Pięć miast powiatu kłodzkiego dzieli 5078 zł na metrze, od 9146 zł w Polanicy-Zdroju do 4068 zł w Nowej Rudzie. Doliczając gminy wiejskie tego samego powiatu, rozpiętość rośnie do 5,6 raza, bo wiejska gmina Nowa Ruda ma 1642 zł/m² i jest najtańsza w całym województwie dolnośląskim.
Liczby pochodzą z 956 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najważniejsze w tym zestawieniu jest to, że w żadnym z pięciu miast nie ma dziś ani jednego mieszkania w ustawowej bazie cen deweloperskich, mimo że w tym samym okresie zawarto tu 224 akty pierwszej sprzedaży. Cały rynek pierwotny ziemi kłodzkiej jest zamknięty.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kłodzku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. Te końce dzieli miesiąc: Bystrzyca Kłodzka kończy się 20 lutego 2026, Kłodzko 13 marca, Kudowa-Zdrój 17 marca, Polanica-Zdrój 18 marca, a Nowa Ruda 20 marca.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W pięciu miastach filtr usunął łącznie 31 aktów, z czego 16 w samym Kłodzku.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Pięć miast, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Polanica-Zdrój | 5727 | 90 | 9146 | 9186 | 9140 | 102 |
| Kudowa-Zdrój | 9021 | 222 | 7288 | 8030 | 6314 | 161 |
| Kłodzko | 24 187 | 386 | 6256 | 7258 | 5767 | 366 |
| Bystrzyca Kłodzka | 16 849 | 660 | 4565 | 3015 | 5288 | 127 |
| Nowa Ruda | 19 816 | 706 | 4068 | 7370 | 3929 | 200 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m².
Pierwsza rzecz, którą widać, to podział na dwie grupy. Dwa uzdrowiska, Polanica i Kudowa, leżą w pierwszej ćwiartce kraju, a dwa miasta mieszkalne, Bystrzyca i Nowa Ruda, w ostatniej. Kłodzko, stolica powiatu, siedzi dokładnie pośrodku, tuż nad medianą krajową.
Druga rzecz to kolumna „rynek pierwotny", która w trzech z pięciu miast nie znaczy tego, co powinna. W Bystrzycy Kłodzkiej jest niższa od rynku wtórnego o 2273 zł, bo w małych gminach rejestr oznacza tak także pierwsze przeniesienie własności mieszkań komunalnych. W Nowej Rudzie stoi na trzynastu aktach z jednego budynku, a w Kłodzku 50 z 62 aktów pochodzi z jednej ulicy.
Uzdrowiska kontra miasta mieszkalne
| Miasto | Mediana miasta, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Polanica-Zdrój | 9146 | 9140 | 32 procent |
| Kudowa-Zdrój | 7288 | 6314 | 56 procent |
| Kłodzko | 6256 | 5767 | 17 procent |
| Bystrzyca Kłodzka | 4565 | 5288 | 20 procent |
| Nowa Ruda | 4068 | 3929 | 7 procent |
Po odjęciu pierwszej sprzedaży rozpiętość koszyka rośnie z 5078 do 5211 zł na metrze, od 9140 zł w Polanicy do 3929 zł w Nowej Rudzie.
Najbardziej zmienia się Kudowa. Mediana miasta jest tam o 974 zł wyższa od rynku wtórnego, bo 56 procent obrotu to pierwsza sprzedaż, w tym 72 akty z dwóch budynków przy jednej ulicy. Po odjęciu deweloperów Kudowa spada blisko Kłodzka: 6314 wobec 5767 zł.
Polanica działa odwrotnie i jest w tej serii przypadkiem rzadkim: rynek pierwotny i wtórny dzieli tam 46 zł, więc mediana miasta jest w pełni wiarygodna.
