Bystrzyca Kłodzka zajmuje 660 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 4565 zł/m², o 24 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 16 849 osób, a stąd jest 18 km do Kłodzka.
Liczby pochodzą z 127 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Ta mediana jest jednak liczbą, której nie należy używać, i to jest treść całego wpisu. W Bystrzycy działają dwa rynki, które nie mają ze sobą nic wspólnego: 36 transakcji przy jednej ulicy poszło po 11 166 zł za metr, a pozostałe 91 po 3134 zł. Wartość 4565 zł leży dokładnie pomiędzy nimi i nie opisuje żadnego mieszkania.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kłodzku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 4 lipca 2024 do 20 lutego 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 3 akty o medianie 1365 zł/m² i typowej cenie 80 000 zł za 53 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 127 aktów. Mediana to 4565 zł/m², rozstęp kwartylowy od 2863 do 9860 zł/m², a typowe mieszkanie ma 41 m² i kosztuje 215 000 zł.
Ten rozstęp kwartylowy jest tu najważniejszą liczbą metodologiczną. Górna ćwiartka transakcji jest 3,4 raza droższa od dolnej, podczas gdy w normalnym mieście stosunek ten wynosi około 1,5. Tak szerokiego rozstępu nie da się wytłumaczyć stanem technicznym budynków.
Dwa rynki w jednym mieście
| Część rynku | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż | Pierwsza sprzedaż |
|---|---|---|---|---|---|
| Zabudowa przy Na Skarpie | 11 166 | 36 | 337 500 zł | 28 m² | 0 |
| Cała reszta miasta | 3134 | 91 | 173 000 zł | 47 m² | 26 |
To jest tabela, dla której powstał ten wpis.
Trzydzieści sześć transakcji, czyli 28 procent całego obrotu gminy, dotyczy lokali o typowej powierzchni 28 m² przy jednej ulicy, po 11 166 zł za metr. Ani jedna z nich nie jest pierwszą sprzedażą, więc nie mówimy o deweloperze. Mówimy o małych lokalach, które zmieniają właścicieli po cenie trzy i pół raza wyższej niż reszta miasta, w gminie, w której mediana ceny mieszkania wynosi 215 000 zł.
Pozostałe 91 transakcji, czyli zwykły zasób mieszkaniowy Bystrzycy, idzie po 3134 zł za metr przy typowych 47 m² i cenie 173 000 zł. To jest liczba, której powinien używać każdy, kto kupuje tu mieszkanie do zamieszkania.
Różnica wynosi 8032 zł na metrze. Cała dalsza część tego wpisu składa się z tabel, w których widać tę samą granicę pod różnymi nazwami.
Rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5288 | 101 | 250 000 zł | 40 m² |
| Pierwotny | 3015 | 26 | 149 400 zł | 45 m² |
W Bystrzycy pierwsza sprzedaż jest o 2273 zł na metrze tańsza od rynku wtórnego, czyli o 43 procent. To odwrotność normalnego układu i nie znaczy, że da się tu kupić nowe mieszkanie za 3015 zł.
Rejestr oznacza jako pierwszą sprzedaż każdą transakcję, w której lokal po raz pierwszy zmienia właściciela, a w małych gminach oznacza to często sprzedaż mieszkań komunalnych dotychczasowym lokatorom. Widać to wprost w tabeli adresów niżej: pięć transakcji przy Senatorskiej po 1808 zł za metr, z czego cztery oznaczone jako pierwsza sprzedaż.
Wniosek dla kupującego: kolumna „rynek pierwotny" nie opisuje tu nowego budownictwa i nie należy jej używać jako punktu odniesienia. Liczba, która działa, to 3134 zł z tabeli wyżej.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Na Skarpie 4 | 12 100 | 13 | 0 |
| Na Skarpie 5 | 10 750 | 6 | 0 |
| Na Skarpie 7 | 10 450 | 8 | 0 |
| Senatorska 10 | 1808 | 5 | 4 |
Cztery adresy zebrały co najmniej pięć transakcji, razem 32 akty. Trzy z nich to ta sama ulica.
Rozpiętość między pierwszym a ostatnim wierszem wynosi 10 292 zł na metrze, czyli sześciokrotność. W jednej gminie, w tym samym roku, mieszkanie kosztowało 12 100 i 1808 zł za metr.
Trzy budynki przy Na Skarpie są przy tym wycenione bardzo spójnie, od 10 450 do 12 100 zł, więc nie mamy do czynienia z przypadkiem ani z pomyłką w rejestrze. To stabilna, powtarzalna cena, tyle że dotycząca produktu, którego w reszcie miasta nie ma.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 9859 | 47 | 4 |
| 35 do 50 m² | 4412 | 42 | 14 |
| 50 do 65 m² | 3981 | 18 | 5 |
| ponad 65 m² | 2687 | 20 | 3 |
Ta tabela jest najostrzejszym obrazem podziału w całym wpisie. Lokale poniżej 35 m² kosztują 9859 zł za metr, a te od 35 do 50 m² już tylko 4412 zł, czyli o 55 procent mniej, przy przejściu przez granicę kilku metrów.
