Kudowa-Zdrój zajmuje 222 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 7288 zł/m², o 21 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 9021 osób, a stąd jest 27 km do Polanicy-Zdroju i 40 km do Kłodzka.
Liczby pochodzą z 161 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najważniejsze w tym wpisie jest to, że kudowski rynek jest dziś przede wszystkim rynkiem jednej inwestycji. Pierwsza sprzedaż to 56 procent obrotu, a dwa budynki przy jednej ulicy odpowiadają za 45 procent wszystkich transakcji w mieście. Wszystko, co dalej, trzeba czytać przez ten fakt.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kłodzku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 5 lipca 2024 do 17 marca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 3 akty o medianie 1820 zł/m² i typowej cenie 74 640 zł za 53 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 161 aktów. Mediana to 7288 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5574 do 8918 zł/m², a typowe mieszkanie ma 44 m² i kosztuje 315 597 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 27 procent i większy od wtórnego
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8030 | 90 | 360 338 zł | 45 m² |
| Wtórny | 6314 | 71 | 265 000 zł | 40 m² |
Różnica wynosi 1716 zł na metrze, czyli 27 procent, ale ważniejsza jest druga kolumna. Pierwsza sprzedaż to 56 procent obrotu, czyli w Kudowie sprzedano w tym okresie więcej mieszkań nowych niż używanych.
W dziewięciotysięcznym uzdrowisku jest to zjawisko wyjątkowe i ma bezpośrednią konsekwencję dla każdego, kto patrzy na medianę miasta. 7288 zł to w większej części cena nowego mieszkania, a nie cena mieszkania w Kudowie.
Dla kupującego liczy się druga liczba: 6314 zł to punkt odniesienia dla zasobu istniejącego, i leży ona 974 zł poniżej mediany miasta.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Bluszczowa 4B | 10 070 | 6 | 5 |
| Zesłańców Sybiru 1 | 8361 | 39 | 38 |
| Zesłańców Sybiru 3 | 8268 | 33 | 32 |
| Fabryczna 7 | 6314 | 5 | 0 |
Cztery adresy zebrały co najmniej pięć transakcji, razem 83 akty, czyli 52 procent rynku miasta.
To jest najbardziej skoncentrowany rynek w całym koszyku ziemi kłodzkiej. Dwa budynki przy Zesłańców Sybiru to 72 akty, czyli 45 procent wszystkich transakcji w mieście, i 70 z nich to pierwsza sprzedaż, co daje 78 procent całego kudowskiego rynku pierwotnego.
Oba budynki wyceniono niemal identycznie, 8361 i 8268 zł, więc ta inwestycja ma jedną cenę, i to ona ustawia medianę miasta.
Ostatni wiersz pokazuje drugi biegun: Fabryczna 7, pięć transakcji, ani jednej nowej, 6314 zł za metr, czyli dokładnie tyle, ile wynosi mediana całego kudowskiego rynku wtórnego.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6201 | 25 | 7 |
| 35 do 50 m² | 7851 | 85 | 53 |
| 50 do 65 m² | 7256 | 37 | 23 |
| ponad 65 m² | 6347 | 14 | 7 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" w Kudowie nie działa: najtańszy za metr jest przedział najmniejszy, a najdroższy przedział od 35 do 50 m².
Powód jest znów w ostatniej kolumnie. 53 z 85 aktów w tym przedziale to pierwsza sprzedaż, czyli 62 procent, a wśród kawalerek 28 procent. Nowa inwestycja przy Zesłańców Sybiru składa się z mieszkań czterdziestokilkumetrowych i to ona podnosi ten wiersz o 1650 zł ponad kawalerki.
Pierwszy i ostatni wiersz, gdzie nowej zabudowy jest najmniej, leżą blisko siebie, 6201 i 6347 zł, i obie te liczby są bliskie mediany rynku wtórnego miasta.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 7231 | 14 | 32 m² |
| 3 | 5666 | 36 | 42 m² |
| 4 | 6619 | 12 | 61 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w Kudowie podaje je tylko przy 68 ze 161 aktów, głównie w starszym zasobie. Powyżej pokazujemy trzy wiersze o co najmniej dziesięciu transakcjach, razem 62 akty.