Bystrzyca Kłodzka wymaga osobnego zdania, bo żadna liczba z tej tabeli jej nie opisuje. Tamtejszy rynek dzieli się na 36 małych lokali przy jednej ulicy po 11 166 zł i 91 zwykłych mieszkań po 3134 zł, a mediana 4565 zł leży pomiędzy i nie pasuje do żadnej z tych grup. Szczegóły są w osobnym wpisie o Bystrzycy.
Kierunek cen: dwie miary, które się nie zgadzają
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Polanica-Zdrój | 9186 zł/m² | +20,2 procent | 9146 zł/m² | +19,7 procent |
| Kudowa-Zdrój | 7851 zł/m² | +11,6 procent | 6302 zł/m² | +0,4 procent |
| Nowa Ruda | 4122 zł/m² | +3,1 procent | 3929 zł/m² | −1,7 procent |
| Kłodzko | 6067 zł/m² | −3,5 procent | 5819 zł/m² | +2,2 procent |
| Bystrzyca Kłodzka | 4434 zł/m² | −4,2 procent | 4886 zł/m² | +2,6 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
W czterech z pięciu miast obie kolumny mówią co innego, i to jest najważniejsza lekcja tego koszyka. Mediana miasta reaguje na to, ile nowych mieszkań akurat trafiło do aktu, a nie na to, czy mieszkania podrożały.
Trzy przypadki warto rozróżnić:
- Polanica-Zdrój: obie kolumny zgodne i wysokie, 20,2 i 19,7 procent. To jedyny realny wzrost w koszyku, i jedyny, o którym można powiedzieć, że dotyczy mieszkań, a nie składu transakcji.
- Kudowa-Zdrój: pozorny wzrost. Mediana miasta wzrosła o 11,6 procent, ale mieszkania z drugiej ręki o 0,4 procent, czyli o nic. Cały ruch to jedna inwestycja.
- Kłodzko i Bystrzyca: pozorny spadek. Mediana miasta spadła o 3,5 i 4,2 procent, a mieszkania z drugiej ręki podrożały o 2,2 i 2,6 procent. Tu deweloper skończył sprzedaż i mediana poszła za tym w dół.
Jedynym miastem, w którym mieszkania używane realnie staniały, jest Nowa Ruda: minus 1,7 procent na 115 transakcjach.
Zero mieszkań w cennikach, we wszystkich pięciu miastach
| Miasto | Lokale w cenniku | Akty pierwszej sprzedaży w oknie |
|---|---|---|
| Kudowa-Zdrój | 0 | 90 |
| Kłodzko | 0 | 62 |
| Polanica-Zdrój | 0 | 33 |
| Bystrzyca Kłodzka | 0 | 26 |
| Nowa Ruda | 0 | 13 |
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
W pięciu miastach powiatu kłodzkiego, zamieszkanych łącznie przez 75 tysięcy osób, nie ma dziś ani jednego mieszkania w ustawowym wykazie cen deweloperskich. W tym samym okresie zawarto tu 224 akty pierwszej sprzedaży, w tym 72 przy jednej ulicy w Kudowie i 50 przy jednej ulicy w Kłodzku.
Wniosek jest podwójny. Po pierwsze, kto dziś szuka nowego mieszkania na ziemi kłodzkiej, nie ma go gdzie kupić. Po drugie, liczby z kolumny „rynek pierwotny" opisują przeszłość, a nie ofertę, i kiedy te akty wypadną z dwuletniego okna, mediany Kudowy i Kłodzka spadną bez żadnej zmiany na rynku mieszkań używanych.
Domy i działki
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami | Działki, akty |
|---|---|---|---|---|---|
| Polanica-Zdrój | 22 | 780 000 zł | 848 m² | 41 procent | 0 |
| Kłodzko | 46 | 700 000 zł | 480 m² | 17 procent | 1 |
| Kudowa-Zdrój | 16 | 700 000 zł | 664 m² | 56 procent | 0 |
| Bystrzyca Kłodzka | 33 | 400 000 zł | 1400 m² | 61 procent | 31 |
| Nowa Ruda | 53 | 380 000 zł | 910 m² | 57 procent | 5 |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kolejność przy domach jest niemal ta sama co przy mieszkaniach, ale rozpiętość mniejsza: dom w Polanicy kosztuje 2,1 raza tyle co dom w Nowej Rudzie, podczas gdy mieszkania dzieli 2,2 raza.
