 | 58 | 246 340 zł | 44 m² |
Rynek wtórny jest droższy o 650 zł na metrze, czyli o 12 procent, i jest to układ odwrotny do normalnego. Powód jest taki, że kolumna „rynek pierwotny" zawiera w Szczawnie dwie zupełnie różne grupy.
Pierwsza to prawdziwa nowa zabudowa: 21 aktów przy Łączyńskiego 62A po 7859 zł za metr, przy typowych 40 m² i cenie 346 369 zł. Druga to 37 aktów rozproszonych po mieście, po 4470 zł i 188 200 zł za mieszkanie o 44 m², czyli pierwsze przeniesienie własności w starym zasobie, a nie budowa.
Mediana 5256 zł leży pomiędzy tymi grupami i nie opisuje żadnej z nich.
Dla kupującego wnioski są dwa. Nowe mieszkanie w Szczawnie kosztuje około 7859 zł za metr. Mieszkanie z drugiej ręki, poza tą inwestycją, kosztuje 5835 zł, przy typowych 57 m², i to jest liczba, która opisuje większość tego rynku.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Józefa Łączyńskiego 62A | 7868 | 24 | 21 |
W Szczawnie tylko jeden adres zebrał co najmniej pięć transakcji, ale za to od razu 24, czyli 17 procent obrotu całego miasta. To jedna inwestycja i to ona wyznacza górną półkę cenową.
Pozostałe 115 transakcji rozkłada się po budynkach, z których żaden nie powtarza się nawet pięć razy, co w pięciotysięcznym uzdrowisku jest normalne. Oznacza to jednak, że poza tym jednym adresem nie ma w Szczawnie „ceny za ulicę", a wycena musi zejść do konkretnego budynku.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7167 | 35 | 19 |
| 35 do 50 m² | 4733 | 29 | 17 |
| 50 do 65 m² | 5775 | 49 | 16 |
| ponad 65 m² | 5758 | 26 | 6 |
Ta tabela nie układa się w schodki, a różnica między najdroższym a najtańszym przedziałem wynosi 2434 zł na metrze.
Górny wiersz to w dużej części nowa zabudowa: 19 z 35 aktów. Wiersz drugi, najtańszy, jest za to najbardziej zaskakujący, bo mieszkania od 35 do 50 m² kosztują tu mniej za metr niż te powyżej 65 m², i to o 1025 zł.
Dwa dolne wiersze, obejmujące 75 transakcji i najmniej nowej zabudowy, leżą blisko siebie: 5775 i 5758 zł. To jest szczawieński rynek wtórny w mieszkaniach o normalnych metrażach i mieści się on dokładnie tam, gdzie mediana rynku wtórnego bez inwestycji przy Łączyńskiego.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7521 | 8 | 25 m² |
| 2 | 7233 | 36 | 33 m² |
| 3 | 5073 | 57 | 55 m² |
| 4 | 5700 | 25 | 63 m² |
| 5 | 5616 | 6 | 99 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w Szczawnie podaje je przy 132 z 139 aktów.
Próg leży między dwiema a trzema izbami i wynosi 2160 zł na metrze, czyli 30 procent. Powyżej niego mediana już się nie zmienia: trzy, cztery i pięć izb to 5073 do 5700 zł.
To ten sam podział co w tabeli metraży i ta sama przyczyna: lokale dwuizbowe o trzydziestu kilku metrach to nowa zabudowa i produkt inwestycyjny, a mieszkania od trzech izb w górę to zwykły zasób uzdrowiskowego miasteczka.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3626 | 100 |
| 2022 | 3920 | 67 |
| 2023 | 3962 | 88 |
| 2024 | 4432 | 80 |
| 2025 | 5906 | 93 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 12 marca i notuje z niego 14 aktów o medianie 6536 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Szczawna urosła o 63 procent, bez ani jednego roku spadku, ale rozkład tego wzrostu jest nierówny: przez trzy lata mediana poruszała się o 336 zł łącznie, a sam rok 2025 dodał 1474 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru potwierdza przyspieszenie: cały rynek 6362 zł/m² przy 96 aktach wobec 4774 zł przy 72 aktach, czyli wzrost o 33,3 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 6536 zł przy 50 aktach wobec 5624 zł przy 49 aktach, czyli wzrost o 16,2 procent.
Obie liczby są wysokie, a prawa jest tą, której należy ufać, bo lewa miesza w sobie nową inwestycję. Szesnaście procent na próbie pięćdziesięciu transakcji to nie jest pomiar precyzyjny, ale kierunek jest jednoznaczny i odróżnia Szczawno od sąsiedniego Wałbrzycha, gdzie ta sama miara jest ujemna.
Innymi słowy: sześć kilometrów od miasta, w którym ceny spadają, leży miasteczko, w którym rosną najszybciej w regionie.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, nie ma dziś w Szczawnie-Zdroju ani jednego mieszkania.
Przy 21 aktach pierwszej sprzedaży przy Łączyńskiego oznacza to, że ta inwestycja została wyprzedana, a nowej oferty w mieście nie ma. Kupujący ma dziś do wyboru wyłącznie zasób istniejący.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 16 | 763 888 zł | 697 500 do 899 750 zł | 794 m² |
| Działka | 9 | 28 000 zł | 6100 do 33 100 zł | 69 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 8 z 16 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli połowa, więc w tej próbie siedzą też obiekty z zabudową towarzyszącą.
Mediana domu, 763 888 zł, jest 2,7 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 282 450 zł, i jest to najwyższa mediana domu w całym koszyku, wyższa niż w Wałbrzychu o 177 888 zł.
Wiersz o działkach wymaga ostrzeżenia. Typowa powierzchnia w tych dziewięciu transakcjach to 69 m², więc nie są to działki budowlane, tylko fragmenty i udziały w gruncie, a dziewięć aktów to i tak za mało na jakąkolwiek medianę. O cenie parceli w Szczawnie-Zdroju ten rejestr nie mówi nic.
Co z tego ma kupujący
Szczawno-Zdrój to pięciotysięczne uzdrowisko przyklejone do najtańszego dużego miasta regionu, i rynek zachowuje się tu inaczej niż tuż obok. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Używaj 5835 zł, jeśli kupujesz zwykłe mieszkanie, bo to mediana rynku wtórnego poza jedyną nową inwestycją. Nie ufaj kolumnie „rynek pierwotny", bo miesza ona nową zabudowę po 7859 zł z pierwszym przeniesieniem własności w starym zasobie po 4470 zł. I licz się ze wzrostem, bo rynek wtórny podrożał tu w rok o 16,2 procent, w czasie gdy sąsiedni Wałbrzych tracił.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Świebodzice są tańsze o 485 zł na metrze, Wałbrzych o 1077 zł, Kamienna Góra o 1488 zł, a Boguszów-Gorce o 3311 zł. Całą piątkę zestawiamy w porównaniu cen w aglomeracji wałbrzyskiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