Tabela nie układa się w schodki i przy takiej próbie nie należy z niej wyciągać reguły. Warto z niej wziąć tylko jedno: mieszkania trzyizbowe o typowych 42 m² kosztują tu 5666 zł za metr, czyli poniżej mediany rynku wtórnego całego miasta.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4181 | 79 |
| 2022 | 6456 | 106 |
| 2023 | 5358 | 50 |
| 2024 | 7702 | 83 |
| 2025 | 7710 | 130 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 17 marca i notuje z niego zaledwie 7 aktów.
Od 2021 do 2025 roku mediana Kudowy urosła o 84 procent, ale droga nie była prosta: rok 2023, z zaledwie pięćdziesięcioma transakcjami, wypadł 1098 zł poniżej 2022.
Zwraca uwagę ostatni wiersz. Rok 2025 to 130 aktów, najwięcej w całym rejestrze, przy medianie identycznej jak rok wcześniej. Tyle transakcji w dziewięciotysięcznym mieście oznacza start dużej inwestycji, a nie ożywienie rynku wtórnego.
Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje to samo, tylko wyraźniej: cały rynek 7851 zł/m² przy 125 aktach wobec 7033 zł przy 67 aktach, czyli wzrost o 11,6 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 6302 zł przy 46 aktach wobec 6279 zł przy 37 aktach, czyli wzrost o 0,4 procent.
Te dwie liczby mówią coś zupełnie innego i to prawa jest odpowiedzią na pytanie kupującego. Mieszkania z drugiej ręki w Kudowie nie podrożały w ogóle, a jedenastoprocentowy wzrost mediany miasta opisuje wyłącznie to, że w ostatnim roku sprzedano tu bardzo dużo nowych mieszkań.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, nie ma dziś w Kudowie-Zdroju ani jednego mieszkania.
Przy 90 aktach pierwszej sprzedaży w niecałe dwa lata oznacza to jedno: inwestycja przy Zesłańców Sybiru została wyprzedana. Rynek pierwotny, który dziś stanowi 56 procent obrotu, jest zamknięty, a kupujący ma do wyboru wyłącznie zasób istniejący, wyceniany na 6314 zł za metr.
To także ostrzeżenie przed tym, jak będą wyglądać przyszłe liczby: kiedy akty z tej inwestycji wypadną z dwuletniego okna, mediana Kudowy spadnie, bez żadnej zmiany na rynku mieszkań używanych.
Domy
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 16 | 700 000 zł | 422 333 do 868 750 zł | 664 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 9 z 16 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 56 procent, więc znaczna część tej próby to zabudowa z obiektami towarzyszącymi.
Mediana domu, 700 000 zł, jest 1,9 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 364 400 zł. Przy szesnastu aktach traktujemy tę liczbę jako rząd wielkości.
Działek nie ma w tabeli, bo w całym oknie rejestr nie notuje w Kudowie ani jednej transakcji działką. To luka w danych źródłowych i oznacza, że o cenie gruntu w tym mieście nie da się z rejestru powiedzieć nic.
Co z tego ma kupujący
Kudowa-Zdrój jest miastem, w którym mediana opisuje jedną inwestycję, a nie rynek. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Używaj mediany rynku wtórnego, czyli 6314 zł, bo mediana miasta jest o 974 zł wyższa i zbudowana głównie z nowej zabudowy. Nie licz na wzrost, bo mieszkania używane podrożały tu w rok o 0,4 procent, czyli o nic. I sprawdzaj adres, nie miasto, bo dwa budynki przy Zesłańców Sybiru odpowiadają za 45 procent transakcji i za całą górną półkę cenową.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Polanica-Zdrój jest droższa o 1858 zł na metrze, Kłodzko tańsze o 1032 zł, Bystrzyca Kłodzka o 2723 zł, a Nowa Ruda o 3220 zł. Całą piątkę zestawiamy w porównaniu cen na ziemi kłodzkiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