W żadnym normalnym mieście tak to nie wygląda. Ten próg nie opisuje metrażu, tylko granicę między dwoma rynkami: małe lokale przy Na Skarpie i wszystko inne.
Trzy dolne wiersze, obejmujące 80 transakcji, są za to zwyczajne i schodzą regularnie: 4412, 3981 i 2687 zł. To jest normalny rynek mieszkaniowy gminy Bystrzyca Kłodzka i zachowuje się dokładnie tak, jak wszędzie indziej.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 11 263 | 28 | 28 m² |
| 2 | 4536 | 24 | 34 m² |
| 3 | 4634 | 33 | 48 m² |
| 4 | 3296 | 10 | 60 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Powyższa tabela obejmuje 95 aktów; przy pozostałych rejestr liczby izb nie podaje albo podaje wartość, której nie da się przyjąć.
Pierwszy wiersz to ta sama grupa co wyżej: 28 lokali jednoizbowych o typowych 28 m² po 11 263 zł za metr. Wiersze od drugiego do czwartego to reszta miasta i mieszczą się one w przedziale od 3296 do 4634 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 2492 | 73 |
| 2022 | 3224 | 60 |
| 2023 | 3512 | 65 |
| 2024 | 4627 | 78 |
| 2025 | 3598 | 91 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 20 lutego i notuje z niego 15 aktów o medianie 6431 zł.
Ta tabela skacze i skacze z powodu, który już znamy: każdy rocznik zależy od tego, ile lokali przy Na Skarpie akurat trafiło do aktu. Rok 2024 z medianą 4627 zł i rok 2025 z 3598 zł nie opisują spadku cen mieszkań, tylko zmianę składu transakcji.
Dlatego kierunek cen czytamy tu wyłącznie z prawej kolumny porównania dwunastomiesięcznego: cały rynek 4434 zł/m² przy 98 aktach wobec 4627 zł przy 70 aktach, czyli spadek o 4,2 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 4886 zł przy 78 aktach wobec 4760 zł przy 62 aktach, czyli wzrost o 2,6 procent.
Obie liczby są zaburzone przez ten sam podział, więc traktujemy je ostrożnie. Bezpieczny wniosek brzmi: w Bystrzycy Kłodzkiej ceny mieszkań w ostatnim roku ani wyraźnie nie wzrosły, ani wyraźnie nie spadły.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, nie ma dziś w Bystrzycy Kłodzkiej ani jednego mieszkania.
Jest to spójne z resztą wpisu. Cała kolumna „rynek pierwotny" w tym mieście to nie deweloperzy, więc brak oferty deweloperskiej niczego nie zmienia: w Bystrzycy kupuje się wyłącznie zasób istniejący.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 33 | 400 000 zł | 197 000 do 700 000 zł | 1400 m² |
| Działka | 31 | 127 000 zł | 77 500 do 160 258 zł | 1550 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 20 z 33 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 61 procent, i jest to najwyższy udział w koszyku ziemi kłodzkiej. W gminie miejsko-wiejskiej z rozległą częścią wiejską oznacza to, że znaczna część tej próby to siedliska, a nie domy jednorodzinne.
Mediana domu, 400 000 zł, jest 1,8 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 228 250 zł, a licząc według realnego rynku mieszkaniowego, czyli 3134 zł za metr, aż 2,6 raza.
Rynek gruntu jest tu za to najzdrowszy w całym koszyku: 31 transakcji przy typowej powierzchni 1550 m² i medianie 127 000 zł, przy rozstępie kwartylowym od 77 500 do 160 258 zł. Ostatni akt pochodzi z lipca 2026 roku. W czterech pozostałych miastach ziemi kłodzkiej rejestr notuje razem sześć transakcji działkami, więc Bystrzyca jest tu wyjątkiem.
Co z tego ma kupujący
Bystrzyca Kłodzka jest gminą, w której publikowana mediana jest liczbą technicznie poprawną i praktycznie bezużyteczną. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Używaj 3134 zł, a nie 4565 zł, jeżeli kupujesz zwykłe mieszkanie w bystrzyckim zasobie. Nie używaj kolumny „rynek pierwotny", bo nie opisuje ona nowego budownictwa, tylko pierwsze przeniesienie własności, często po cenie preferencyjnej. I sprawdź, czy adres nie należy do zabudowy przy Na Skarpie, bo jest to jedyna część gminy, w której metr kosztuje ponad 10 000 zł.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Polanica-Zdrój ma medianę o 4581 zł wyższą, Kudowa-Zdrój o 2723 zł, Kłodzko o 1691 zł, a Nowa Ruda o 497 zł niższą. Całą piątkę zestawiamy w porównaniu cen na ziemi kłodzkiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
