Kłodzko zajmuje 386 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 6256 zł/m², o 4 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 24 187 osób, a stąd jest 19 km do Polanicy-Zdroju i 25 km do Nowej Rudy.
Liczby pochodzą z 366 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym wpisie jest rozejście się dwóch miar kierunku cen. Mediana miasta spadła w ostatnich dwunastu miesiącach o 3,5 procent, a mieszkania z drugiej ręki w tym samym czasie podrożały o 2,2 procent. Obie liczby są prawdziwe i opisują to samo miasto.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kłodzku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 13 marca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 16 aktów o medianie 1178 zł/m² i typowej cenie 62 800 zł za 51 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 366 aktów. Mediana to 6256 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4887 do 7400 zł/m², a typowe mieszkanie ma 51 m² i kosztuje 311 550 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 26 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7258 | 62 | 440 114 zł | 60 m² |
| Wtórny | 5767 | 304 | 281 400 zł | 49 m² |
Różnica wynosi 1491 zł na metrze, czyli 26 procent. Rynek pierwotny to 17 procent obrotu, czyli 62 akty, i jest to udział niski, typowy dla miasta, w którym buduje się mało.
W cenie całkowitej różnica robi się dużo większa, bo nowe mieszkania są tu o jedenaście metrów większe: 440 114 zł wobec 281 400 zł, czyli 158 714 zł.
Dla kupującego oznacza to, że mediana miasta jest zawyżona o 489 zł względem tego, co kupuje 83 procent rynku. Punkt odniesienia dla mieszkania z drugiej ręki to 5767 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Letnia 26 | 9062 | 6 | 2 |
| Tadeusza Kościuszki 7 | 8743 | 9 | 5 |
| Letnia 36 | 7500 | 29 | 28 |
| Letnia 34 | 7216 | 21 | 20 |
| Ksawerego Dunikowskiego 1 | 6004 | 11 | 0 |
| Jacka Malczewskiego G | 4502 | 5 | 0 |
Sześć adresów zebrało co najmniej pięć transakcji, razem 81 aktów, czyli 22 procent rynku miasta.
Jedna ulica robi tu cały rynek pierwotny. Trzy budynki przy Letniej to 56 aktów, z czego 50 to pierwsza sprzedaż, czyli 81 procent całej nowej zabudowy sprzedanej w Kłodzku w tym okresie. Bez Letniej rynek pierwotny miasta to dwanaście transakcji.
Rozpiętość między adresami wynosi 4560 zł na metrze, od 4502 zł przy Malczewskiego do 9062 zł przy Letniej 26. Dwa dolne adresy, bez ani jednej nowej transakcji, pokazują rozpiętość samego rynku wtórnego: od 4502 do 6004 zł.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6825 | 53 | 0 |
| 35 do 50 m² | 6075 | 115 | 9 |
| 50 do 65 m² | 6586 | 116 | 33 |
| ponad 65 m² | 5525 | 82 | 20 |
Ta tabela nie układa się w schodki i wyjaśnia to ostatnia kolumna. Przedział od 50 do 65 m² jest droższy od przedziału od 35 do 50 m² o 511 zł, choć powinien być tańszy, bo mieści 33 z 62 aktów pierwszej sprzedaży, a tamten tylko dziewięć.
Wiersz pierwszy jest za to czysty: 53 kawalerki, ani jednej nowej, 6825 zł za metr. To jest realny szczyt kłodzkiego rynku wtórnego i leży on 1058 zł powyżej mediany tego rynku.
Wiersz ostatni pokazuje drugi koniec: mieszkania powyżej 65 m² kosztują 5525 zł za metr, o 19 procent mniej niż kawalerki.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7840 | 11 | 21 m² |
| 2 | 6707 | 60 | 34 m² |
| 3 | 5914 | 135 | 48 m² |
| 4 | 5648 | 80 | 60 m² |
| 5 | 4872 | 16 | 73 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Powyższa tabela obejmuje 302 akty; przy pozostałych rejestr liczby izb nie podaje, a dwa lokale sześcio- i wyżej izbowe pomijamy jako pojedyncze przypadki.