Ostatnia kolumna jest ostrzeżeniem. W trzech z pięciu miast rejestr notuje w całym oknie od zera do jednej transakcji działką. To luka w danych źródłowych, a nie stwierdzenie, że gruntu nikt tam nie kupował, i oznacza, że o cenie działki w Polanicy, Kudowie i Kłodzku nie da się z tego rejestru powiedzieć nic. Jedyny mierzalny rynek gruntu w koszyku jest w Bystrzycy Kłodzkiej: 31 transakcji, mediana 127 000 zł, typowa powierzchnia 1550 m².
Osiem gmin obok
Poza piątką z tabeli powiat kłodzki niesie osiem kolejnych gmin z próbą co najmniej trzydziestu aktów, i to one pokazują pełną skalę rozpiętości:
- Stronie Śląskie: 5562 zł/m² przy 55 aktach, 511 miejsce w kraju
- Lądek-Zdrój: 5399 zł/m² przy 70 aktach, 536 miejsce
- gmina wiejska Kłodzko: 4909 zł/m² przy 51 aktach, 612 miejsce
- Duszniki-Zdrój: 4774 zł/m² przy 66 aktach, 631 miejsce
- Szczytna: 3758 zł/m² przy 40 aktach, 729 miejsce
- Międzylesie: 3284 zł/m² przy 31 aktach
- Radków: 2166 zł/m² przy 31 aktach, 847 miejsce
- gmina wiejska Nowa Ruda: 1642 zł/m² przy 70 aktach, 858 miejsce
Dziewiąta gmina powiatu, Lewin Kłodzki, ma w oknie 17 aktów, czyli poniżej progu, i jej mediany nie podajemy.
Ostatni wiersz zamyka całą analizę. Gmina wiejska Nowa Ruda z medianą 1642 zł/m² jest najtańsza w województwie dolnośląskim i 858 na 860 w Polsce, a od Polanicy-Zdroju, leżącej w tym samym powiecie, dzieli ją 7504 zł na metrze. Mieszkanie pięćdziesięciometrowe kosztuje tam 82 100 zł, a w Polanicy 457 300 zł.
Duszniki-Zdrój warto przy tym przeczytać ostrożnie, bo powtarza się w nich wzorzec z Bystrzycy: mediana gminy wynosi 4774 zł, a sam rynek wtórny 6345 zł, bo 25 z 66 aktów to pierwsza sprzedaż po niskiej cenie.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Polanica-Zdrój: 457 300 zł, a z drugiej ręki 457 000 zł
- Kudowa-Zdrój: 364 400 zł, a z drugiej ręki 315 700 zł
- Kłodzko: 312 800 zł, a z drugiej ręki 288 350 zł
- Bystrzyca Kłodzka: 228 250 zł, a licząc według realnego rynku mieszkaniowego 156 700 zł
- Nowa Ruda: 203 400 zł, a z drugiej ręki 196 450 zł
Rozpiętość wynosi 253 900 zł przy medianie miasta i 260 550 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki. Za pięćdziesiąt metrów w Polanicy-Zdroju kupuje się dwa i ćwierć takiego samego mieszkania w Nowej Rudzie, oddalonej o czterdzieści kilometrów.
Analizy poszczególnych miast
Wszystkie pięć miast opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Kłodzku
- Ceny mieszkań w Polanicy-Zdroju
- Ceny mieszkań w Kudowie-Zdroju
- Ceny mieszkań w Nowej Rudzie
- Ceny mieszkań w gminie Bystrzyca Kłodzka
Sąsiednie Karkonosze zestawiamy w porównaniu Jeleniej Góry, Karpacza, Szklarskiej Poręby i Kowar, a Wrocław w analizie cen na osiedlach Wrocławia. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