Spadek jest tu bardzo regularny: od jednej do pięciu izb mediana schodzi z 7840 do 4872 zł, czyli o 2968 zł i 38 procent, bez ani jednego odwrócenia.
Największy pojedynczy próg leży między dwiema a trzema izbami i wynosi 793 zł. W cenie całkowitej wygląda to tak: mieszkanie dwuizbowe o typowych 34 m² kosztuje około 228 000 zł, trzyizbowe o 48 m² około 284 000 zł, czyli czternaście dodatkowych metrów i jedna izba to około 56 000 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3641 | 271 |
| 2022 | 4634 | 228 |
| 2023 | 5179 | 251 |
| 2024 | 6110 | 207 |
| 2025 | 6301 | 251 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 13 marca i notuje z niego 43 akty o medianie 6248 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Kłodzka urosła o 73 procent, bez ani jednego roku spadku, ale tempo wyraźnie wyhamowało: skok z 2023 na 2024 to 931 zł, a z 2024 na 2025 już tylko 191 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru rozchodzi się na dwie strony: cały rynek 6067 zł/m² przy 218 aktach wobec 6288 zł przy 205 aktach, czyli spadek o 3,5 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 5819 zł przy 196 aktach wobec 5694 zł przy 151 aktach, czyli wzrost o 2,2 procent.
Ta rozbieżność ma prostą przyczynę i warto ją znać, bo powtarza się w całym regionie. Mediana miasta spadła nie dlatego, że mieszkania staniały, tylko dlatego, że w ostatnich dwunastu miesiącach sprzedano mniej nowych mieszkań. Prawa liczba, oparta na 196 transakcjach z drugiej ręki, jest tą, która opisuje sytuację kupującego: w Kłodzku mieszkania używane podrożały w rok o 2,2 procent, czyli mniej więcej stanęły.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, nie ma dziś w Kłodzku ani jednego mieszkania.
Zestawione z 62 aktami pierwszej sprzedaży z ostatnich dwudziestu miesięcy, z czego 50 przy jednej ulicy, oznacza to, że inwestycja przy Letniej została wyprzedana i nowej oferty w mieście nie ma. Kupujący ma dziś do wyboru wyłącznie zasób istniejący.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 46 | 700 000 zł | 572 500 do 887 500 zł | 480 m² |
| Działka | 1 | 110 000 zł | brak | 917 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 8 z 46 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 17 procent, i jest to udział niski, typowy dla gminy miejskiej z ciasną zabudową. Typowa działka pod domem ma tu 480 m².
Mediana domu, 700 000 zł, jest 2,2 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 312 800 zł.
Rynek gruntu praktycznie nie istnieje w rejestrze: jedna transakcja w całym oknie, z lipca 2025 roku. Nie podajemy z niej żadnej mediany, bo mediana z jednego aktu to po prostu ten akt. Kłodzko jest gminą miejską o gęstej zabudowie i wolnych działek po prostu tu nie ma.
Co z tego ma kupujący
Kłodzko jest przykładem miasta, w którym dwie poprawnie policzone miary kierunku cen pokazują przeciwne znaki, i wybór złej prowadzi do złej decyzji. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Używaj mediany rynku wtórnego, czyli 5767 zł, bo mediana miasta jest podniesiona przez jedną inwestycję. Czytaj kierunek cen z rynku wtórnego, gdzie mieszkania podrożały o 2,2 procent, a nie z mediany miasta, która spadła o 3,5 procent tylko dlatego, że deweloper skończył sprzedaż. I sprawdź metraż z liczbą izb naraz, bo kawalerki są tu droższe za metr od mieszkań powyżej 65 m² o 1300 zł.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Polanica-Zdrój jest droższa o 2890 zł na metrze, Kudowa-Zdrój o 1032 zł, a Nowa Ruda tańsza o 2188 zł i Bystrzyca Kłodzka o 1691 zł. Całą piątkę zestawiamy w porównaniu cen na ziemi kłodzkiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
